Adelanto de herencia a los hijos: qué pasa con los inmuebles ubicados en la provincia de Buenos Aires

Si bien una reciente ley facilita adelantar herencia en vida, con la donación de inmuebles a los hijos, lo cierto es que en la provincia de Buenos Aires existe un impuesto a las herencias y donaciones gratuitas que desalientan que los padres tomen esa decisión.

Aunque es verdad que en muchos casos la donación solo implicará anticipar un impuesto, ya que igual se devengará en caso de transmisión sucesoria, la incertidumbre por los habituales cambios de la legislación en materia impositiva, puede provocar que existan quienes prefieran evitar devengarlo anticipadamente, advirtió Santiago Sáenz Valiente, del Estudio SSV y Asoc.

Especialmente esto ocurre cuando el impuesto a la herencia grava la donación aunque exista una reserva de usufructo, como ocurre en la provincia de Buenos Aires, indicó Santiago Sáenz Valiente.

Antes de diciembre de 2020, quien había recibido un inmueble en donación y lo quería vender, muchas veces tenía un problema porque los interesados en comprarlos podían temer por la seguridad jurídica de la escritura, explicó Luciano Sáenz Valiente, del Estudio SSV y Asoc.

Es que en el futuro, si con esa donación la persona había superado la porción disponible de la herencia y así violado la legítima de otros herederos, estos pudieran cuestionar esa donación, añadió Luciano Sáenz Valiente.

El mismo problema podían tener quienes habían recibido el inmueble en donación al pretender darlos en garantía de préstamos, ya fueran bancarios o de particulares, indicó Luciano Sáenz Valiente.

Se consideraba que el título sobre los mismos era notarialmente "observable" y, por lo tanto, tenía menor valor que los títulos obtenidos a través de una operación a título oneroso, como por ejemplo una compraventa, precisó Luciano Sáenz Valiente.

Eso era así cualquiera fuera la persona a la cual hubieran sido donados, ya que el nuevo Código Civil y Comercial había asimilado la situación de los bienes entregados a los herederos legitimados como adelanto de herencia, con aquellos que lo habían sido a cualquier otra persona, añadió el abogado.

Pero la ley 27587 hizo un cambio sustancial en ese régimen para cuando la donación fue efectuada a un heredero, al inclinarse por proteger los derechos de los terceros adquirente de buena fe y a título oneroso frente a la acción de los coherederos que podían haber sido afectados en sus derechos con esa donación, expresó Luciano Sáenz Valiente.

Por eso podrían existir a partir de ahora más casos de donaciones de padres a favor de los hijos, ya sea de la propiedad plena o sólo de la nuda propiedad, pues no sería para los hijos, un título "observable", concluyó Luciano Sáenz Valiente.

Impuesto a la transmisión gratuita de bienes

Esta vigente, de todas formas, en la provincia de Buenos Aires el impuesto a la transmisión gratuita de bienes, el cual todavía puede desalentar esas donaciones, alertó Santiago Sáenz Valiente.

Ese impuesto, en los casos de donación de inmuebles radicados dentro de la provincia, no sería además fácilmente cuestionable en su legalidad o de evadir en su aplicación, puntualizó Santiago Sáenz Valiente.

Esto se debe a que los argumentos para poner en duda su constitucionalidad no son tantos como en los casos en que se transfieren derechos sobre bienes radicados fuera de la provincia, aclaró Santiago Sáenz Valiente.

Y añadió que acreditar el pago del impuesto a la herencia es necesario para inscribir la transferencia en el registro de la propiedad inmueble.

El pago del impuesto a la herencia es necesario para inscribir la escritura del inmueble

El usufructo de la donación

Para evitar incurrir en costos y demoras que normalmente implica un proceso sucesorio, la donación se usó como una forma de adelantar la herencia pero conservando el uso, precisó Santiago Sáenz Valiente.

Y se lo puede hacer tanto donando los bienes por igual a todos los hijos o, respetando los valores de la legítima de cada uno, dividiéndolos entre ellos de acuerdo a sus necesidades, gustos o conveniencias, agregó el experto.

El caso más frecuente es cuando los padres mantienen para sí la reserva de usufructo; en tal situación, la valuación se aplica sobre el porcentual de la nuda propiedad, manifestó Santiago Sáenz Valiente.

La ley dispone porcentuales para valorizar el usufructo en función de su edad , pues se estima que su disfrute del bien será menor cuanto mayor sea sus años de vida, apuntó Santiago Sáenz Valiente

Se trata de un derecho vitalicio gratuito sobre los bienes transmitidos en favor de los donantes, indicó Santiago Sáenz Valiente.

La donación si fuera de un inmueble, se considera operada la transmisión en la fecha de celebración del acto de donación, con independencia de que la aceptación se perfecciona con la aceptación del beneficiario más un informe ARBA, dijo el contador.

El adelanto de herencia paga otros impuestos como Ganancias o ITI

Qué otros impuestos se pagan

En caso que la donación fuera con cargo, sería un acto oneroso, por ejemplo cuando sea por recompensa de servicios prestados al donante o donatario, estimables en dinero, aclaró Santiago Sáenz Valiente.

El tal caso no paga el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes sino el Impuesto de Sellos ARBA, diferenció.

En el caso de anulación de una donación con reserva de usufructo, la extinción debe cumplir las formas legales, comentó Santiago Sáenz Valiente.

Está claro que esa decisión no puede afectar derechos personales adquiridos por terceros por el tiempo entre el contrato y su disolución, aseguró.

Además, si la propiedad recupera el dominio pleno en favor del donante se produce un enriquecimiento patrimonial que cae bajo la órbita del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, añadió Santiago Sáenz Valiente.

Es decir que es indispensable meditar previamente estos actos de gratuidad antes de ejecutarlos por las consecuencias impositivas que puedan tener una oscilación en decisiones ya tomadas, concluyó.

En cuanto a los restantes impuestos que gravan la transferencia de inmuebles, el Impuesto a las Ganancias alcanza a los adquiridos luego de 2018 en vez del ITI, y en caso de donación se rige por la fecha de adquisición del donante, precisó Santiago Sáenz Valiente.

Es decir que, si el donante lo hubiera adquirido antes de ese año, cuando el donatario lo venda mantendrá el régimen del ITI (1,5% del precio de venta), normalmente mucho más favorable que el cedular (15% de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado), recalcó el contador.