Se disparó el precio de los alquileres: cuánto se paga ahora por un departamento en la Ciudad

Con un costo ubicado en torno a los $19.000, el alquiler de un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires acumuló una suba de 26,7 por ciento en los últimos seis meses, indicó este jueves un informe privado.

De acuerdo con un sondeo dado a conocer por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz, la mediana de los monoambientes ofertados en Capital Federal es de $19.000.

En ese sentido, evaluó: "La jubilación mínima de $16.864 no alcanza para pagar alquiler de un monoambiente medio, mucho menos para cubrir expensas, servicios y otros gastos".

La entidad calculó que en los últimos seis meses el costo de alquilar un monoambiente en Capital Federal aumentó un 26,7%.

En los departamentos de dos ambientes la suba fue de 27,8% acumulado, mientras que llegó a 40% en los de tres ambientes.

Sostuvo que los incrementos mensuales promedio durante el año fueron de 3,9% en los monoambientes y el caso de los de un dormitorio, al tiempo que se ubicó en 4,8% para los de tres ambientes.

"Si bien alquilar puede implicar problemas a la hora de obtener garantías, pagar las comisiones o las expensas, el costo del alquiler es la primera, y en muchos casos, la mayor barrera de ingreso", analizó el estudio.

Además, el informe afirmó que "en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio".

Indicó que el costo del alquiler de un departamento de dos ambientes asciende a $23.000 y llega a $35.000 para los de tres.

Expertos del sector inmobiliario advierten sobre aumentos "preventivos".

Variables que afectan a los precios

Aclaró que en cada categoría, los precios varían en función de otras características propias, como antigüedad y cochera, y de su entorno, como infraestructura, disponibilidad de transporte y cercanía a centros comerciales.

Señaló que "los valores no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 22% del costo de alquiler".

El trabajo estimó que si un inquilino que vive en un monoambiente desea mudarse a un departamento de un dormitorio, debe gastar en alquiler en promedio $5.867 más.

"Luego, para mudarse a uno de dos dormitorios, deberá pagar $16.392 adicionales", enfatizó y alertó que ese "es el costo que soportan las familias cuando crecen en cantidad de integrantes y deben mudarse para evitar vivir en condiciones de hacinamiento".

¿La ley de alquileres jugó contra los inquilinos?

La nueva ley de alquileres está cambiando las reglas de juego y, sobre todo, la relación entre inquilinos y dueños. Y aunque la flamante norma haya sido recibida como algo positivo, la gran mayoría cree que impulsará la suba de los precios de los contratos que se firmen de ahora en más.

Estos datos surgen de una encuesta reciente realizada por Zonaprop, en la que el 73% de los consultados sostuvo que la ley hará que los precios y los alquileres sean más caros.

En contraposición a estas respuestas, el 82% de los clientes considera que esta ley no generará ningún tipo de beneficio. Además, la mayoría de ellos (79,7%) piensa que la indexación fomentará un aumento superior al pactado previo a la reglamentación de la ley, contra un 14,4% que cree que los alquileres aumentarán menos que antes de la reglamentación de la ley.

En palabra de las inmobiliarias y de quienes firmaron contratos en estos días, la escalada de los valores ya empieza a evidenciarse.

Según el índice elaborado por Zonaprop, en los últimos 60 días los precios de los alquileres subieron 11,9%, con un alza en lo que va del año de 29,3%. Se trata de un ajuste que es el doble que la inflación oficial.

¿Por qué sucede esto? Según Gustavo Daniszewski, director general de GarantíaYa, hay cuatro factores: 

• Existe una incertidumbre sobre cuál será el valor concreto de actualización. Además, como se actualizará anualmente, independientemente de que se espera una inflación importante, el locador intentará partir de un valor más alto.

• La nueva ley dispone que el ABL lo pague el dueño, cuando en muchas oportunidades lo hacía el locatario.

• La duración mínima de 3 años para vivienda hará que algunos propietarios retiren sus unidades del mercado por diversas circunstancias. A menor oferta, mayor precio.

• La alta Inflación esperada.

El plazo mínimo de alquiler pasa a ser de 3 años. Temen que esto motive una reducción de la oferta.

Los propietarios, ante una renta escasa

Por otra parte, mientras los inquilinos ponen el foco en los precios de los alquileres, los propietarios lo hacen en la renta.

"Antes de la implementación de la nueva Ley de alquileres la rentabilidad estaba en el 2 al 3% anual en dólares. Ahora, es difícil estimar cuanto terminará siendo la rentabilidad con la nueva ley, ya que depende del índice de actualización. Lo que es seguro es que se reducirá respecto a esos valores", expresa Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades.

"Sin dudas, al ser una ley que favorece en muchos puntos al inquilino, dicha parte la celebra y la asimila más rápido. Ahora, la fórmula del aumento anual puede ser el punto más complejo, ya que no solo no hay previsión, sino que con inflaciones del 40 al 50%, como las que vivimos en los últimos años y la pérdida constante del salario por sobre dicha inflación, puede hacer que el remedio sea peor que la enfermedad", advierte Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

Tras el aumento, nuevas subas

Más allá de esta suba de precios del 11,9%, los especialistas creen que sobrevendrá una merma en la oferta de propiedades, lo que ocasionará una segunda ronda de aumentos.

"La lógica en cualquier mercado es incentivar a la oferta para que ésta aumente. Cuantas más unidades en alquiler existan, más se van a beneficiar los inquilinos con menores precios, más opciones a la hora de elegir, mejores condiciones en general, y viceversa. Pero, incentivar la oferta implicaría mejorar la relación riesgo-beneficio que existe hoy sobre el alquiler de una propiedad, generar incentivos fiscales para quienes ofrezcan su propiedad residencial en alquiler, entre otras medidas", opina Mariano Galeazza, CEO de Winterra.

La actualización anual de los valores genera alerta por la llegada de aumentos preventivos.

En concordancia, Daniel Zampone, asesor inmobiliario, observa que "el aumento será significativo, y eso se vinculará con la menor cantidad de propiedades disponibles. Oferta y demanda regulan naturalmente el precio, por eso esta intromisión del Estado terminará por perjudicar a quien señaló como la parte más débil (el inquilino), ya que los propietarios intentarán cubrirse de la inflación subiendo los precios al comienzo del contrato".

Hugo Guindani, gerente comercial de Nucifora Propiedades, reconoce que el mercado de los alquileres está agitado.

"Está habiendo una reconfiguración en las propiedades alquiladas y un cambio significativo en las pretensiones de los inquilinos. Los cambios principales se deben a la necesidad de acotar el presupuesto dedicado al alquiler y buscar (en algunos casos) lugares más económicos. O lo contrario, donde los inquilinos deciden después de lo vivido en cuarentena, cambiar por lugares más espaciosos", cuenta el especialista.