Bitcoin, emigración y alquileres inviables: así cambió el mercado inmobiliario en pandemia, según expertos

De la misma forma que golpea a los distintos rubros de la economía, la irrupción del coronavirus en la Argentina también cambió de raíz el funcionamiento de todas las actividades ligadas al ladrillo.

Como primer rasgo, vale señalar que la demanda de unidades, en caída firme de 2018 a esta parte, terminó de derrumbarse. A la par, el sector comenzó a evidenciar una gradual baja de precios y surgieron nuevas variables de mercado como la nunca intrascendente ley de alquileres.

Sendos informes de la actividad inmobiliaria a los que accedió iProfesional abordan el cambio en el consumo y las preferencias de los potenciales compradores, además de poner el ojo en a la aparición nuevas herramientas de inversión.

Justamente en referencia a esto último, el auge de las criptomonedas -con predominio de los bitcoin- no pasa desapercibido en la escena local del real estate. Si bien los actores del segmento reconocen que "el mercado local es incipiente", se multiplican quienes pronostican una migración paulatina hacia esa modalidad de monedas.

"Hablar de ‘cripto economías’ es algo aún más innovador y marca una tendencia a futuro. Sin embargo, en muchos casos aún los sujetos no terminan de sentirse dueños de un inmueble desde lo que tradicionalmente les da tranquilidad como propietarios. De todas maneras, es algo que vino para quedarse y está en evolución", dice Marta Oriozabala, CEO de Real Capital Desarrollos y Servicios Inmobiliarios.

"El inversor de bitcoin está más acostumbrado al riesgo y tiene espalda para soportarlo", añadió. Diego Lo Nigro, gerente de TGR Group, en tanto, sostuvo que, bajo su óptica, "los clientes o inversores inmobiliarios cada vez los miran más", aunque remarcó que se trata de un mercado que "aún no está 100 por ciento regulado".

"Es una modalidad a la que le falta desarrollo pero que, como está pasando en todo el mundo, comenzará a tener presencia más visible en la Argentina con el correr de los meses. Los activos digitales, como se sabe en todo el mundo, llegaron para quedarse y se irán haciendo fuertes en el tiempo. Resta que Argentina de los pasos necesarios en términos legales para consolidar la tendencia", expuso otra fuente de la actividad.

Unidades a la venta bajo esa modalidad no faltan: la desarrolladora MSR Inversiones y Desarrollos, con sede en Rosario, anunció recientemente que fue habilitada la opción de pago de los nuevos departamentos construidos por la empresa mediante criptomonedas.

Para llevar el proyecto adelante, la desarrolladora se asoció con la plataforma rosarina de alcance nacional, Fiwind Professional Exchange.

En simultáneo, la plataforma Crypto Avisos también permite a los dueños de bienes realizar publicaciones en monedas como USDT y DAI. Mediante esa opción, se puso a la venta un monoambiente en el Edificio del Patrimonio, ubicado en avenida Rivadavia y Paraná.

Su dueño pide 2 bitcoin -alrededor de $18 millones-, según la calculadora de precio en tiempo real del sitio Coin Monitor. En dólares, dos bitcoins representan algo más de 120.000 dólares.

Las criptomonedas ya comenzaron a ganar presencia en las transacciones inmobiliarias.

Una demanda diferente

Por otra parte, la proliferación de contagios aceleró la redefinición del tipo de inmuebles que más despiertan interés.

"Se buscan espacios más abiertos, aire libre, naturaleza, calidad de vida, sin que el inversor quede desconectado. Por eso la venta de casas fuera de Capital ha tenido tanto movimiento. El 'boom' es la compra de terrenos para la construcción. Mientras construyen, los inversores alquilan", afirmó Oriozabala.

"Les conviene porque el valor de la construcción se ha mantenido en niveles bajos aunque ya ahora empezó a mostrar una tendencia de alza", agregó.

Al mismo tiempo, la demanda de lotes y la construcción en countries, una de las tendencias consolidadas en pandemia.

La demanda de espacios abiertos, dijo Lo Nigro, también es uno de los aspectos que despegó a partir de este contexto. "La necesidad de respirar aire fresco sigue tan latente como al principio. Estamos vendiendo muchísimos lotes en zonas del conurbano que se posicionaron como las elegidas por la demanda, como el caso de Canning, San Vicente, Ezeiza o Pilar", aseveró.

"En la Ciudad, la demanda continúa en las propiedades que están en un valor que el público comprador considera ‘de mercado’. Los PH con patios y terraza, y los departamentos luminosos y con metros cuadrados descubiertos, son los más buscados", sostuvo.

El presunto incremento de los propietarios que buscan vender sus propiedades para directamente abandonar la Argentina es otro aspecto al que hicieron referencia los expertos consultados.

"Diversos motivos como la pandemia, la pérdida de trabajo, el descontento con la nueva ley de alquileres, la obligatoriedad de la declaración de los contratos de alquiler, entre otros, ha generado una necesidad, en algunos casos extrema, por deshacerse de sus activos", expresó Eduardo Casasnovas, broker de Century 21 Casasnovas.

"Esto puede estar motivado por la intención de buscar un cambio de vida migrando a otro país, por la idea de poner en marcha una actividad relegada, o por una separación de bienes. Se generan situaciones que, claramente, son aprovechadas por los compradores", agregó.

Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, descartó la idea de la "inmigración masiva", pero sí que en escenarios de inseguridad jurídica como el predominante ese tipo de reacciones tiende a incrementarse.

La proliferación de casos acentúo el interés por los inmuebles fuera de Capital Federal.

El efecto ley de alquileres

Finalmente, otro de los grandes temas del último tiempo en el ámbito del ladrillo ha sido la sanción de la reciente ley de alquileres. Para muchos brokers los cambios aplicados en términos legislativos perjudican principalmente a los propietarios y, en cierta medida, también a los locatarios.

"La incertidumbre que produce la implementación de la nueva ley en cuanto al desconocimiento del índice de actualización del canon locativo, el hecho de que sea anual y no semestral, sumado a la baja rentabilidad que acercan las locaciones, ha hecho que una porción importante de inversores deje de ofrecer sus unidades en alquiler. Se volcaron a la venta", afirmó Casasnovas.

La vigencia de la nueva ley de alquileres redundó en un achique de la oferta de propiedades ofrecidas bajo esa modalidad.

Migliorisi, en tanto, comentó que "toda intervención en el mercado abre un interrogante en los inversores, principalmente en los pequeños, que ponen sus ahorros para comprar un inmueble y obtener una renta". A los ojos del experto, falta un equilibrio que desaliente la desinversión en ladrillos para renta.

Por último, Oriozabala remarcó que la ley de alquileres "ha venido a perjudicar tanto a los inquilinos como a los propietarios y el mercado inmobiliario en general".

"Los propietarios ven desvalorizados sus inversiones, sufriendo una pérdida en la capitalización y la rentabilidad en pesos es incluso más baja. Además, impone un costo de administración y fiscal muy elevado, lo que no hace otra cosa que empujar a los propietarios a poner los inmuebles a la venta. Hace elevar fuerte el valor del alquiler", explicó.

Para luego concluir: "Todo esto viene generando un aumento de las propiedades en venta, la baja de precios por esa misma sobreoferta, y una reducción de la cantidad de inmuebles en locación. Los inquilinos terminan pagando un valor muy alto comparado con sus ingresos reales".