No se frena el derrumbe del negocio de alquiler de oficinas: el nivel de vacancia es récord
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Las opiniones más descarnadas hablan de una caída del 70 por ciento. En torno a los pasillos oficiales, en el ámbito de la Ciudad, se comenta de una franja que va del 40 al 60 por ciento. Diversos informes aseguran que el nivel es el más alto desde la crisis de 2001/2002, y que a este ritmo de demanda ausente se romperán marcas históricas.
Predomina una coincidencia: la ocupación de oficinas en el macro y microcentro porteño exhibe un derrumbe inédito en décadas. Y el futuro de esa zona de la Ciudad como espacio de negocios, su supervivencia como tal, resulta una auténtica incógnita.
"La desocupación de oficinas es lo que manda. Y pensar en una recuperación de esos inmuebles se hace cada vez más lejano, casi se puede decir que imposible. El microcentro tendrá que reconvertirse como ha pasado antes en distintas ciudades del mundo y ahora volvió a cobrar forma a partir de la pandemia", dijo a iProfesional Fabián Castillo, presidente de FECOBA, la federación del comercio y la industria.
Precisamente el directivo, que pasa gran parte de su jornada diaria en las oficinas que la entidad posee en el área de la peatonal Florida, es quien menciona el porcentaje más elevado frente a la consulta por la situación de los inmuebles.
"La vacancia es del 70 por ciento, con comodidad. Si tomamos micro y macrocentro sin dudas estamos en esos niveles. A la decisión de las empresas de apelar al ‘home office’ se sumó que tampoco hay movimiento de empleados en las dependencias públicas", afirmó.
"La Ciudad tendrá que redefinir el perfil de esta parte de Buenos Aires con vistas a los próximos años. Quizás, como empezó a ocurrir ahora en lugares como Valencia, España, o en ciudades en Estados Unidos, asistamos a una transformación de la zona en un espacio para el desarrollo de viviendas", añadió.
Según Castillo, las empresas que apuestan al teletrabajo mantendrán la modalidad más allá de que en algún momento desciendan los indicadores de contagios con Covid-19.
Consultados por iProfesional, referentes de inmobiliarias coincidieron en que lo que viene para la zona es una transformación hacia las soluciones habitacionales. Aunque, para ello, la política porteña deberá activar modificaciones en la zonificación y alentar nuevos proyectos inmobiliarios.
En torno al Gobierno de la Ciudad, la visión consolidada es que la vacancia en la geografía del centro se ubicaría en un promedio del 50 por ciento, pero predomina la decisión de, por el momento, no oficializar ninguna cifra.
Los relevamientos efectuados por consultoras que miden el negocio refieren al momento complicado, pero con cifras que varían. Así, CBRE refiere a una falta de ocupación del 12,2 por ciento para toda Capital Federal, remarcando que se trata del "registro más alto desde la crisis de 2002".
La firma menciona al "macrocentro norte" como el submercado con mayor cantidad de oficinas desocupadas: 18,8 por ciento. Destaca, además, que la caída de la renta interanual es del 4,4 por ciento.
Por el lado de Cushman & Wakefield, especialistas interpelados recientemente por este medio señalaron que "los dos submercados con mayor superficie vacante comprenden Catalinas-Plaza Roma, con 36.221 metros cuadrados, y Puerto Madero, con 32.854".
La decisión de compañías como WeWork de reducir su presencia comercial en Buenos Aires, reconocen en el sector inmobiliario, fue uno de los aspectos que más repercutió en la ampliación de los porcentajes negativos en el micro y macrocentro.
Una caída contundente
Consultado respecto de este escenario, Francisco Altgelt, vicepresidente de la inmobiliaria homónima, definió al microcentro porteño como una "gran incógnita". "Actualmente hay 2.000 oficinas en alquiler en la zona y otras 1.400 a la venta. En ambos casos, el 25 por ciento de la oferta está en esta zona", afirmó ante iProfesional.
"¿Qué pasará con los edificios centenarios del microcentro utilizados hasta hoy sólo como oficinas? ¿Qué harán los propietarios de esas mismas oficinas? Probablemente muchos de ellos, sobre todo los edificios centenarios, terminen siendo utilizados para vivienda", agregó.
Pero, aclaró Altgelt, "para eso será importante que los reglamentos de co propiedad de los edificios habiliten ese tipo de uso". El experto remarcó que, siempre hacia adelante, "tendrá que haber un replanteo de esta zona en forma global, incluso debería ser un tema de agenda para los que gobiernan la Ciudad de Buenos Aires".
Reportes de Colliers a los que accedió iProfesional acercan más detalles del mal momento que transita el rubro oficinas desde la irrupción del Covid-19 a esta parte.
"En Macrocentro Sur se detecta una dinámica de liberación de superficies desde el 2019, se verifica una disponibilidad del 27,35 por ciento", expone un relevamiento que interpreta el último tramo de 2020. "Por su parte, Plaza Roma, Plaza San Martín, Norte GBA y Catalinas también ofrecen más superficie que el trimestre pasado, aunque en menor proporción, llegando a 17, 16,7, 16,3 y 9 por ciento, respectivamente", añade.
En el área cercana a la mencionada plaza San Martín, último tramo de la peatonal Florida, Colliers encuentra una baja de precios de entre un 8 y 10 por ciento entre los distintos trimestres del año pasado.
"En una situación de escasa demanda y crecimiento de la vacancia, el mercado de oficinas se apresta a un nuevo año donde su dinámica dependerá del marco sanitario-económico y de las medidas adoptadas por las empresas para atravesar este desafiante período", concluye el trabajo.