¿Cuál es el shopping que más vende en la Argentina?
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El negocio de los shoppings comenzó a mostrar una importante recuperación durante este 2022, luego de dos años muy difíciles producto de los efectos negativos sobre este segmento comercial causaron las medidas sanitarias para combatir la pandemia de Covid-19, con cierre prolongado de las operaciones.
El sector es liderado por IRSA, que comanda Eduardo Elsztain y opera 15 centros comerciales en el país, mayormente ubicados en zonas premium, con variedad de ofertas y propuestas.
Otro player importante es el holding chileno Cencosud, del empresario Horst Paulmann, dueño del Unicenter y de otros 17 shoppings y factorys de menor tamaño distribuidos en varias provincias.
Sus estados financieros son publicados en la Bolsa de Comercio de Chile de manera consolidada por lo cual no es posible estimar el nivel de ventas solamente en la Argentina.
De todos modos, el grupo también se viene beneficiando de la necesidad de recreación de parte de una población agobiada por el encierro que volvió a impulsar la actividad comercial.
En este escenario, las ventas de los locatarios de los shoppings de IRSA crecieron 9,5% en términos reales comparado con el ejercicio 2019 que no había sido afectado por la pandemia.
De hecho, la ocupación alcanzó el 93,1% en los 15 centros comerciales que actualmente son gerenciados por el holding que lidera el empresario Eduardo Elsztain, seis de los cuales están ubicados en la Ciudad de Buenos Aires como son Abasto Shopping; Alcorta Shopping; Alto Palermo; Patio Bullrich; Dot Baires y Distrito Arcos.
Otros dos se ubican en el Gran Buenos Aires (Alto Avellaneda y Soleil Premium Outlet) y el resto en diferentes ciudades del interior como Alto Noa en Salta; Alto Rosario; Mendoza Plaza; Córdoba Shopping Villa Cabrera y Patio Olmos también en la ciudad de Córdoba; La Ribera Shopping en Santa Fe y Alto Comahue en Neuquén.
Los centros comerciales de IRSA comprenden un total de 335.666 m2 de ABL y las ventas totales de los locatarios, según datos informados por los comercios, fueron de $254.631 millones para el ejercicio fiscal del 2022 contra los $124.081 millones que habían generado en el 2021, marcando un fuerte aumento del 105,2%.
Los datos se encuentran volcados en el último informe enviado por IRSA a la Comisión Nacional de Valores (CNV) para documentar la performance financiera del grupo durante este año.
En el caso de la operación de las ventas de los locatarios de los shoppings son consideradas como "relevantes" para sus ingresos y rentabilidad "porque son uno de los factores que determinan el monto del alquiler que podemos cobrar a nuestros locatarios", de acuerdo al documento. También afectan los costos globales de ocupación de los locatarios como porcentaje de sus ventas que al finalizar el ejercicio fiscal 2022, alcanzaron los $254.631 millones, un aumento del 105,2% respecto al año anterior y del 47,8% frente al 2020.
En este sentido, el trabajo agrega que las ventas de los centros comerciales localizados en la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires se incrementaron un 145,3% interanual, pasando de $71.066 millones a $174.303, mientras que los del interior aumentaron un 51,5% interanual, de $53.015 millones a $80.328 millones.
Shopping: el podio de los que más venden
En este marco, el shopping que lidera el ranking de ventas de la Argentina es Abasto que con 159 locales generó $32.619 millones en el balance fiscal de IRSA cerrado el 30 de junio pasado, contra los $10.420 millones que había alcanzado en el 2021, cuando sus operaciones estuvieron afectadas los efectos que dejó la pandemia del Covid-19 teniendo en cuenta que los ejercicios finales de IRSA cierran todos los meses de junio de cada año.
De hecho, en el 2020, los locatarios del Abasto habían llegado a los $21.382 millones en ventas mientras que en el 2019 habían logrado una cifra mayor, de $30.262 millones.
Este centro comercial, ubicado en el barrio porteño que le da su nombre, tiene un 98,9% de ocupación y un precio de alquiler por metro cuadrado que llega a los $50.562, marcando un fuerte aumento si se tiene en cuenta que en el 2020 ese valor era de $16.984, pero todavía lejos de los $62.031 que por la misma superficie pagaban los locales en el 2019.
En cuanto a ingresos netos que IRSA recibe por sus operaciones, Abasto Shopping ocupa el segundo lugar con $2.285 millones, ya que el primer puesto es para Alto Palermo, con $2.765 millones y el tercero para Alto Rosario, con $2.049 millones.
Abasto abrió sus puertas al público el 10 de noviembre de 1998 en un edificio histórico que entre 1889 y 1984 operó como el principal mercado de distribución de productos frescos de la Ciudad de Buenos Aires.
IRSA convirtió a la propiedad en un centro comercial de 114.312 metros cuadrados (incluye estacionamiento y áreas comunes), que consiste en aproximadamente 37.162 m2 de ABL, lo cual lo ubica como el cuarto centro comercial de la Argentina en términos de área bruta locativa.
Posee un patio de comidas con 29 locales, un complejo de cines con 12 salas y localidades para aproximadamente 3.000 personas, que cubren una superficie de 8.021 m2, área de entretenimientos y el Museo de los Niños con una superficie de 3.732 m2.
El centro comercial se distribuye en cinco pisos, tiene estacionamiento para 1.180 vehículos con una superficie aproximada de 39.690 m2 y está orientado a una clientela de clase media, de edades entre 25 y 45 años que, según los ejecutivos de IRSA, representa una porción importante de la población en esta zona de la Capital Federal.
En el ejercicio económico finalizado al 30 de junio pasado, sus visitantes generaron ventas minoristas reales totales por $32.619 millones, lo que representa ventas por m2 de 877.751, un 213% mayores a las registradas en términos reales en el ejercicio económico del 2021.
En el caso de los ingresos por alquileres pasaron de $625 millones de junio del 2021 a $1.879 millones para este año, lo cual representa ingresos anuales por m2 locativo bruto de $16.984 en el 2021 y de $50.562 en el ejercicio económico del 2022.
En segundo lugar se encuentra Alto Palermo, con $31.929 millones, también ubicado en la Capital Federal, más precisamente en el barrio de Palermo y que cuenta con 142 locales comeciales.
Fue inaugurado en 1990 y está ubicado en la intersección de las avenidas Santa Fe y Coronel Díaz, a pocos minutos del centro de la Ciudad y próximo al acceso a la estación de subterráneo Bulnes, una zona caracterizada por su alta densidad de población con ingresos medios,
El shopping tiene una tasa de ocupación del 98$ y cuenta con una superficie total construida de 65.029 m2 que consiste en 20.507 m2 de ABL distribuidos en seis niveles, tiene 642 espacios para estacionamiento pago en un área aproximada de 30.000 m2 y apunta a una clientela de ingresos medios con una edad de entre los 28 y los 45 años.
En agosto pasado, IRSA inauguró el modernizado nivel gastronómico que da lugar a 14 nuevas propuestas que forman "BASE, cocinas por ingredientes", un novedoso concepto que fusiona Street food, cocina gourmet, barras de bebidas alcohólicas con una terraza al aire libre sobre Avenida Santa Fe.
Durante el ejercicio económico finalizado al 30 de junio, sus visitantes generaron ventas minoristas reales totales un 169,1% por encima de lo facturado en el 2021, con ventas por m2 que alcanzaron los $1.556.981.
En el caso de ingresos por alquileres, el total generado por Alto Palermo pasó de los $869 millones del 2021 a $2.088 millones, lo que representa ingresos anuales por metro bruto locativo de $43.388 en 2021 y de $101.819 en 2022.
El tercer lugar lo ocupa Alto Rosario con $30.189 millones y un nivel de ocupación de locales del 96,3%.
Se trata de un shopping con 135 locales ubicado en esa ciudad de Santa Fe, la tercera más importante de la Argentina en términos de población.
Cuenta con una superficie total construida de 100.750 m2, que consiste en 33.957 m2 de ABL, con un patio de comidas con 20 locales, un gran espacio de entretenimientos, un supermercado y un complejo de cines Showcase con 14 pantallas de última generación.
El centro comercial se distribuye en una planta, y ofrece estacionamiento gratuito para 1.700 vehículos, apuntando a una clientela de ingresos medios con una edad de entre los 28 y los 40 años.
En el último cuadro de resultados de IRSA, los visitantes del centro comercial generaron ventas minoristas que representan un aumento interanual del 66,5% en términos reales.
Por m2, esas ventas fueron de aproximadamente $889.036, mientras que el total de ingresos por alquileres pasó de $975 millones del 2021 a los actuales $1.792 millones, que significan ingresos anuales por m2 de área bruta locativa de $52.773.
Ranking de shoppings: de Avellaneda a Córdoba
Luego del podio formado por Abasto Shopping; Alto Palermo y Alto Rosario, se destaca el nivel de ventas del principal centro comercial de la provincia de Buenos Aires como es considerado Alto Avellaneda.
Ocupa el cuarto lugar con $22.866 millones que dejaron sus visitantes durante el ejercicio fiscal de IRSA cerrado en junio pasado.
Inaugurado en octubre de 1995, actualmente posee 123 locales, un porcentaje de ocupación que llega al 81,4% se encuentra ubicado en la ciudad de Avellaneda, en el límite sur con la Capital Federal, cerca de una terminal de ferrocarriles y próximo al centro porteño.
Alto Avellaneda cuenta con una superficie total construida de 108.598,8 m2 que consiste en 39.944 m2 de ABL; un nuevo complejo de cines con ocho salas, incluyendo la sala XD más grande del país, un complejo de canchas deportivas (fútbol; basquet y pádel), un centro de entretenimientos activo (Sacoa) y otro en construcción (Neverland Sports & Play), y un patio de comidas con 14 establecimientos.
Además, se encuentra ubicado un hipermercado Chango Más y sucursales de Easy; Norauto y Coppel que pagan la parte proporcional de los gastos comunes del estacionamiento de Alto Avellaneda con capacidad para 2.400 vehículos en un área de 53.203 m2.
Su target es de una clientela de ingresos medios de entre los 25 y 40 años y las ventas que sus locatarios generaron en el ejercicio económico finalizado el 30 de junio pasado representaron una caída interanual del 164,9% en términos reales y ventas por m2 que fueron de $572.702.
El total de ingresos por alquileres pasó de $472 millones del 2021 a $1.319 millones para el actual ejercicio, lo que representa ingresos anuales por m2 de área bruta locativa de $11.828 y de $33.021 respectivamente.
En quinto puesto aparece Alcorta Shopping, con ventas anuales por $21.874 millones; un 99,7% de ocupación y 110 locales.
Fue inaugurado en 1992, está ubicado en el barrio residencial de Palermo Chico, tiene una superficie total construida de 87.553,8 m2 que consiste en 15.812 m2 de ABL; un cine con dos salas, patio de comidas con 11 locales, dos exclusivos restaurantes, el hipermercado Carrefour en la planta baja y un banco Santander.
Se distribuye en tres niveles y cuenta con un estacionamiento sin cargo por dos horas con capacidad para 1.137 vehículos y un anexo de parking propio frente al edificio principal con capacidad para otros 435 vehículo.
Apunta a una clientela de altos ingresos con una edad de entre 25 y 40 años y en los últimos años se ha ido convirtiendo en sinónimo de tendencia y vanguardia en Argentina, elegido por los diseñadores emergentes para promover y vender sus nuevas marcas, según un reporte publicado por IRSA el mes pasado.
Durante el ejercicio económico finalizado al 30 de junio de 2022, los visitantes del centro comercial generaron ventas minoristas reales totales que representan $1.380.218 por m2, marcando un crecimiento interanual del 140,1% en términos reales.
El total de ingresos por alquileres pasó de $604 millones a $1.372 millones en un año, un incremento que significa ingresos anuales por m2 de área bruta locativa de $86.770 en la actualidad.
Luego, el ranking continúa con Dot Baires, en el séptimo lugar y $20.250 millones de volumen total. El octavo puesto lo ocupa Distrito Arcos, con $18.777 millones; seguido por Mendoza Plaza, $17.125 millones y Soleil, $14.470 millones.
Más atrás se encuentran Patio Bullrich, con $11.558 millones; Alto NOA, con $11.534 millones; Córdoba Shopping, $9.622 millones; Alto Comahue, $7.270 millones y La Ribera Shopping, con $4.588 millones.
Cuáles son los shoppings que dejan más ingresos por alquileres
El año pasado, el ranking era liderado por Alto Rosario, con $18.189 millones, y los otros dos puestos del podio fueron ocupados por Mendoza Plaza, con $14.726 millones y Abasto Shopping, con $10.420 millones.
Los tres mostraron cifras muy bajas con respecto a las ventas de este año, como consecuencia de los fuertes efectos de las restricciones sanitarias impuestas por el Gobierno para combatir los efectos de la pandemia del Covid-19, que se reflejaron en todos los valores y negocios de IRSA.
En cuanto a ingresos por alquiler, el shopping que más dinero le deja a IRSA por este rubro es Alto Palermo, con $101.819 millones. En el segundo lugar, pero muy lejos, se encuentra Paseo Alcorta, con $86.170 millones, mientras que el tercer puesto lo ocupa Distrito Arcos, con $52.550 millones.
Luego siguen Alto Rosario, con $52.773 millones; Abasto Shopping, con $50.552 millones; Patio Bullrich, con $49.811 millones; Soleil, $46.851 millones; Córdoba Sopping, $36.039 millones; Alto Avellaneda, $33.021 millones; Alto NOA, $26.018 millones; Dot Baires, $24.578 millones; Mendoza Plaza, $17.533 millones y La Ribera Shopping, $11.680 millones.
En cambio, por ingresos totales acumulados al 30 de junio pasado, el líder es Alto Palermo, con $2.765 millones, seguido por Abasto Shopping, con $2.285 millones y Alto Rosario, con $2.049 millones.
En cuarto lugar aparece Alcorta Shopping, con $1.697 millones; en quinto Alto Avellaneda, con $1.557 millones y en sexto lugar se encuentra Dot Baires, con $1.445 millones, mientras que más atrás aparecen Distrito Arcos, con $1.301 milones; Solei, con $853 millones; Mendoza Plaza, con $846 millones; Córdoba Shopping, con $614 millones; Alto Comahue, con $421 millones y La Ribera Shopping, con $139 millones.
En ventas acumuladas por tipo de negocio, las tiendas ancla no tuvieron efecto en el balance de IRSA, siendo las de venta de indumentaria y calzado las de mayores operaciones, con $152.320 millones cuando en el 2021 habían llegado solamente a $71.202 millones.
El segundo lugar lo ocupan los locales varios, con $38.290 millones; seguidos por los de gastronomía, con $24.080 millones; electro, con $22.871 millones; hogar y decoración, con $6.890 millones y entretenimiento con $6.078 millones.
El portofolio de locales por contrato de los centros comerciales que gerencia IRSA lo lidera también el segmento de indumentaria y calzado con 549, seguido por varios que incluye las tiendas departamentales, con 139 y gastronomía con 135 locales.
En este sentido, los cinco locatarios más importantes del portafolio (en términos de ventas) conforman aproximadamente el 9,4% del área bruta locativa y el 13,4% de los alquileres básicos anuales de centros comerciales de IRSA para el año fiscal finalizado en junio.
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Los dos principales pertenecen al rubro de indumentaria y calzado y son Zara, con el 6,7%; y Nike, con el 4,7%, seguidas por Frávega, del rubro electro, con el 3,5% y McDonald´s de gastronomía con 2,1%, cerrando Adidas, también de indumentaria y calzado, con el 1,9%.