Ley de alquileres: estos son los puntos principales del proyecto consensuado por la oposición
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Juntos por el Cambio y el Interbloque Federal consensuaron un proyecto de reforma de la ley de Alquileres que vuelve en parte a la norma anterior, con algunos beneficios impositivos para quienes arrenden sus viviendas.
Estos son los puntos principales del texto que obtuvo el dictamen de la mayoría en Diputados y se encamina a ser discutido en el recinto:
- El contrato de alquiler será por un plazo mínimo legal de dos años. (El vigente es de tres años).
- El valor del alquiler debe fijarse como único y por mes, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, entre tres y 12 meses.
- Las partes deberán convenir un mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio del contrato, que podrá ser el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) o el Índice de Salarios (IS) elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) o una combinación de dichos índices.
- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
- Incentivos fiscales para los propietarios en monotributo, Bienes Personales e Impuesto a los débitos y créditos bancarios.
Ley de Alquileres: comienza una pelea voto a voto
El debate sobre la reforma de la Ley de Alquileres se destrabó en la Cámara de Diputados y las bancadas opositoras lograron unificar una propuesta que vuelve a los contratos de 2 años de duración y establece ajustes sujetos a la "negociación entre las partes" por intervalos variables, mientras que el oficialismo insiste con su proyecto que deja como está el marco normativo.
Ambos dictámenes surgieron de la reunión plenaria de las comisiones de Legislación General y de Presupuesto y Hacienda y se confrontarán en el recinto de la Cámara baja, en una sesión que, según supo iProfesional, podría convocarse para el 6 de julio. De esta manera la reforma de la Ley 27.551, muy cuestionada por el mercado inmobiliario, avanza hacia la votación luego de varios meses de estancamiento y rodeada de polémica.
Y es que en mayo pasado, el Frente de Todos impuso su dictamen de mayoría, que mantiene el marco normativo con los contratos de 3 años y el ajuste anual determinado por un índice que combina inflación y variación salarial, mientras que propone incentivos fiscales para aumentar la oferta de inmuebles en alquiler. Contaba con el apoyo de la mayor parte de las agrupaciones inquilinos.
Por su parte, Juntos por el Cambio y el Interbloque Federal habían firmado propuestas separadas. Los lineamientos de esos dos dictámenes contaban con el respaldo del sector inmobiliario, que culpa a la ley actual por la fuerte suba de precios y la escasez de oferta. En ese contexto, y como anticipó iProfesional, arribaron a un acuerdo unificar un proyecto y tener mayor fuerza para pulsear con la iniciativa del oficialismo.
Si bien el dictamen de mayoría sigue siendo el del Frente de Todos, con 40 firmas en el plenario de comisiones contra 39 que obtuvo el proyecto de la oposición, el acuerdo entre Juntos por el Cambio y el Interbloque Federal nivela la discusión. Ahora se abre una pelea voto a voto de cara a la sesión, donde la oposición confía en alcanzar una mayoría y superar al oficialismo, según confirmaron a iProfesional fuentes de ese sector.
Ley de Alquileres: qué dice la reforma que propone la oposición
El proyecto de reforma que impulsa la oposición vuelve al plazo de 2 años para los contratos de alquiler, como funcionaba antes de que entrara en vigencia en 2020 la Ley 27.551. Ese será "el plazo mínimo legal" cuando no haya otro "expreso y determinado mayor", según el proyecto.
Respecto del ajuste, establece que "las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa" por intervalos de entre 3 y 12 meses. Los inquilinos y los propietarios podrán recurrir a índices oficiales para fijar el valor de continuidad del contrato si lo desean.
El dictamen opositor también propone "incentivos para incrementar la oferta" de viviendas para alquiler, bajo la condición de que sean contratos "debidamente registrados" ante la AFIP, con beneficios para monotributistas y exenciones del Impuesto a los Bienes Personales y a los débitos y créditos bancarios.
El proyecto propone que queden exentas del Impuesto a los Bienes Personales las propiedades en alquiler cuando su valor sea de hasta $30.000.000, monto que se basa en el mínimo no imponible que establece la legislación actual sobre ese impuesto.
Por otra parte, el proyecto establece exceptuar del impuesto a los débitos y créditos bancarios las cajas de ahorro y cuentas corrientes que sean utilizadas de forma exclusiva para el cobro del alquiler, dado que los inquilinos podrán pagar "por cheque o transferencia bancaria".
Además, para los pequeños contribuyentes que tengan propiedades en alquiler, la iniciativa elimina el límite de las 3 unidades de explotación para permanecer en el Régimen Simplificado y señala que las propiedades afectadas a esa actividad serán consideradas "como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad".
Qué propone el proyecto del oficialismo para la nueva Ley de Alquileres
La iniciativa del Frente de Todos establece "incentivos a la oferta de bienes inmuebles con destino habitacional", con el objetivo de solucionar con el problema de escasez de inmuebles en alquiler que remarcaron tanto el sector de las inmobiliarias como el de los inquilinos.
Si bien para las inmobiliarias este problema es una consecuencia de los dos artículos de la ley vigente que pidieron modificar (los contratos de 3 años con ajuste anual indexado), el dictamen del Frente de Todos no los modificó.
En cambio, el proyecto se centra en los beneficios fiscales. Exime del impuesto sobre Bienes Personales a los inmuebles en alquiler "con destino exclusivo a casa habitación", los cuales no estarán alcanzados cuando su valor sea de hasta $30.000.000, punto coincidente con el dictamen opositor porque también se basa en los montos de la ley que rige a este tributo.
También fija un beneficio para los pequeños contribuyentes que tengan inmuebles en alquiler para vivienda. El dictamen señala que podrán seguir en el Régimen Simplificado quienes "no posean más de tres (3) unidades de explotación, sin considerar a estos fines el caso de inmuebles que sean afectados a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".
Por otra parte, incorpora a los inmuebles en alquiler a la ley de "Incentivo a la Construcción Federal". La idea es motivar las inversiones en refacciones de casas o departamentos usados que "sean afectados, por un plazo no inferior a 12 años, a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".
Bancarización y prohibición de publicar en dólares
Uno de los puntos destacados del proyecto oficialista es que incorpora la obligación de que los contratos de alquiler con destino habitacional consignen "los datos bancarios necesarios de la parte locadora para recibir el pago del canon convenido por transferencia o depósito bancario".
Por otra parte, establece que "toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional" y prohíbe hacerlo en dólares. Esta situación había sido denunciada por las agrupaciones de inquilinos de distintas provincias.
En otro orden, el proyecto incorpora a la letra de la Ley de Alquileres que "en los contratos de locación de inmuebles con destino habitacional las cláusulas y contenidos contrarios o que vulneren las disposiciones de la presente ley, del Código Civil y Comercial y de las normas complementarias, se entenderán siempre de la forma más favorable a la parte locataria y esta tiene derecho a resolver el contrato sin abonar indemnización".
La discusión entre oficialistas y opositores
El diputado Agustín Domingo (Juntos Somos Río Negro) fue uno de los principales negociadores del acuerdo que alcanzaron los distintos bloques opositores para unificar su propuesta. Durante el debate de las comisiones defendió la idea de dar "mayor libertad a la negociación entre las partes" en los contratos de alquiler y sostuvo que "el ajuste actual cada un año lo único que generó fue mayor incertidumbre para el inquilino que no sabe cuánto va a pagar al momento en que se produzca el índice".
Por su parte, el oficialista Lucas Godoy criticó a la oposición por entender que con su proyecto "soslayaron completamente la voz de los inquilinos", porque entre las agrupaciones que participaron del debate de los últimos dos meses "ninguno planteó retornar a un plazo de 2 años o ajuste semestral".
Su compañero de bancada José Luis Gioja criticó que se abra la puerta a que haya "cuatro ajustes por año" en caso de que sean trimestrales y pidió a la oposición legislar "para la gente", en línea con la acusación de otros diputados oficialistas que acusaron a sus pares de armar un proyecto a medida de las inmobiliarias.
"Qué nadie se confunda y diga que le resolvemos el problema a los propietarios y a las inmobiliarias y que una ley que no se va a cumplir y que va a retraer más la oferta resuelve el problema", respindió a su turno Graciela Camaño, del Interbloque Federal, quien subrayó que la nueva iniciativa busca atacar el problema de que "no hay oferta".
En tanto, Luciano Laspina de Juntos por el Cambio remarcó que "esta ley va a solucionar una parte de los problemas, no va a solucionar la inflación", en coincidencia con el resto de los opositores que plantearon que el alza de los precios es la razón de la crisis que atraviesa el sector.