¿Qué pasa si mi inquilino no paga las expensas?

Si bien los que firmaron sus contratos en octubre de 2022 y 2023 bajo la derogada Ley 27551 experimentan un cierto alivio respecto del ajuste del precio de los alquileres por primera vez en 50 meses, a la par los valores de las expensas en los edificios de la Ciudad de Buenos Aires aumentaron un 114,89% entre enero y agosto de 2024, lo que sin dudas viene provocando deudas acuciantes para los "averiados" bolsillos de los argentinos que no logran satisfacer necesidades básicas.

Si para muestra basta un botón, las expensas también aumentaron en las distintas provincias del país. Por caso, un 126,14% en Córdoba, un 132,85% en Santa Fe; y un 113,68%, en Entre Ríos, solo por citar ejemplos concretos, conforme datos de Consorcio Abierto.

Producto de estos factores y de la constante inflación que en agosto pasado registró un 236,7% interanual, los inquilinos en Argentina enfrentan una situación extremadamente difícil para pagar las expensas, ante el imperioso desafío de equilibrar sus presupuestos, lo que complica aún más el cumplimiento de sus obligaciones de pago.

Así, la presión financiera agravada por la incertidumbre económica provoca que muchos deban optar entre cubrir las expensas y satisfacer otras necesidades básicas.

Como resultado, la morosidad en el pago ˗que según varios sondeos aumentó un 30%, por encima de la media habitual˗, afectada también por el impacto el aumento desmesurado de los servicios públicos domiciliarios, se ha convertido en un problema crítico, ya que afecta tanto a los inquilinos como a las comunidades en las que residen.

Sin dudas, la desaceleración de la inflación no se siente en la mayoría de los consorcios y conjuntos inmobiliarios, de hecho, la gran mayoría de los rubros siguen subiendo, pero en menor medida que en el primer semestre.

Morosidad: ¿qué pasa si mi inquilino no paga expensas?

La obligación del pago de las expensas por parte de los inquilinos está incluida en los contratos de locación. "Su responsabilidad es para con el propietario y la responsabilidad del propietario es para con el consorcio", aclara Jorge C. Resqui Pizarro, presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS). Es decir, no hay una relación directa entre el inquilino y el consorcio.

Primero hay que saber que las expensas son los gastos de mantenimiento del edificio que tienen que ser abonadas proporcionalmente, según el porcentaje que corresponda a los metros cuadrados de cada unidad funcional.

El Artículo 2050 del Código Civil refiere a que están obligados al pago de expensas los que sean poseedores de cualquier título, esto recae "en cabeza del propietario del inmueble, de quien sea poseedor con boleto de compraventa o del usufructuario del mismo", aclaran desde la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires. En el caso del inquilino es "tenedor", por eso no es responsable ante el consorcio. 

Si un inmueble se encontrara alquilado, "el inquilino será quien se obligue, ante el dueño, a abonar las expensas ordinarias de acuerdo a lo pactado en el contrato que oportunamente firmara".

Además de deudas, "la falta de pago de las expensas puede ocasionar el inicio de acciones judiciales, las que recaerán siempre sobre el dueño del inmueble", especifican desde dicho organismo.