¿Conviene más alquilar o pagar la cuota de un crédito hipotecario?: la visión de los expertos

Por los siglos de los siglos se asoció, en Argentina, la seguridad financiera al ladrillo. Y por eso, históricamente, se ha venido escuchando que en lugar de pagar en un alquiler es preferible destinar esa plata para pagar la cuota de un crédito hipotecario ya que eso equivaldría a invertir en algo propio. Además, el sentido común concluye que alquilar es tirar la plata. Sin embargo, puede tratarse de una verdad a medias. 

"Si en lugar de alquilar un departamento lo compras con un crédito, vas a pagar una tasa en lugar del alquiler y esa tasa no es otra cosa que el alquiler del dinero que estás usando para comprar el departamento. En otras palabras, dejas de pagar un alquiler por usar el departamento de otro y empezás a pagar por usar el dinero de otro -el del banco que te lo prestó-", argumenta Juan Pablo Pinelli, asesor financiero.}

Entonces, ¿cómo saber cuándo conviene alquilar y cuándo comprar? La respuesta es simple: haciendo cálculos. "Pongamos de ejemplo un departamento de u$s60.000. Si hubiera que pagar un monto para alquilarlo, la renta rondaría en aproximadamente el 3% anual de esos u$s60.000, un equivalente a u$s1.800 al año, osea u$s150 por mes", explica. Ahora bien, ¿qué pasaría si esos u$s60.000 se utilizan para invertir en bonos, por ejemplo, del tesoro de Estados Unidos con riesgo financiero 0? La ganancia sería de u$s2.700 al año, osea u$s 225 por mes. Entonces, si en lugar de usar los u$s60.000 para comprar un departamento, los invertis en bonos, con los u$s225 que ganas por mes pagas los u$s150 de alquiler, y te sobra dinero para expensas y gastos", argumenta.

Sobre algunas de las razones que se pueden enumerar para seguir alquilando en lugar de sacar un crédito hipotecario, el consultor financiero Federico Dominguez, argumenta que "el costo mensual suele ser inferior al del crédito hipotecario", Por otro lado, "al no poseer un activo fijo es más fácil poder mudarse pero al mismo tiempo es importante que aquellas familias que alquilan y tienen capacidad de ahorro, inviertan en activos que les permitan generar una capitalización en el largo plazo", asegura.

Sin embargo, en el contexto actual, los números comparativos indican que la ecuación, al día de hoy, es al revés porque la cuota de un crédito es casi la misma que la de un alquiler, incluso unos pesos más abajo.

La cuota de un crédito hipotecario es casi la misma que la de un alquiler

Para Juan Pablo Pinelli, la lectura que hay que hacer es que se trata de situaciones circunstanciales porque "hoy estamos en un dólar de $1.150 o $1.160 y hace 5 meses atrás estábamos con un dólar de $1.500 por lo que el requerimiento de deuda era otro". En ese sentido, hoy es un buen momento para solicitar un crédito hipotecario "pero a mi criterio esa es solo una de las variables que juegan al momento de invertir", señala. Además, la actualización de las cuotas UVA es mes a mes mientras que los contratos de alquiler -en líneas generales- se actualizan normalmente entre 3 y 4 meses. "Eso significa que se cuenta con un gap de 3 meses con la misma cuota antes de hacer un catch-up con la cuota del crédito", agrega.

Consultado sobre esta disyuntiva, de manera contundente, Luis Signoris, gerente general de la firma CGF señala que, "la única justificación que existe para alquilar una propiedad es contar con un capital invertido a una tasa igual o mayor a la que resulte del valor de alquiler/valor de la propiedad". Pero aún así, uno puede elegir mirar la foto o tratar de proyectarla a largo plazo.

Y añade: "Hay que analizar el riesgo de la inversión ya que las propiedades tienden a capitalizarse con el paso del tiempo. Por otro lado, un punto importante para analizar son los valores de las cuotas, ya que, en un contexto de acceso al crédito hipotecario a largo plazo, las cuotas tienden a emparejarse con los valores de los alquileres. Si bien es una señal muy positiva la vuelta de los créditos hipotecarios, somos cautos en cuanto a la variable de ajuste".

Sobre la capitalización a largo plazo, si bien es una idea muy arraigada en el imaginario social, la revalorización de los inmuebles no es constante. "Eso pasa porque los argentinos no consideramos el costo del dinero y porque se cree erróneamente que la propiedad siempre sube y eso es una falacia. Se cree que comprar es un buen negocio y no siempre es así. En la pandemia, por ejemplo, los precios de los inmuebles cayeron en CABA un 20%. Entonces, quien tenía una propiedad en caba, que fue adquirida en 2018 y la vendió en 2022 perdió un montón de capital. Tal vez hubieron sub mercados que anduvieron mejor pero en líneas generales hubo una baja y recién estamos recuperando los valores de 2019", explica Juan Pablo Pinelli.

¿Qué está mostrando el mercado?

Tal como viene sucediendo desde los primeros meses del año, el mercado inmobiliario mantiene sus números en alza. De acuerdo a información del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en agosto se registraron 5.297 compraventas en CABA y con un crecimiento del 28% interanual y del 7% intermensual. Y es muy probable que la reciente disponibilidad de créditos hipotecarios tenga mucho que ver en esos índices. Así las cosas, los números indican que por tradición, por rentabilidad o porque desconocen otras opciones, los inversores todavía confían en el ladrillo para resguardar su capital.

Para Martin Bustillo, director Asociado de Market Transactions en JLL, "entre comprar con crédito o alquilar sin duda, elegiría comprar con crédito siempre que tenga el desembolso inicial porque cuando se paga una cuota de crédito en vez de pagar el alquiler "se subsidia la tasa de endeudamiento prácticamente a cero". Además, argumenta que, "quiénes tomaron créditos en UVA y dejaron de pagar alquiler, salieron ganando o empatando y ya hace 6 años disfrutan de su casa sin vencimientos, teniendo estabilidad y sintiendo que se van capitalizando".

En la misma línea, Maria Veronica Pagola, CEO de Century 21 Argentina, explica que "lo acontecido en el anterior ciclo de créditos permite aventurar que aun en épocas de crisis en su gran mayoría la cuota del crédito en el peor de los casos se equiparo a un alquiler, con la suma de que al finalizar el crédito queda un activo con la potencial plusvalía".

Por otro lado, la realidad es que a pesar de la disponibilidad de créditos hipotecarios muchas familias todavía no pueden acceder a la compra de una vivienda. Luego de la derogación de la Ley de alquileres mediante DNU del presidente en diciembre de 2023, el balance de la oferta y demanda de propiedades para alquilar encontró un cierto equilibrio. "Ha habido un aumento notable en la oferta de propiedades. Muchos propietarios que habían retirado sus inmuebles del mercado debido a las restricciones de la ley anterior volvieron a colocarlos en el mercado", señala Ariel Champanier, CEO de Re/Max Premium, para quién la compra de propiedades para alquilar puede ser una opción atractiva en este momento porque "la demanda de inmuebles para alquilar está subiendo".

Otras opciones hay para invertir en Real Estate

Para quienes ya tienen acceso a dólares, invertir en otros activos como bonos, acciones o startups podría ofrecer mayores retornos en el corto plazo a los que deja la compra de una propiedad. Para negocios de renta y compraventa, desde Jones Lang Lasalle, la empresa global de servicios inmobiliarios especializada en propiedades comerciales y gestión de inversiones aportan la siguiente escala:

1. Menos de u$s50.000, cocheras para uso o renta
2. Más de u$s50.000, departamentos para renta o mejora y revalorización y re venta
3. Más de u$s1.000.000, locales comerciales con buen frente e inquilino
4. Más de u$s3.000.000, campos en buena zona cerealera, ganadera o mixta a 4 horas máxima de distancia del lugar de residencia
5. Más de u$s5.000.000, oficinas en buena zona con transporte público y edificio con buena imagen
6. Más de u$s5.000.000, centro logístico, u hotel
7. Más de u$s10.000.000, edificios únicos o tierra estratégica para desarrollar un negocio inmobiliario.

"Los inmuebles dejan 4 tipos de renta, el alquiler, la revalorización, el disfrute y los negocios financieros que se puedan hacer por tener esa propiedad. Las rentabilidades en las mejores zonas y más seguras son más bajas y van subiendo a medida que uno se va a zonas de mayor riesgo. En Buenos Aires las cocheras y viviendas han dejado un valor menor a la tasa que da el tesoro de Estados Unidos hoy menos del 5%. Los locales entre el 5% y el 8% dependiendo la zona, las oficinas entre el 6% y el 10% y Los negocios logísticos dejan entre el 8% y 12%. Los campos son negocios de baja rentabilidad, pero grandes volúmenes de capital y hay una ganancia con la renta y otra con la explotación del campo y sinergias con campos aledaños", detalló Bustillo.

La casa propia es la base de la esencia de la clase media. Pero no todo es una decisión económica. Comprar una vivienda es también una cuestión emocional porque aún cuando hay activos con rendimientos superiores, las personas eligen el techo propio. En un país con un nivel de inestabilidad económica tan grande la propiedad se percibe como refugio de valor y un anclaje de seguridad económica en la vida de las familias.