"Ley de countries": habrá que ceder terrenos para viviendas sociales y podrán expropiarse baldí­os y obras paralizadas

Tras casi un año de estar "cajoneada", el Gobierno bonaerense publicó la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, donde se establece que a partir de ahora todos los countries y desarrollos urbanos que ocupen más de 5.000 metros cuadrados de superficie -incluidos los cementerios privados- deberán ceder el 10% de esos terrenos o su equivalente en dinero para la construcción de viviendas sociales.

Al igual que cuando fuera aprobada, y aun cuando resta la reglamentación para que la norma pueda aplicarse en su totalidad, se volvieron a encender las luces rojas en el tablero de los desarrolladores inmobiliarios. 

En efecto, distintos especialistas del sector del ladrillo no tuvieron reparos en definir a la medida como "una decisión de corte recaudatorio" que, incluso en el corto plazo, tendrá efectos negativos sobre una actividad ya en situación crítica. 

La Ley dispone una cláusula para que los grandes emprendimientos inmobiliarios que se desarrollen en la Provincia estén obligados a ceder tierras o a abonar una "compensación monetaria" para la construcción de "viviendas sociales".

Asimismo, apunta también a que los municipios puedan "hacerse" de terrenos al momento de autorizar las obras para desarrollar planes sociales de propiedad o disponer de parcelas con el objetivo de edificar casas.

Para ello, se incluyó la figura de expropiación, la cual podrá ser aplicada en el caso de lotes sin uso o bien de construcciones que se hayan iniciado pero que hayan estado paralizadas durante los últimos cinco años. 

Además, la administración bonaerense avanzó con la implementación del artículo 39 de la norma que establece la creación de una contribución adicional del 50% en el Impuesto Inmobiliario correspondiente "a la planta urbana vacante y los baldíos".

De acuerdo con fuentes cercanas consultadas por iProfesional, el gobierno de Daniel Scioli ya recauda en las boletas de ABL bajo este concepto desde principios de año, aunque la ley se oficializó a comienzos de esta semana.

Puntos más importantesEntre los puntos más relevantes de la flamante normativa, que fuera oficializada por el Ejecutivo bonaerense, se pueden mencionar que:

• Alcanza a desarrollos que cuenten con una extensión superior a los 5.000 metros cuadrados, que deberán ceder "como pago a cuenta" el 10% de la superficie total de los predios afectados o su equivalente en dinero o suelo urbanizable.
• El valor que deberá ser entregado lo establecerá cada municipio.
• Se deja abierta la posibilidad de exigir hasta 33% de las tierras de countries, clubes de campo, barrios cerrados, cementerios o shoppings que se instalen en ese territorio.
• Fija la expropiación de baldíos e incluso de obras que si bien estuvieron en estapa de construcción, se encuentren paralizadas durante un lapso de cinco cinco años. 

Para bajarle un tono a la polémica que genera esta iniciativa, el jefe de gabinete provincial, Alberto Pérez, afirmó que "el Poder Ejecutivo, al momento de la reglamentación, establecerá que no se verán afectados ni violados ninguno de los derechos adquiridos, ni el derecho a la propiedad". Por lo tanto, para que la norma se transforme en operativa habrá que esperar su reglamentación.

Por último, la ley creó un registro de villas y asentamientos precarios que tendrá por finalidad relevar, estudiar y registrar de modo pormenorizado su ubicación, características y condiciones.

Además, autorizó a la relocalización de los mismos de acuerdo con "las necesidades de ordenamiento urbano, hacinamiento de hogares o factores de riesgo social, hidráulico o ambiental".

En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) hay 1.000 villas, según informó la diputada Alicia Sánchez, autora de la iniciativa.

Efectos colaterales

Para los expertos consultados por este medio, esta polémica ley impactará en la actividad inmobiliaria. Entre los efectos negativos se espera un freno en el desarrollo de nuevos barrios cerrados y hasta un aumento en el valor de los terrenos, debido a la quita de superficie.

Precisamente, este incremento en los precios también se hará notar en las cuotas de los emprendimientos que se lancen, dado que los desarrolladores tenderán a trasladar el costo que implica ceder el 10% del terreno o, en su defecto, pagar un monto de acuerdo con la cotización de la superficie.

Al respecto, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo que "lógicamente se darán aumentos. Esto es así porque un emprendedor que adquiere 100 hectáreas para diseñar un country y paga por ellas, en la práctica, sólo podrá comercializar 90, porque el resto tendrá que entregarlo al municipio. Por ende, deberá recargar, en esa menor cantidad, el monto total que tuvo que abonar para adquirir la totalidad". 

"El comprador pagará un sobreprecio. Por otro lado, también hay que pensar que existen muchos barrios cerrados fuera de Buenos Aires con valores de lotes incluso por debajo a los establecidos en varios espacios abiertos. Hay parcelas por 30.000 dólares en zonas como Canning. Ese tipo de alternativas también se volverá menos accesible por efecto de la ley", añadió.

Otro punto que preocupa en el sector es que, en caso de que un desarrollador opte por entregar los metros cuadrados que correspondan, esto podría derivar en que allí se construyan viviendas de características muy diferentes a las estipuladas para el emprendimiento, lo que podría derivar en una caída en la valuación de las propiedades.

"Es controvertido pero también es un planteo lógico que hay que hacerse. La persona que apuesta en ladrillos dentro de un country lo hace pensando en invertir para ganar más en unos años. Su desembolso apunta a que se revaloriza el capital. Ahora, si al lado de esas inversiones instalan un barrio social, es claro que puede haber una pérdida de valor que afectará al resto de las viviendas", comentó a iProfesional un constructor que pidió estricto off the record.

Y agregó: "Es decir que la nueva ley puede poner en riesgo este tipo de inversiones".

En la escalada de críticas tampoco faltan quienes, además, ponen la lupa sobre el destino de los fondos que recaudarán tanto los municipios como la Provincia, gracias al aporte de aquellos inversores que opten por pagar en lugar de ceder terrenos.

Alberto Forti, titular de la Asociación de Urbanizaciones del Sur, expresó que "esta medida tiene un fin más recaudatorio que social. Será importante seguir de cerca la evolución de la aplicación de la normativa a fin de asegurarnos de que lo que se recaude sea destinado realmente a la construcción de viviendas sociales".

"Vemos como más probable que los desarrolladores paguen en vez de ceder el 10%, por lo que los municipios se harán de fondos frescos. Hay que garantizar que lo recaudado vaya a un fondo fiduciario y se asegure la construcción de barrios sociales. La propiedad de la tierra no es el tema importante en el déficit habitacional, aunque ahora quieran hacerlo ver de esa forma", agregó.

"El caso de los baldíos habrá que monitorearlo porque son espacios que abundan en varios distritos. Hay que vigilar que las municipalidades no los tomen y destinen para algo ajeno a la iniciativa social. El hecho de que no se conozcan los detalles de cómo se regulará esto hace que la desconfianza sea mayor para el sector inmobiliario", alertó.

¿Atenta contra la propiedad privada?

El diputado nacional por el Frente Peronista, Francisco De Narváez, fue el primero que criticó la norma, al tildarla de "inconstitucional" ya que "la propiedad privada es inviolable". Asimismo, anticipó que será recurrida en la Justicia."Esta Ley va en contra de generar trabajo y condiciones de vivienda digna", señaló. Y agregó: "El kirchnerismo entiende que la propiedad privada es un mal. Quiero todo el Estado posible, pero también el sector privado necesario".

atentatoria contra la garantía constitucional del derecho de propiedad y ahuyentará la posibilidad de inversiones".

Uno de los puntos que genera más polémica es el que establece que podrán ser expropiados los terrenos baldíos bonaerenses sin edificar, con edificaciones derruidas (deterioro avanzado) u obras paralizadas por más de cinco años. 

Según explicaron los impulsores de la normativa, la medida busca desalentar la especulación con terrenos "ociosos", para lo cual le permite a los municipios accionar en concepto de "utilidad pública".Al respecto, Abatti & Rocca sostuvieron que "la tierra, en todo el mundo es un bien cada vez más escaso debido al aumento poblacional y es lógico que su precio aumente ante la constante demanda. No es solución 'sacarle' a unos que la adquirieron con su esfuerzo personal para entregársela a otros".

"Debe incentivarse la construcción de viviendas con aporte de capitales privados estableciendo reglas claras y seguridad jurídica para los inversores, mediante la creación de un mercado de securitización de hipotecas", completaron ambos especialistas.

esta norma impone "nuevas y gravosas cargas" sobre los desarrollos privados. 

"En síntesis, privilegia el rol del estado en la solución del problema de la vivienda y no alienta la participación del sector privado en la respuesta a esta problemática", concluyeron.