Atención inquilinos: a quién perjudica la nueva Ley de Alquileres, según experto

A menos de una semana de haber aprobado el Senado la nueva Ley de Alquileres, la que ya contaba con media sanción por parte de la Cámara de Diputados, Armando Pepe, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, fue contundente al referirse al ajuste de los valores.

Hasta ahora era semestral. Esto se debía a "la inflación galopante que venimos arrastrando desde que se inició la democracia. Con una inflación tan grande, que el ajuste sea anual y que por un índice que va a publicar el BCRA, también es un salto al vacío para el inquilino y para el propietario".

Y advirtió: "Ninguno de los dos sabe qué le depara al destino con respecto al segundo año".

"Esta ley perjudica a los inquilinos y a los propietarios, incluso a los inquilinos tal vez más porque van a subir los valores locativos. El propietario tiene que pagar el ABL, según la ley. El ABL, Larreta lo indexa mensualmente. El propietario lo va a cargar en el alquiler y lo termina pagando el inquilino. En el último año el aumento del ABL fue de un 75%, entonces el propietario se va a poner a cubierto por los tres años y eso va a significar un mayor costo de la operación. Se le va a complicar a los inquilinos poder alquilar", indicó.

Incluso luego de la sanción de la Ley, "muchos propietarios que tenían inmuebles en alquiler lo retiraron de oferta esta semana", aclaró Pepe.

Además dijo que ningún político se contacto con él ni con nadie del sector para dar su opinión. "Nunca fuimos invitados a dar nuestra opinión", indicó el titular de la entidad, quien además dijo que algunas cuestiones le hacen "ruido", como es el caso de los contratos de alquiler que "eran por 24 meses, y no había ningún problema, y ahora lo llevan a 3 años. Los propietarios sienten que es un avance sobre el derecho a la propiedad".

El nuevo ajuste es un salto al vacío para el inquilino y para el propietario, dice Armando Pepe

Pero no todos son puntos en contra. Uno de los temas positivos a su entender es que el inquilino solo tiene que pagar las expensas comunes: "Hubo abusos por parte de propietarios que hacían pagar 100% de las expensas aunque hubieran extraordinarias".

También aprueba que el inquilino tiene más posibilidades de garantía: debe presentarle a quien alquila dos de una opción de cinco garantías. "En la ley dice que el propietario deberá aceptar una de las dos propuestas. (Pero) si no satisface la garantía, el propietario no lo alquila", agregó.

Nuevas reglas de contrato

Los puntos principales de la nueva legislación, que se aprobó en un momento en que para muchos inquilinos se dificulta pagar el alquiler de junio, son los siguientes:

- El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

- El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

- El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

- Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

- Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

La semana pasada el Senado aprobó la nueva Ley de Alquiler

- La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

- En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

- Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

- Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

- Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

- Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

- Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.