¿Tenés que alquilar?: guía de precios de departamentos en Zona Norte, Sur y Oeste

Las históricas diferencias económicas y sociales entre los municipios del norte y del sur o sudoeste del conurbano bonaerense también se reflejan en los precios de alquiler y venta de las viviendas, al punto que por el mismo valor de renta de un inmueble de dos ambientes en la primera región pueden conseguirse tres e incluso más en algunas zonas del sur.

El precio promedio de alquiler solicitado por propietarios de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en Zona Oeste-Sur es de $15.563 por mes, en tanto en el Norte del Gran Buenos Aires el monto se eleva a $20.324, es decir una diferencia del 30,6%, que puede ampliarse de acuerdo con los barrios que se escojan en cada caso.

De acuerdo con un informe elaborado por el portal de propiedades Zonaprop, en el caso de un departamento de 3 ambientes y 70 metros cuadrados, el precio del alquiler promedio es de $20.690 por mes en el sur del Conurbano pero aumenta a $27.030 en el norte, con una brecha del 30,7%, similar al ejemplo anterior.

Las diferencias económicas entre los municipios del conurbano bonaerense se reflejan en el alquiler

De los valores presentados surge que el precio promedio de 2 ambientes en la zona norte es similar al que se puede pagar en el sur por un cuarto más, incluso un 1,80% más.

En otra de las comparaciones regionales abordadas en la investigación, se indicó que el 80% de los barrios en el sur del GBA "registra un alquiler de 2 ambientes de entre $12.600 y $17.350 por mes", con un rango del 37,70% entre las dos puntas en tanto en el otro extremo geográfico los precios oscilan entre $13.100 y $22.800 mensuales y un rango que duplica al de los sureños: 74,04%.

Precio de alquiler por municipio

En el detalle por municipio, los precios promedios de los alquileres mensuales en la zona Oeste-Sur son:

• Tres de Febrero: $16.878
• Almirante Brown: $16.155
• Morón: $16.126
• Avellaneda: $15.800
• Quilmes: $15.562
• La Matanza: $15.353
• Lomas de Zamora: $14.770
• Lanús: $14.704

Los valores llegan a duplicarse en la Zona Norte, aunque también se observa una gran disparidad intrazona en los valores promedio por mes:

• Vicente López: $31.242
• San Isidro: $21.412
• San Fernando: $21.322
• Tigre: $20.318
• Escobar: $19.468
• Pilar: $17.718
• General San Martín: $16.149
• San Miguel: $14.961

En zona norte, también hay una gran disparidad intrazonal

Precios por alquiler por barrios

En el análisis según los barrios de Zona Oeste-Sur, Sáenz Peña ($21.973 por mes), Fincas de Iraola 2 ($19.660) y Santos Lugares ($17.577) son aquellos con los valores de alquiler más altos.

Los barrios que se encuentran en la zona media son: Ramos Mejía ($16.214), Canning ($15.798), Banfield ($15.369), Monte Grande ($15.137) y Temperley ($13.816).

Por debajo del promedio se encuentran San Antonio de Padua ($12.335 mes), Paso del Rey ($11.517) y Gregorio de Laferrere ($10.581).

En el norte los barrios de mayor precio son Vicente López ($41.893 por mes), La Lucila ($37.190) y Olivos ($30.766).

Los barrios comprendidos en la zona intermedia son: Santa Bárbara ($21.775), Tigre ($19.028), Beccar ($18.404), Pilar Garden ($17.990) y El Hornero ($15.790).

En cuanto a los que ofrecen precios por debajo de la media están José C. Paz ($13.732), General Pacheco ($13.391) y Los Polvorines ($13.098).

Caen los precios de propiedades: mejores barrios para comprar

Más del 70% de los operadores inmobiliarios aseguran que los valores de las propiedades para la venta bajaron entre un 10% y un 20% en el marco de la pandemia y que el dólar blue es la cotización de la divisa que mayoritariamente acuerdan las partes como referencia para las operaciones.

Así se desprende un relevamiento del Observatorio de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).

El informe, que relevó a más de 3.200 operadores inmobiliarios de todo el país, permitió determinar que un 73% de los operadores afirma que los precios cayeron entre 10% y 20%, un 20% sostiene que la baja fue entre 30% y 40% y un 7% sostiene que no hubo baja.

Las propiedades bajaron de valor en los últimos tiempos.

 

Dólar inmobiliario: ¿qué valor se toma para las operaciones?

Sobre cuál es el valor de referencia del dólar que acuerdan las partes al momento de concretar una venta, un 67% señaló que utiliza como referencia el dólar blue; un 14% afirmó que usa un promedio entre el blue y la cotización oficial; un 8% el dólar oficial; un 6% el dólar oficial más el impuesto País y un 5% una cotización promedio entre el dólar oficial más impuesto País y el blue. A este valor también se lo comienza a denominar como "dólar ladrillo" o "celeste".

Al respecto, el presidente de CAMESI, Alejandro Ginevra, señaló que "si bien la caída de la actividad es drástica, en los valores de las propiedades la realidad indica que esa baja del valor de los inmuebles no supera el 20% y que el blue es la cotización del dólar más usada por las partes en una compraventa".

La encuesta de CAMESI se basó en el dólar de referencia que se usa en las operaciones inmobiliarias.

El corredor y desarrollador dijo que "en el marco de esta crisis, una caída del orden del 10 al 20 por ciento no es significativa, lo que demuestra que el mercado inmobiliario es sólido, incluso en situaciones extremas como las que estamos viviendo".

"Por lo que venimos viendo durante las últimas semanas, y en el marco de las pocas operaciones que se registran, el dólar blue es el valor elegido mayoritariamente entre las partes. Como siempre ocurre en la dinámica del rubro inmobiliario, el propio mercado fija sus propios valores de referencia, a través de acuerdos entre el comprador y el vendedor", concluyó.

CABA: ¿en qué barrios conviene comprar?

Tener dólares en el bolsillo hoy abre grandes oportunidades, sobre todo para quienes sienten la tentación de invertir en ladrillos. Es que en lo que va de 2020 el valor de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires acumula una baja de 1,6%, totalizando 14 meses consecutivos de baja depreciación, acumulando diminución de 3.8% desde marzo del año pasado.

Estos datos, surgidos de un estudio de Zonaprop, también tienen la contracara: en abril último, ya en cuarentena, "el volumen de escrituraciones registró su mínimo histórico: 7 operaciones en el mes. Se acumulan 23 meses consecutivos de caída de volumen de escrituras", aseguran desde la firma inmobiliaria.

Ahora bien, en busca de las mejores oportunidades, Villa Soldati y Coghlan registran las mayores bajas de precio, con -9,8% y -8,5% interanual, respectivamente. Complementando esta información, según el informe, Lugano, La Boca y Parque Patricios son los mejores barrios para inversores que buscan renta.

Para Alberto Fernández Prieto, presidente de la firma que lleva su apellido, "zonas como Barracas y Montserrat vienen posicionándose por su conectividad con el centro porteño, el desarrollo y mejora de la infraestructura de la zona, y sobre todo sus atractivos valores de venta. Otros de los barrios que vemos con gran potencial de expansión son Colegiales, Almagro y Villa Urquiza, por su crecimiento comercial, la oferta de transporte público y espacios verdes".