Fuerte apuesta a los créditos hipotecarios: por qué conviene comprar ahora una casa, según expertos
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Los créditos hipotecarios comenzaron nuevamente a ser otorgados por algunos bancos, y desde el mercado inmobiliario las reacciones fueron positivas. Incluso, afirman que puede ser una "oportunidad de compra", más allá que se precisan cumplir con determinados requisitos que son complejos para una gran cantidad de argentinos. De hecho, expertos consultados por iProfesional afirman que hoy puede ser más ventajoso adquirir una propiedad que en 2016, cuando la gestión de Mauricio Macri impulsó con fuerza estas líneas de préstamos.
Entre los aspectos que se destacan como favorables en estos momentos, resaltan la inflación en baja, el dólar planchado, sueldos en pesos que medidos en moneda estadounidense resultan ser más altos por el atraso cambiario y precios de las viviendas que se encuentran en niveles "baratos" respecto a años anteriores.
"El lanzamiento de las líneas hipotecarias fue más rápido de lo esperado, no me imaginaba que durante este año ya se iban a poder tramitar. Las cosas, por suerte y de forma positiva, se están precipitando bastante rápido", opina como primera impresión a iProfesional German Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
Por su parte, Alan Schachter, arquitecto, desarrollador y consultor inmobiliario, agrega a este medio: "Creo que, seguramente, se van a sumar más bancos y se empezará a ver más flexibilidad en estas líneas y a bajar un poco la tasa".
Y completa: "Los primeros que saquen estos créditos hipotecarios serán los más beneficiados. Y muchos estarán asustados con lo del ajuste por UVA, pero creo que es una oportunidad histórica. Encima lo sacás con atraso cambiario".
Nuevos créditos hipotecarios: cifras y requisitos
Los nuevos créditos hipotecarios, como los lanzados por Banco Hipotecario, ofrecen un máximo de $250 millones para la adquisición de una primera vivienda. Así, a valor cambiario actual, representan alrededor de u$s247.524, y el dinero otorgado puede ser utilizado para comprar hasta el 80% del valor de la propiedad. Es decir, al menos el 20% restante del precio del inmueble debe ser aportado por el interesado, a partir de sus ahorros o dinero disponible por otra vía.
El costo de este préstamo evoluciona en base a la inflación más una tasa fija adicional, así que la devolución del capital otorgado es "ajustable por UVA", mientras que se le deben agregar intereses de 8,5% de tasa nominal anual (TNA) para el mercado abierto. En tanto, para los clientes con acreditación de haberes en la entidad otorgante los cargos son de 4,25% para las primeras 12 cuotas, y luego 8,5% anual.
Por ende, para comprar un departamento de unos u$s100.000, de los cuales u$s20.000 deberán salir de los ahorros del interesado y el banco brindará los u$s80.000 restantes, se precisa tener un salario de $2.500.000 para calificar y se deberá pagar una cuota mensual inicial de $625.600.
Es decir, según los datos publicados por la propia entidad, por cada $1 millón solicitado a 30 años para la adquisición de la primera vivienda, se precisa pagar una cuota inicial de $7.820, y tener un ingreso necesario de $31.280.
Esto se debe a que el plazo de devolución es de hasta 360 meses (30 años), y la relación cuota e ingreso solicitada es que el pago que se debe realizar de forma mensual por el crédito hipotecario no debe exceder el 25% de los ingresos del solicitante.
¿Es momento del crédito hipotecario?
De acuerdo a los analistas del mercado inmobiliario consultados por iProfesional, para aquellos argentinos que cumplan con los ingresos requeridos, puede ser una "oportunidad" este momento para comprar su primera vivienda, debido a que el dólar está planchado, la inflación está en descenso y los precios de las propiedades hoy están muy bajos en términos históricos.
"Pidiendo u$s40.000, arrancás en una cuota mensual de $202.400 y necesitás un ingreso de $809.600 para poder calificar. Con ese crédito, podés comprar una propiedad de u$s50.000 o más, que equivale a un dignísimo 2 ambientes en los barrios de San Cristóbal o Boedo, con vista abierta y buena circulación de aire. En un edificio civilizado y en un estado regular (muy vivible)", afirma Schachter a iProfesional.
Y completa: "Para mí, esto es una oportunidad histórica para el laburante de clase media que quiere levantar la cabeza. Las mayorías, al comienzo, se asustarán frente al UVA más la tasa de 8,5% (del año 2 en adelante). Lo que no ven es que los precios de las propiedades ya están subiendo en los barrios consolidados de la ciudad de Buenos Aires, como Recoleta, Palermo y Belgrano".
Existe también otro factor central, que es que al recibir el crédito en pesos se puede "canjear" por los dólares dentro del mismo banco, ya que se facilita la compra de dólar MEP dentro de la sucursal misma. "Así que se podrán comprar dólares como si no hubiera cepo. Buen dato porque los propietarios vendedores podrán tomar una reserva y comprometerse a vender en moneda estadounidense", aclara Schachter.
Por su parte, Federico González Rouco, economista y autor del libro "Vivienda Del Relato", también opina que "es una buena oportunidad, porque una pareja, por ejemplo, suma ingresos y saca el crédito en conjunto, por lo que puede pedir más plata. Entonces, para comprar algo de u$s125.000, se necesitan ingresos de $3,2 millones aproximadamente. Es decir, es viable pero no para todos, aunque es un comienzo".
A ello, Gómez Picasso suma: "Creo que el que tomó un UVA hizo buen negocio, y a medida que esto vaya funcionando se van a ir sumando varios bancos".
De hecho, el miércoles el Banco Ciudad informó que también ofrecerá créditos hipotecarios que ajustan por UVA el capital más el cargo de una tasa, que es menor a la que propone el Banco Hipotecario, ya que es de 5,5% de TNA para la compra de una vivienda única. Y que, incluso, si el departamento está ubicado en el Microcentro porteño, el interés a pagar por el comprador de la vivienda será de sólo el 3,5% de TNA.
Viviendas y dólar con precios bajos
El dato a tener en cuenta es que la inercia inflacionaria comenzó a bajar en los últimos meses y acumula alrededor de 60% en todo el 2024, pero el índice UVA viene con rezago en este descenso debido a que toma en cuenta meses anteriores, por lo que acumula en el mismo período una suba de 90%. Algo que atenta contra los tomadores de créditos que ajustan por este índice, más allá que la tendencia es que retroceda.
Los datos positivos son que el precio del dólar se encuentra prácticamente sin cambios en los primeros cuatro meses del año y los valores de los inmuebles se ubican por debajo de años atrás. Incluso, en un nivel mucho más bajo de lo que costaban en 2016, cuando el gobierno de Mauricio Macri impulsó a los créditos de acceso a la vivienda, donde otorgó unas 133.000 líneas durante toda su gestión.
"Si se compara con los créditos de 2017, en ese año se compraban propiedades a precios del metro cuadrado que se ubicaban en máximos históricos, en cambio ahora están a un 50% por debajo de los valores de ese entonces. Por lo que hay mucho recorrido de suba, así que hoy se puede haber comprado bien, por más que se pague un poquito más de tasa que en ese entonces", contextualiza Schachter.
El segundo aspecto positivo que destaca este experto es que en 2017 la inflación subía, mientras que ahora el contexto es diferente porque se encuentra en retroceso. Y "además se está comprando en pesos un bien con un dólar atrasado, con lo cual se va a licuar la deuda en dólares ya que luego va a subir el valor de la propiedad en moneda estadounidense. Se está comprando bien, más allá que la tasa es un poco más elevada que la de hace 7 años atrás", concluye.
A ello se le agrega que el costo de la cuota mensual del préstamo ajusta por inflación, algo que no es muy diferente a lo que le ocurre hoy al inquilino, que debe pagar su alquiler con subas que también son calculadas por el propietario en base a la evolución del índice de precios al consumidor (IPC).
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La advertencia es que los primeros créditos hipotecarios "son los mejores" para comprar una vivienda, porque a medida que se vaya expandiendo el otorgamiento de estos préstamos y baje la tasa, también irán aumentando los precios de los inmuebles. Algo que complicará a la ecuación precio y monto necesario para endeudarse.