Mercado inmobiliario: por qué los expertos visualizan oportunidades de compra de propiedades

Poca demanda y oferta abundante. Precios en dólares muy bajos para los inmuebles nuevos, lo que obligaría a una corrección de los usados, que, inevitablemente, quedarán sobrevaluados frente a las unidades a estrenar.  

Además, a esto se suma la nueva ley de alquileres -recientemente reglamentada- que cambió radicalmente el panorama.

El arquitecto y desarrollador Horacio Ludigliani se refirió a los vaivenes de la actualidad inmobiliaria y, en ese sentido, dijo que "en este momento todos quieren vender" y que, ciertamente, "es una oportunidad para el que quiere comprar". 

Señaló que la zona más demandada es el corredor norte, desde Puerto Madero hasta Pilar e indicó que "el público está más propenso a buscar espacios verdes ya sea para comprar, para construir o para alquilar". 

"La volatilidad de la economía nacional y mundial hace ver en los ladrillos algo tangible y en los argentinos, en particular, influye la herencia cultural de la casa propia también", comentó.   

Respecto de los precios, Ludigliani opinó que "no van a bajar mucho más" y lamentó que no haya "algún tipo de financiación".

Desaprobó todo tipo de intervención estatal y marcó con un dato uno de los principales perjuicios: "De cada 19 departamentos que se desocupan, 7 no regresan al mercado". 

"La ley de alquileres es algo lamentable. Por el momento. los propietarios estudian nuevas inversiones que logren mayor rentabilidad que alquilar sus inmuebles", concluyó.

De cada 19 departamentos que se desocupan, 7 no regresan al mercado

¿Qué pasa con los precios de alquileres y venta de inmuebles, según Mercado Libre?

Con el congelamiento de alquileres aún vigente, en febrero volvieron subir los precios de las locaciones. Así lo demuestra un relevamiento realizado por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre que indica que, descontando la inflación, aumentaron 5,3% los alquileres de las casas y 0,4% de los departamentos. 

Los datos son de AMBA y son variaciones contra enero. Las oficinas, en tanto, bajaron 3,5% versus enero.

Por su parte, en términos interanuales, se observaron aumentos interanuales del precio de casas, departamentos y oficinas de 157,3%, 8,8% y 40,3%, respectivamente, con respecto a febrero 2020.

Para casas y oficinas, los mayores aumentos del valor de los alquileres se registraron en la zona norte de AMBA, siendo del 155,3% y 32,2%, respectivamente, en relación a febrero de 2020.

Por su parte, en zona oeste se observó el mayor incremento en el mercado de departamentos (+23%).

El economista Federico G. Rouco señaló que "explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se observa que el barrio de CABA donde se observó el mayor aumento interanual en precios constantes del precio de departamentos fue Villa Devoto (34%), mientras que en el caso de oficinas, fue San Telmo (129,4%).  Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación interanual del precio de alquiler de casas ocurrió en Pilar (204,2%), mientras que en el caso de departamentos, el mayor incremento se registró en Tigre (82,7%)". 

"El congelamiento de alquileres y la suspensión de los desalojos, si bien tenían un fin noble, generaron un contexto de incertidumbre que desembocó en una situación poco amigable para los inquilinos (…) Estamos en un callejón de difícil salida. Los inquilinos ven cómo sube el alquiler, los propietarios cómo cae la rentabilidad y el Gobierno promueve una Ley que no deja a nadie feliz pero, lamentablemente, ya sucedió y es poco esperable que surja una nueva iniciativa rápidamente. En estos momentos es cuando hacen falta cambios de raíz", señaló el economista Federico G. Rouco en una columna publicada en Reporte Inmobiliario.

¿Qué pasa con los precios de ventas?

Considerando el stock de publicaciones activas en la plataforma, en febrero, el precio mediano de venta en dólares por m2 de casas en el AMBA aumentó 0,1% con respecto a enero mientras que para departamentos y oficinas se registraron caídas de 0,4% y 0,6%, respectivamente. En cuanto a la variación interanual (febrero versus febrero), los precios de casas, departamentos y oficinas en AMBA cayeron 5,8%, 6,5% y 5,5%, respectivamente.

Mercado inmobiliario: visualizan oportunidades de compra de casas

La ola inmobiliaria

Por su parte, Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, explicó que "cada crisis deja siempre algo positivo, y el argentino tiene un gran poder de adaptabilidad para surfear los momentos duros por más golpeado que esté". 

"Miremos lo crítico que fueron los años desde el 2011 al 2015 con el famoso cepo. Muchas inmobiliarias tuvimos que adaptarnos para mostrar masivamente nuestros productos y servicios, y poder llegar a más clientes", indicó Di Maggio.

En ese sentido, el especialista afirmó que "fue justamente en aquellos años cuando se pusieron de moda los CRM - Custormer Relationship Management- inmobiliarios, que permiten gestionar a full desde un solo lugar las publicaciones y las consultas que recibimos entre otras tantas cosas". Y remarcó: "Hoy con esta pandemia y sumado a 30 meses de recesión en el mercado inmobiliario, se creó una especie de tormenta perfecta". 

Entonnces, ¿cómo deberá enfrentar el mercado inmobiliario los siguientes meses? 

Para el empresario inmobiliario, "el mercado hoy se mantiene algo activo por operaciones puntuales. Es decir, por alguna necesidad de venta simultánea o por los casos de inversión". 

"Este freno a la actividad producto del escenario de Covid19 y de crisis económica plantea la necesidad de actuar de cara al futuro. Si bien no tendría sentido un cierre de la actividad inmobiliaria en los próximos meses ya que el riesgo de contagio en una visita a una propiedad es infinitamente menor que en una compra en un supermercado debemos, sin embargo, ser previsores", indicó.

Por tal motivo, Di Maggio afirmó que "es tiempo de prepararnos para ofrecer un mejor servicio a nuestros clientes". 

"Desde mejorar el material fotográfico y de video hasta acercar al cliente opciones concretas con los m2, antigüedad y características generales del inmueble que coincida al máximo con el requerimiento del comprador evitando así la visita innecesaria a inmuebles que no son de su interés. En resumen, una descripción de las unidades que permita maximizar el tiempo del cliente", añadió.

Además, el experto comentó que "desde el punto de vista sanitario, la apertura de puertas y ventanas, el alcohol en gel, los limpiadores de suela con el suficiente nivel de lavandina, el barbijo y la distancia social permiten que la visita a una propiedad sea posible y con un riesgo de contagio prácticamente nulo".

"Sumado a esto, el hecho de que se trate de un año electoral parecería que sea improbable un nuevo cierre de las actividades. De hecho, si a esto adicionamos el debut de alguna medida económica interesante para el sector, sería posible potenciar y hacer resurgir un rubro que ya lleva dos años y medio de recesión", concluyó.