Como pago de deuda, el Banco Itaú se queda con un mega proyecto inmobiliario en la Ciudad
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La desarrolladora TGLT y el Banco Itaú acaban de cerrar un acuerdo que le permite al grupo inmobiliario cancelar parte de una millonaria deuda que tiene con la entidad financiera de origen brasileño.
La operación involucra la participación del 47,75% que TGLT posee en un proyecto inmobiliario que se levantará en la zona porteña de Catalinas del barrio de Retiro mientras que el 25% restante se encuentra en poder de EMS Capital, fondo de la familia brasileña Safra, dueños entre otros activos, del banco que lleva su mismo apellido y poseedores de una de las mayores fortunas del mundo.
Para concretar su salida, el directorio de la empresa aprobó la suscripción de una oferta de acuerdo marco con el Banco Itaú Argentina por la que transfiere el certificado de participación y los valores representativos de deuda fiduciaria emitidos bajo el Contrato de Fideicomiso Financiero Privado Inmobiliario de Administración Catalinas I firmado el 13 de marzo del 2018 celebrado entre TGLT, BA Development II GmbH y Allaria Ledesma Fiduciaria.
De este modo, el Banco Itaú ingresa como miembro del "Fideicomiso Financiero Privado Inmobiliario de Administración Catalinas I", creado el 13 de marzo del 2018 luego de que TGLT ganara una licitación de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), tras abonar alrededor de u$s40 millones.
En el terreno se prevé la construcción de nuevas torres de oficinas en la emblemática zona.
Deuda que se comprometió a pagar TGLT al Banco Itaú
Asimismo, TGLT se comprometió a cancelar la totalidad de capital e intereses adeudados al Itaú por una serie de créditos el 19 de diciembre del 2019 y otros $748 millones, en concepto de suma equivalente a la diferencia entre el precio de la participación Catalinas.
También deberá pagar a Argentum Investments V LLC ciertos montos adeudados en concepto de capital e intereses de las Obligaciones Negociables privadas por u$s6 millones que se encuentran garantizadas por una Carta de Crédito Standby emitida por Itaú Unibanco Nassau Branch.
A esto le suma la cancelación de la hipoteca en primer grado de privilegio otorgada el 19 de diciembre del 2019 por La Maltería S.A.U. en favor de Banco Itaú e Itaú Unibanco en garantía del Contrato de Líneas de Crédito; una enmienda, a efectos de garantizar ciertas comisiones, gastos, contingencias y otras sumas adeudadas a Itaú, Itaú Unibanco y Banco Itaú Uruguay S.A., de una serie de contratos de garantía celebrados con dichas entidades; la rescisión de contratos celebrados en el marco del Fideicomiso Catalinas I entre la sociedad BA Development y la anulación de un contrato de cesión pasiva firmado con el Banco de Servicios y Transacciones, en su carácter de agente de la garantía, en favor de los tenedores de las ON Clase XVI, con vencimiento el 11 de febrero del 2023, por u$s20.3 millones.
Para poder cerrar el deal, el directorio de TGLT también pidió modificar ciertos términos y condiciones esenciales y no esenciales de las ON Clase XV; solicitar la dispensa por parte de los tenedores de las ON Clase XVI del incumplimiento de pago vencido el 1° de enero pasado, y pedir el consentimiento de los tenedores de esos títulos para que permitan al Itaú recibir el 100% del pago del saldo de precio bajo el Contrato de Compraventa de Acciones SES a ser realizado el próximo 28 de febrero.
En este caso, TGLT obtuvo el consentimiento del 75,4% de los tenedores de las ON Clase XVI, alcanzando las mayorías requeridas para llevar a cabo la propuesta.
Asimismo una vez finalizada la cesión del terreno y cancelada la hipoteca en favor de Itaú, se constituirá hipoteca en primer grado de privilegio en favor de los tenedores de las ON Clase XVI sobre dos inmuebles ubicados en la localidad de Hudson, Municipio de Berazategui, Provincia de Buenos Aires que son propiedad de La Maltería.
Batalla en tribunales por otras deudas
Más allá de esta operación para poder reducir su deuda financiera, TGLT tiene varios frentes abiertos a nivel judicial como el fallo parcialmente adverso que recibió en una causa en su contra iniciada en la Corte del Distrito Sur de Nueva York por no haber cumplido con el pago de los intereses de una serie de ON que lanzó en agosto del 2017 y que vencen en el mismo mes del 2027.
La investigación fue iniciada tras una denuncia presentada por la Merking Family Foundation (MFF) y Tennembaum Living Trust (TLT), contra la desarrolladora y The Bank of New York Mellon.
Ambas entidades fundamentaron el reclamo alegando que el 18 de agosto del año pasado deberían haber cobrado u$s900.000 por intereses sobre esas ON pero que finalmente no recibieron porque el directorio de TGLT entendió que no era lo que correspondía ya que los títulos habían sido convertidos en acciones.
En el caso del fideicomiso TLT había comprado ONs por u$s15 millones, mientras que MMF llegó a los u$s3 millones y, de acuerdo al contrato de emisión original, el 18 de agosto del 2020 deberían haber recibido u$s750.000 y u$s150.000 respectivamente.
Pero TGLT modificó los términos del acuerdo basada en la necesidad que tuvo la desarrolladora de iniciar un proceso de reestructuración de una deuda por u$s150 millones en ON que logró culminar en diciembre del año pasado.
En esta causa, el juez John P. Cronan por un lado, falló en favor de TGLT al dejar sin efecto la pretensión de los demandantes por la cual afirmaban que, al enmendar la emisión original la empresa violó el acuerdo por entender el contrato de fideicomiso no se aplica ya que las ON convertibles se emitieron a través de una colocación privada, y no por medio de una oferta pública.
El magistrado también entendió que se mantienen las condiciones para continuar con la causa y rechazó el pedido de TGLT de desestimar la prosecución del reclamo de los demandantes.
Una segunda denuncia contra TGLT fue presentada en julio del 2020, cuando la CNV abrió un sumario a partir de un inusual movimiento de acciones de la sociedad que, en solamente cuatro días, pasaron de un volumen promedio de 500.000 papeles a 5 millones, llevando el precio de $3,50 que costaban el 21 de julio de ese año, a un pico de $12,95, para colocarse por estas horas en torno a los $6,40, equivalentes a 0,05 centavos de dólar, según el precio actual del Contado con Liqui (CCL).
Incluso, durante los meses de mayo, junio y julio el volumen de su acción aumentó de manera notoria con respecto a los meses anteriores.
Semejante cambio, hizo que la CNV abriera una investigación con el objetivo de descartar sospechas sobre la operatoria.
Sospechas y dudas entre los operadores bursátiles
No era la primera vez que los papeles de TGLT despertaban sospechas y dudas entre los operadores bursátiles y los accionistas del mercado local. Algo similar ocurrió en febrero del año pasado, cuando cerró un canje por el cual pasó de 80 millones de acciones a 925 millones de acciones ordinarias que mayoritariamente fue suscripto por sus acreedores que, en gran parte eran los mismos accionistas mayoritarios como IRSA o el New York Mellon Bank.
En el caso del grupo que lidera Eduardo Elsztain, actualmente controla cerca del 30% el capital de TGLT, luego de haber canjeado 24 millones de acciones Clase A de un dólar cada una por 218 millones de acciones ordinarias a relación de una acción Clase A por 9,09 acciones ordinarias.
Para concretar esta operación, IRSA aportó el terreno denominado Maltería Hudson que había comprado en el 2018 por u$s8 millones y que, en el marco de este canje de acciones, fue cotizado en u$s24 millones.
En el caso del New York Mellon, controla el 60% del total, pero se trata de un banco que representa a otro grupo de inversores o accionistas no identificados.
El resto de los papeles quedaron en manos de otros accionistas y en formato de ADS que cotizan en los Estados Unidos.
A partir de estos cambios, Federico Weill dejó de presidir la compañía y se quedó con un premio consuelo de 30 millones de acciones. Tras haber sido el principal accionista de TGLT, en la actualidad no parece estar involucrado ya en la operatoria de la compañía.
Y luego de un año de su alejamiento, presentó una demanda laboral por $288,3 millones, en concepto de despido y cobro de salarios pendientes contra la propia desarrolladora que creó en el 2005 con el objetivo de canalizar fondos especulativos y que en el 2018 cerró la compa de la constructora Caputo, por u$s130 millones y que pertenecía a la familia de Nicolás Caputo, amigo íntimo y socio político del ex presidente Mauricio Macri.