Cómo funcionan las hipotecas divisibles y quiénes pueden acceder al crédito

Aunque el Gobierno nacional todavía no completó la reglamentación de las hipotecas divisibles que permitiría a los bancos financiar desarrollos inmobiliarios y a los usuarios comprar con crédito hipotecario en obras de pozo, el Banco Ciudad activó la primera línea de préstamos para desarrollos inmobiliarios en construcción.

Se trata, básicamente, de una herramienta permite financiar la compra en pozo de viviendas únicas, con un esquema que combina crédito durante la obra y un préstamo hipotecario al momento de la escrituración.

Por ahora, solo las desarrolladoras calificadas pueden acceder al programa, mientras el sector espera que más bancos se sumen para ampliar el alcance y dinamizar el mercado.

Aunque la hipoteca divisible aún atraviesa el proceso de reglamentación, el Banco Ciudad presentó la primera línea de créditos diseñada para la compra en pozo, a través de un esquema de financiación novedoso. Esta iniciativa respondió a una demanda histórica de acceso al crédito hipotecario y marcó un hito en el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires desde su presentación a finales de 2024.

Esta línea de crédito apunta a facilitar la adquisición de viviendas en construcción desde las etapas iniciales de cada desarrollo. Su lanzamiento despertó el interés de compradores y desarrolladoras, que ven en esta herramienta una vía clave para impulsar el mercado.

Desde las constructoras y desarrolladoras destacan que esta modalidad puede alentar nuevos proyectos y garantizar financiamiento para los compradores, en un contexto económico complejo. Sin embargo, el mecanismo plantea desafíos operativos que las empresas buscan resolver. El Banco Ciudad actualmente analiza más de 30 proyectos en diferentes barrios de la ciudad y registra un promedio superior a un desarrollo aprobado por día.

Entre las iniciativas en evaluación figuran proyectos ubicados en La Boca, Barracas, Balvanera, Saavedra, Núñez, Villa Devoto, Villa Urquiza y Parque Patricios. Estos barrios concentran una amplia oferta residencial, que abarca desde unidades compactas hasta viviendas de mayor metraje.

El presidente del Banco Ciudad, Guillermo A. Laje, afirmó: "Nos enorgullece sumar a nuestra oferta para la vivienda esta nueva línea crediticia, pionera en el sistema financiero, que permitirá a las familias acceder a unidades desde el pozo en CABA".

Esta herramienta busca estimular la inversión en proyectos en construcción, con un impacto particular en las etapas iniciales de obra. Este modelo de crédito facilita el acceso a viviendas nuevas y permite a las familias planificar su compra a largo plazo.

El Banco Ciudad ofrece estos créditos hipotecarios para la compra de viviendas únicas en construcción, principalmente en proyectos de pequeña y mediana escala. El financiamiento cubre hasta el 75% del valor del inmueble, con un plazo máximo de 20 años y un tope de $350 millones.

Durante el período de obra, el banco financia hasta el 30% del valor de la unidad y el comprador solo paga intereses. Una vez escriturada la propiedad, el crédito hipotecario cubre el resto. Para acceder, el comprador debe contar con al menos el 25% del valor del inmueble, además de los gastos asociados.

Las unidades elegibles suelen tener hasta 70 metros cuadrados y el banco ofrece tasas preferenciales para proyectos calificados. Una vez que el desarrollo ingresa al programa, la empresa acuerda con el comprador cuotas iniciales bajas, que aumentan al momento de la entrega de la vivienda.

Por el momento, el acceso al crédito permanece limitado a desarrolladoras calificadas y únicamente aplica para la compra de una primera vivienda.

Hipotecas divisibles: expectativas y consultas 

Las hipotecas divisibles todavía no generan un impacto concreto en el mercado inmobiliario, aunque despiertan un alto nivel de consultas. Desde el sector destacan que, cuando más bancos activen líneas similares, el crédito para unidades en construcción podría convertirse en uno de los principales motores del mercado, especialmente en el segmento de primera vivienda.

Rodrigo Saldaña, gerente comercial de Oslo Propiedades, señaló: "Creemos que, a medida que avance la reglamentación y el producto gane escala, los desarrollos van a adaptarse a esta herramienta, con proyectos pensados para familias y no tanto para inversores. Hoy las hipotecas divisibles apuntan a viviendas de uno o dos ambientes, pero esto podría ampliarse a unidades más grandes, ajustadas a las necesidades reales de quienes buscan su primera propiedad".

A pesar del optimismo inicial, las desarrolladoras advierten sobre las dificultades para extender el programa a mayor escala. Entre los principales obstáculos mencionan los requisitos estrictos para calificar cada proyecto, lo que ralentiza el proceso de aprobación.

Carlos Spina, presidente de la AEV y director comercial de Argencons, sostuvo: "No creemos que esto modifique los precios de las propiedades en construcción, aunque podría mejorar gradualmente la accesibilidad". Además, remarcó que esta clase de créditos no genera burbujas en el mercado, a diferencia de los préstamos para propiedades terminadas o usadas.

Otras voces del sector coinciden en que la falta de canales claros de difusión y la exclusividad del Banco Ciudad limitan el alcance de la iniciativa. Saldaña enfatizó: "Es fundamental que más bancos participen para generar competencia, mejorar condiciones y ampliar el acceso".

En cuanto a las proyecciones, los desarrolladores estiman que, una vez consolidado el sistema, las hipotecas divisibles podrían explicar entre 30% y 50% de las operaciones inmobiliarias, alcanzando niveles similares a los de 2016 y 2017, cuando las hipotecas convencionales motorizaron gran parte del mercado.

Precios de las unidades de pozo

En materia de precios, el mercado desde el pozo mantiene valores competitivos en algunas zonas de CABA. Según datos de Oslo Propiedades, un proyecto en Charcas y Humboldt, en Palermo, ofrece unidades a un valor promedio de u$s3.100 por metro cuadrado, mientras que otro sobre Luis María Campos, también en Palermo, alcanza u$s3.600 por metro cuadrado.

Otras unidades consultadas superan los u$s2.300 por metro cuadrado. Saldaña señaló que estos valores aún reflejan un retraso respecto de los precios previos a 2019, aunque prevé ajustes progresivos a medida que la demanda se reactive en 2025.

Consultoras especializadas coinciden en que la masificación de las hipotecas divisibles resulta clave para consolidar un nuevo modelo de financiamiento que involucre tanto a desarrolladores como a familias.

Spina amplió: "Con la vuelta del crédito, volverán a aparecer proyectos con unidades más amplias, porque el comprador final prioriza espacios cómodos. En cambio, cuando no existe financiamiento, predominan los inversores, que buscan unidades más pequeñas para diversificar".

Qué falta

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señaló que el verdadero impulso dependerá de la voluntad de los bancos para adoptar esta herramienta y de su capacidad para presionar al Ministerio de Economía para avanzar con la normativa pendiente. Sin ese paso, el crédito hipotecario para unidades en construcción seguirá sin una operatoria formal.

Tabakman remarcó que, tras la eliminación de la Secretaría de Vivienda —que era el área responsable de la reglamentación—, el proceso quedó en pausa. Actualmente, solo existe el DNU que introdujo el concepto, pero sin reglamentación no hay un esquema operativo que lo respalde. En ese vacío, el Banco Ciudad creó un producto propio para financiar la compra en pozo, pero no se trata estrictamente de hipotecas divisibles, sino de un crédito puente adaptado a esa necesidad.

Desde el sector insisten en que la banca privada muestra poco interés en desarrollar este tipo de productos sin un marco normativo claro. Tabakman advirtió que, sin reglas precisas ni un compromiso real del sistema financiero, la herramienta seguirá sin despegar y el acceso al crédito hipotecario para proyectos en obra quedará reducido a una oferta limitada y concentrada.