Crédito hipotecario UVA: los bancos ven un gran potencial, pero un dato les preocupa

La expectativa generada en el mercado tras el anuncio de la vuelta de créditos hipotecarios UVA ya se está reflejando en indicadores tales como los precios de las propiedades, que luego de un extenso letargo empezaron a mostrar reacciones al alza. En apenas una semana de abril, se registró una suba de 0,8% en los precios inmobiliarios, el mayor incremento mensual en seis años, según un reporte de ZonaProp.

El mercado ya venía dando señales de repunte por la vigencia del DNU que desreguló los alquileres, lo cual llevó a que propietarios que tenían sus inmuebles en venta los sumaran de nuevo a la oferta de alquiler, que creció un 134%, según el Colegio de Corredores de Buenos Aires. Eso, naturalmente, redujo la oferta de propiedades en venta, favoreciendo una incipiente suba de precios.

Créditos hipotecarios UVA: el dato que preocupa al mercado

Y ahora, con las noticias sobre la vuelta del crédito hipotecario, que ya suma a bancos privados -de momento se anotaron el Supervielle y el ICBC-, además de las movidas del Hipotecario, el Ciudad y el Nación, el debate que se plantea en el mercado inmobiliario gira en torno a qué tan rápido puede crecer la masa de préstamos y cuál puede ser el volumen potencial.

Y es ahí donde aparece un contraste entre el optimismo que la noticia de los nuevos préstamos generó en el ámbito político y la realidad del mercado, que marca una expectativa por volúmenes modestos y un inicio a ritmo lento.

"Nosotros nos vamos a sumar. Todo el sistema se va a sumar a dar crédito hipotecario, porque un sistema financiero que no dé crédito hipotecario no es un sistema financiero serio. Pero recién estamos empezando, va a llevar tiempo", comenta en off the record el economista jefe de uno de los bancos líderes del mercado, de capital extranjero.

Y se muestra cauteloso respecto de la velocidad a la que crezca el otorgamiento de préstamos: "Escucho mucha excitación, y está bien, porque el crédito hipotecario es un símbolo muy importante, pero la verdad es que el arranque va a ser muy de a poco. No hay que negar las dificultades de un deudor UVA", agrega.

El anuncio de la vuelta de los créditos hipotecarios ya se refleja en el mercado inmobiliario, donde repuntó el precio de las propiedades.

Una cuota accesible

Pero también se escuchan opiniones más optimistas, basadas en lo relativamente accesible de las cuotas respecto del ingreso para una familia de clase media que hoy pague alquiler, que es el público objetivo de las nuevas líneas UVA.

Por caso, para un departamento de 45 metros cuadrados ubicado en Palermo -donde las propiedades cotizan a un promedio de u$s2.342 por metro-, la cuota inicial para pagar un préstamo del Banco Hipotecario a 30 años sería de $682.000, lo que requeriría un ingreso total del hogar por no menos de $2,7 millones, según la estimación realizada por Reporte Inmobiliario. El mismo caso, pero aplicado a un préstamo a 20 años del Banco Ciudad, implicaría una cuota mensual inicial de $564.000 -para lo cual hay que acreditar ingresos por $2,2 millones.

Para barrios porteños de menor cotización, como Balvanera, la cuota inicial bajaría a $370.000 para la línea a 30 años, o a $306.000 por el préstamo a 20 años. Es decir, ya podría ser objeto de crédito una familia con ingreso total de $1,2 millón.

"La cuota se presenta, en principio, como razonable e incluso suficientemente atractiva para aquellos que formalmente puedan reunir las condiciones de ingreso y estén dispuestos asumir responsablemente el aumento mensual de la cuota provocada por la inflación más allá de la tasa de interés que podría interpretarse hasta ajustada teniendo en cuenta el contexto actual", indica el informe.

Y los números parecen darle la razón, si se tiene en cuenta que actualmente un alquiler para un departamento promedio se ubica en torno de $500.000 en Palermo y de $380.000 en Balvanera. Es decir, valores próximos a los que se estiman para las cuotas de los préstamos UVA.

Cuánto puede crecer el mercado

Entonces, ¿cuál es el volumen potencial del mercado? Difícil saberlo hoy, pero si se toma como referencia la experiencia de los créditos UVA en la gestión de Mauricio Macri, los mejores meses, registrados a fines de 2017, llegaron a un nivel de u$s600 millones otorgados por mes.

Claro que, para que se llegue a ese nivel, no alcanza con que las cuotas sean similares al costo de un alquiler. Se requiere, además, que haya una sensación de estabilidad tanto a nivel inflacionario como cambiario. Y, claro, una señal de mejora paulatina en los sueldos.

Lo cierto es que en los bancos predomina la idea de que, contrariamente a lo que se puede pensar por las acciones judiciales de un grupo de deudores ocurridos en los últimos cuatro años, no quedó un rechazo de la población a los créditos con el sistema UVA. Por el contrario, afirman que quedó demostrado que es la única forma viable de dar un préstamo hipotecario a 30 años.

Federico Sturzenegger, creador del sistema UVA, se metió en el debate y contestó a economistas críticos

"Claro que es mucho más atractiva la tasa fija que la variable. Pero en Argentina sencillamente no es viable. Y cualquiera que diga otra cosa desconoce el sistema financiero", argumenta un ejecutivo de un banco privado que tuvo a su cargo el análisis de casos problemáticos tras la crisis devaluatoria ocurrida a partir de 2018.

Su explicación es elocuente: "Si no hay un sistema como el UVA, la contracara antipática sería que los bancos pidieran a los ahorristas que dejaran plazos fijos a muchos años, a la tasa que ellos pidan. ¿Cuánto sería esa tasa? No tiene respuesta, porque en Argentina o te piden tasa variable o te dicen ‘pagame 1.000% anual porque nunca se sabe si estalla el país'. Entonces yo después me doy vuelta y le tengo que decir lo mismo a quien viene a pedir un crédito".

Lo cierto es que la experiencia del sistema UVA, a pesar de la distorsión que causó la aceleración inflacionaria, no refleja que para la mayoría de los casos se haya generado una imposibilidad para abonar la cuota. Y que la prueba de ello es que el nivel de mora es de apenas un 2%.

De hecho, ese fue un argumento que plantearon en el Congreso los legisladores que defendieron el sistema, cuando la asociación de "Hipotecados UVA" calificó al sistema como una estafa.

Del otro lado, el creador del sistema, Federico Sturzenegger, se metió de lleno en la discusión, planteando que este tipo de crédito marcará "un antes y un después".

"El crédito UVA funciona porque no obliga a meter en la cuota la actualización del capital por inflación. Esto baja las cuotas iniciales (sube las finales) haciendo que el crédito sea accesible. Cuando el Nación sacó a 3,5% de tasa la cuota era más barata que un alquiler", aseguró en la red social X (ex Twitter).

Recordó que en los dos primeros años hubo 150.000 créditos otorgados, lo que convierte al sistema UVA en el más exitoso en décadas. "No hubo mora y mirá que en la Argentina pasaron cosas desde entonces", agregó en su mensaje, que contesta directamente a críticos de alto perfil, como Carlos Melconian.

Créditos hipotecarios UVA: el debate sin fin

Pero, sobre todo, el argumento en defensa de la tasa variable fue que, cuando se considera el saldo deudor medido en dólares, quienes tomaron el préstamo UVA salieron beneficiados con una licuación. Más aun, la deuda no solamente cayó en términos nominales, sino también en relación al valor de la propiedad.

El motivo es sencillo: el crédito se otorga en UVAs pero el inmueble cotiza en dólares. Y como esa unidad indexada sigue a la inflación, que fue menor que la devaluación -considerando el tipo de cambio paralelo-, entonces cada UVA vale menos en términos de divisas.

El impacto de la inflación sobre la cuota UVA generó un movimiento de oposición al sistema, aunque el nivel de mora nunca superó el 2%

Para ponerlo en números, hoy cada UVA vale u$s0,86, medida en dólar blue, mientras que en 2018 -previo al salto devaluatorio- costaba u$s1,09. Incluso si se lo mide al tipo de cambio oficial, el índice sigue marcando una leve caída respecto del momento en que se otorgó el grueso de los créditos.

Entre quienes planteaban haber sido perjudicados, hubo casos como el de quien argumentó que se justificaba un recorte de la deuda porque, por efecto de la inflación su saldo deudor en pesos se había multiplicado 6,5 veces. Las respuestas no tardaron en llegar: ese mismo saldo, medido en dólares, se había achicado a un tercio, mientras el valor de la propiedad se había mantenido estable.

Por supuesto que el debate nunca llegará a un acuerdo: para quien sólo se enfoca en la cuota y en la relación con el ingreso salarial, nunca será un consuelo la licuación del saldo deudor medido en dólares. Pero, del otro lado, hay argumentos para plantear que un deudor UVA no resultó mucho más perjudicado que alguien que debe hacer frente a un alquiler.

En los bancos plantean que las situaciones en las que sí se generó una imposibilidad de seguir pagando fueron en los casos de divorcio o cuando uno de los miembros de la pareja trabajaba en el sector informal y sufrió un súbito recorte en su ingreso.

"Fue una discusión en la que cada uno llevó agua para su molino, hubo muchos intereses y cuentas mal hechas. Pero la realidad es que el sistema UVA fue muy exitoso, y es increíble que hayan sobrevivido políticamente a tantas ideas locas dando vuelta", plantea el ejecutivo bancario.

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De todas formas, incluso los más optimistas del sistema creen que, dada la situación de la economía argentina, no se debe esperar un crecimiento explosivo del crédito hipotecario. Al menos, no en el corto plazo, mientras el clima recesivo y la incertidumbre sobre la estabilidad cambiaria siga siendo una incógnita.