Alquiler temporario: así son los desarrollos 100% para turistas y con rentabilidad en dólares

Luego de que la industria del turismo sufriera los constantes cierres de frontera producto de la pandemia, el aumento de las pernoctaciones de viajeros no residentes en junio pasado fue del 3135,9% respecto del mismo mes del año anterior, según datos del INDEC. En este escenario, para los que pretenden invertir en desarrollos inmobiliarios con fines de alquiler temporario, hay otras cifras alentadoras.

De los 11.000 inmuebles en CABA destinados para ese tipo de renta, Palermo es el barrio que más concentra la oferta, con 4.279 unidades; le sigue Recoleta, con 1.810; y San Nicolás, con 762. Más atrás aparecen Retiro (587), Belgrano (582), Monserrat (460), Almagro (421), San Telmo (420), Balvanera (380) y Villa Crespo (361).

En tanto que, desde noviembre de 2021, con un 33%, la ocupación de estas propiedades creció al 67%. Si antes un departamento estaba vacío 20 días, hoy se redujo solo a 10, según datos brindados por el analista del mercado inmobiliario del portal Invertire.com, Daniel Bryn.

Alquiler temporario: Buenos Aires, la más buscada de Latinoamérica

Dentro de las capitales latinoamericanas, CABA es una de las ciudades más buscadas. "El costo de una noche en Buenos Aires está al 60% de lo que puede estar en Barcelona, Madrid o Miami. Eso demuestra que la inflación mundial ajustó los valores en dólares en esos lugares y no así acá, por eso estamos tan competitivos. Aun así, rentando el 50% del tiempo (con una vacancia del 50% anual), el negocio rinde alrededor del 8% neto", destaca Hugo Guindani, socio de Euler Desarrollos.

En especial el turismo que llega desde Francia y España, busca los barrios de Palermo, San Telmo y Cañitas. "El promedio de tarifa hoy está casi un 90% de los niveles de tarifa prepandemia, con buenas expectativas de crecimiento y a valores de hace dos meses, para Palermo, la rentabilidad neta está entre un 7% y un 9% en dólares", cuenta Ariel Venneri, socio fundador Grupo MAHE Desarrollos Inmobiliarios.

Alquiler temporario vs. tradicional: ¿qué conviene hoy?

En cuanto a la facturación, un alquiler temporario está dejando bruto u$s462 por mes versus un tradicional, u$s235. En un ticket que antes de la pandemia era de u$s61, ahora se ubica en u$s43, que es lo que se puede cobrar, por noche, un alquiler temporario de un departamento. Eso da una rentabilidad del 5,28% bruta anual versus una tradicional, que se cobra en pesos, del 2,68%, asegura Bryn.

Palermo es el barrio que más concentra la oferta en cuanto a desarrollos para alquiler temporario

 

Para él, hay mucho margen para crecer. "Antes de la pandemia había 5 plazas para turistas en habitaciones de hoteles o temporarios por persona que llegaba a la Ciudad. Sin embargo, hoy hay 1,82 por cada una. Cada turista que viene va a un hotel o va a un temporario".

Departamentos para alquiler temporario: qué opciones hay

Los inmuebles en CABA tienen 1 habitación, un 60%; 2 habitaciones, un 17%, y el resto de 3 o más. El departamento tipo en esta ciudad es un estudio con una cama o un 2 ambientes. El 87% son privados (inmueble independiente); el 11%, una habitación dentro de un departamento grande y el 2%, una habitación compartida, según la misma fuente.

En ese contexto, cada vez más, los desarrolladores ejecutan edificios pensados exclusivamente para alquiler temporario con rentabilidad en dólares.

Dentro de esa lista, se está empezando a construir PH Eco 11 Palermo (Cabrera 5124), conformado por 22 unidades monoambientes y 2 ambientes, las del último piso con amplias terrazas propias y parrillas independientes. Tendrá espacio de guardado de bicicletas y monopatines y paneles fotovoltaicos conectados a red con el fin de disminuir el consumo energético casi al mínimo, lo que decanta en un beneficio directo en el ahorro en expensas. Solo quedan 5 unidades a un promedio de u$s2.000 el m2. Se puede pagar íntegramente en pesos en 18 cuotas. La misma desarrolladora ya compró un terreno en Cañitas, sobre la calle Huergo 261, donde lleva adelante un anteproyecto para un emprendimiento de idénticas características.

¿La novedad de este tipo de desarrollos? A través de una fusión con Covacation, ofrecen la administración integral de su unidad bajo un sistema de pool.

"El inversor cobra mensualmente su renta en función de la ocupación de todas las unidades del emprendimiento. No importa si su unidad se ocupa o no, sino que participa con un porcentaje global. Así, puede tener rentabilidad sin ocuparse de la administración", asegura Venneri.

El departamento tipo destinado a alquiler temporario ¿es un estudio con una cama o un 2 ambientes

 

Ya terminado y previo a este proyecto, en San Temo se encuentra PH Eco 3, sobre la calle Defensa. Son 16 unidades a u$s1.200 el m2. Se están entregando las unidades y ofrece una rentabilidad de entre el 7% y el 9%. Cuenta con un área comercial de 450 metros, que se vende a precios competitivos con posibilidades de financiamiento, con un parque de uso exclusivo de 250 metros.

Hacia al Norte, a una cuadra de Av. Del Libertador y a media de Monroe, en Montañeses 2477, se levanta un edificio de 13 metros de frente con 40 unidades de 1 y 2 ambientes destinadas a la renta temporaria de un tamaño promedio de 40 m2, que se vende a un valor promedio de u$s2.100 el m2.

Como se encuentra en la misma manzana que el ICBA y a solo una del Fleni, está pensado para generar renta de un turismo médico: por ejemplo, gente que viene a atenderse o, incluso, profesionales que llegan para capacitarse.

Tendrá coworking, loundry y terraza flex. Y prometen tres niveles de equipamiento diferente para que los inversores puedan elegir, algunos con balcones aterrazados y otros más chicos, y unidades de 2 ambientes con terraza. Ofrecen ticket promedio de venta de u$s80.000 financiadas en 24 meses con un anticipo del 30 por ciento.