Por qué el mayor desarrollador inmobiliario del país habla de "escenario volátil"
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A pesar de haber revertido las pérdidas que venía acumulando como consecuencia del impacto en sus negocios de las medidas tomadas por el Gobierno para combatir la pandemia del Covid 19, IRSA Inversiones y Representaciones advierte estar operando en un contexto local complejo.
El mayor grupo desarrollador de la Argentina asegura que principales variables macroeconómicas han mostrado una fuerte volatilidad por el escenario regulatorio, social y político que se vive tanto la Argentina como en el contexto internacional.
A partir de este contexto, el holding que dirige el empresario Eduardo Elzstain advierte que los resultados de sus operaciones "pueden verse afectados" por varios factores como las fluctuaciones en el índice de inflación y en el tipo de cambio respecto del peso frente al dólar.
También, por las variaciones en las tasas de interés que impactan en el costo de capital; los cambios en las políticas gubernamentales; control de capitales "y otros acontecimientos políticos o económicos tanto a nivel local como internacional".
El análisis sobre el escenario en el cual debe competir IRSA, se incluye en un informe presentado por el grupo a la Comisión Nacional de Valores (CNV) para anunciar sus resultados financieros al 31 de marzo pasado, recordando que el año calendario del holding toma junio contra junio.
El mayor desarrollador inmobiliario busca recuperarse
"Somos optimistas en cuanto a la recuperación del negocio de centros comerciales durante el ejercicio 2022", se asegura el documento a pesar de las advertencias sobre la inestabilidad de la economía local y el impacto internacional causado por la invasión rusa a Ucrania.
El optimismo está basado en algunos indicadores que surgen del balance como sus ingresos, que aumentaron un 36,7% durante el período de nueve meses del ejercicio del 2022 comparado con el mismo período del 2021 debido, principalmente, al impacto de la pandemia en los segmentos de Centros Comerciales y Hoteles que afectó directamente las operaciones durante el ejercicio anterior.
En este marco, el EBITDA ajustado disminuyó 28,2% explicado principalmente por el segmento de Ventas y Desarrollos que registró menores ventas de propiedades de inversión y que alcanzó los $10.060 millones de los cuales $7.778 millones se deben a los shoppings; $1.540 millones a las oficinas y $742 millones a sus hoteles.
La cifra global muestra un aumento del 108,2% con respecto al ejercicio anterior pero aún permanece un 22% por debajo del período de nueve meses del ejercicio 2020.
En cuanto a su resultado neto, registró una ganancia de $11.502 millones comparada con una pérdida de $22.821 millones en el ejercicio anterior.
Según IRSA, este cambio está basado en el incremento de su resultado bruto, la ganancia registrada por resultados financieros netos y el resultado positivo en el impuesto a las Ganancias diferido, que compensaron la pérdida registrada por cambios en el valor de sus propiedades de inversión.
Centros comerciales
La superficie alquilable del portafolio de IRSA fue de 335.690 m2 de ABL, mientras que las ventas reales de los locatarios de alcanzaron los $156.299 millones, un 85,8% por encima del 2021 y 8,8% superior al 2020.
En el caso de las ventas del tercer trimestre del ejercicio 2022 fueron de $49.322, superando en un 37,1% y 37,6% las cifras de 2021 y 2020.
En el caso de la ocupación del portafolio fue de 91,5%, incrementándose en 2,4% con respecto al trimestre anterior, principalmente por la ocupación parcial de grandes superficies que se encontraban vacantes.
"Durante el tercer trimestre del ejercicio 2022 se evidencia una buena recuperación del segmento, alcanzando un EBITDA Ajustado de $2.790 millones, un 18,1% por encima del tercer trimestre de 2020 que tuvo sólo 10 días de cierre por la pandemia", sostiene el trabajo.
Oficinas
Según un informe de la consutora Colliers, el trimestre cierra con una vacancia estable en el orden del 19,6%, en el mercado premium de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que los precios denotan una baja promediando los u$s23,1 por metro cuadrado.
En cuanto a la superficie total alquilable fue de 103.777 metros cuadrados, disminuyendo levemente con respecto al trimestre pasado producto de la venta de cinco pisos en el edificio "261 Della Paolera".
La ocupación promedio del portafolio A+ y A alcanzó el 74,6% y la renta promedio decreció levemente a los u$s24,6 por cada metro cuadrado.
Durante este período, los ingresos de oficinas disminuyeron un 25,6% y el EBITDA Ajustado también cayó pero en un 27,8%, principalmente por el impacto de una menor ocupación y las ventas realizadas.
En el caso del segmento de oficinas, el paper firmado por el propio Elsztain reconoce que "representa un desafío este año, aunque en los últimos meses se pudo observar un mayor retorno a la presencialidad".
Esto se debe a que la vacancia continúa elevada, principalmente del segmento B, por lo cual IRSA debió reacomodar su operatoria y su portafolio, luego del proceso de "flight to quality" que la viene realizando, para poder ofrecer mejores servicios y captar las corporaciones más premium y exigentes.
"Trabajaremos durante el ejercicio en la plena ocupación del edificio "261 Della Paolera", inaugurado en diciembre de 2020, así como la del resto de la superficie vacante del portafolio", anticipa el informe de IRSA.
Hoteles
Durante el trimestre, la actividad hotelera continuó mostrando signos de recuperación luego de la pandemia gracias al turismo doméstico, los incentivos del Gobierno y, en menor medida, de la afluencia de visitantes extranjeros y de la reanudación de los eventos corporativos.
"Durante este período, el segmento ha registrado una disminución en su nivel de ingresos del orden del 37% comparado con el mismo período del ejercicio 2020, mientras que el EBITDA fue de $742 millones, un 30,2% menor comparado con el mismo período de 2020", señala IRSA en su informe.
También indica que en el tercer trimestre, los indicadores muestran una clara recuperación, con un EBITDA que llegó a los $329 millones, un 20,5% por encima del mismo trimestre de 2020, que fue afectado en sus últimos días por las restricciones de la pandemia.
En este sentido, el paper del grupo avisa que continuará "trabajando en la reducción y efientización de la estructura de costos y en la consolidación del mejor portafolio de real estate de Argentina, manteniendo nuestro compromiso de preservar la salud y el bienestar de clientes, empleados, locatarios y toda la población".
Fusión para mejorar costos
Más allá de los resultados positivos, en diciembre del año pasado el holding informó un pla para encarar una fusión por absorción en la que IRSA absorbe a IRSA PC con un intercambio de acciones que se realizará en los próximos días.
De manera paralela a esta operación, el holding vendió cinco pisos del edificio "261 Della Paolera" con una superficie de 5.920 m2 por u$s52 millones.
Luego hizo lo mismo con el 100% del edificio República, con una superficie de 19.885 m2 por el cual obtuvo u$s131,8 millones.
Además, en marzo pasado lanzó un plan de recompra de acciones propias por hasta $1.000 millones por el cual a la fecha ha adquirido aproximadamente el 7,3% del programa.