Mercado de oficinas: la guerra y la inflación condicionan la reactivación de los alquileres
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Entre la guerra de Rusia y Ucrania; la constante suba de la inflación y del precio de los alquileres, el primer cuatrimestre del 2022, el sector inmobiliario vinculado al mercado de oficinas consiguió mantener niveles similares al mismo período del anterior, logrando una leve recuperación en algunos indicadores.
Si bien la mirada de los desarrolladores sigue siendo positiva, aún no es claro si ya se puede empezar a pensar en una firme recuperación del sector para lo que queda del año.
La conclusión surge de analizar un informe elaborado por CBRE, la principal empresa de servicios inmobiliarios del mundo, con ingresos por u$s21.300 millones y más de 92.000 empleados, distribuidos en 480 oficinas como la ubicada en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El fuerte impacto de la pandemia sobre las oficinas
En el 2020, la pandemia por el coronavirus impactó de lleno en el negocio de alquiler de oficinas, uno de los más golpeados como consecuencia de la implementación del tele-trabajo.
Los precios del mercado corporativo descendieron y cada contrato se convirtió en una negociación particular.
Sin embargo, en el último trimestre del año pasado se observaba una desaceleración en la caída de las mediciones y se mantenían niveles de estabilización.
De todas formas, en ese momento era muy pronto para saber si la situación persistirá en el tiempo y será el inicio de una etapa de recuperación del sector.
Por qué no se reactiva el sector de las oficinas
En la actualidad, y según documento de CBRE, son varios los factores que siguen incidiendo para que el sector demore su reactivación de manera permanente.
Uno es internacional: el conflicto entre Rusia a Ucrania, que continúa causando las subas en los precios internacionales de materias primas. Otro es doméstico: la imposibilidad del Gobierno de no encontrar una solución clara para el proceso inflacionario actual ni a su crecimiento "desproporcionado" respecto de la devaluación del tipo de cambio oficial, el cual se ha mantenido prácticamente estático o con leves subas respecto a los meses previos.
El informe también hace mención al riesgo país, que se sigue manteniendo en máximos históricos, expresando la desconfianza generalizada en la capacidad del Gobierno de cumplir los objetivos impuestos por el FMI para conseguir disminuir el déficit presupuestario.
Esto, sumado a que no hubo grandes cambios de la modalidad de trabajo híbrido por parte de las empresas, hacen que el mercado de oficinas todavía esté dubitativo a la hora de crecer tanto en oferta como en demanda.
Cómo se fue modificando la vacancia en las oficinas
Según CBRE, la vacancia ha tenido una disminución del 0,2% respecto de los valores de hace un año, llegando a los 326 K m² en su conjunto. Tanto en el corredor bonaerense, como en la zona norte de Capital Federal lograron una disminución de su tasa de vacancia en el último trimestre entre el 1 y 2%, mientras que la zona norte del GBA la ha aumentado en la misma proporción.
Mientras que los alquileres han tendido a la baja desde el primer cuatrimestre del 2020, en el último período han podido mantenerse estable prácticamente repitiendo los valores del trimestre anterior.
En este sentido, los alquileres más altos en promedio se encuentran en Catalinas con u$s28.01 por m² por mes, y en Puerto Madero Norte, con u$s29.58 por m² cada 30 días.
"Este trimestre no tuvo entrega de nuevos metros, aunque para los próximos años se prevé entregar 280 kilómetros cuadrados", asegura el informe elaborado por CBRE.
Ocurre que la mayoría de los proyectos fueron postergados debido a la imposibilidad de realizar obras durante la mayor parte del 2020, y la lenta reactivación de las actividades durante el 2021.
Sin embargo, considerando el levantamiento en las restricciones y la reactivación de algunos sectores de la economía, es posible que se vea un aumento en la producción en el mediano y largo plazo.
Para CBRE, "el dinamismo que el mercado de oficinas podrá tomar como tendencia, correrá de la mano de la brecha entre el dólar oficial y MEP/CCL, la inflación y el cumplimiento del acuerdo con el FMI".
En cuanto a la cantidad de superficie disponible, el trabajo de CBRE detalla que el inventario en Clase A/A+ alcanzó 2.442.699 m2 con 169,500 m2 en construcción en los próximos tres años.
La producción no sumó metros al inventario y la vacancia se mantuvo prácticamente sin alteraciones disminuyendo 0,9% respecto del trimestre anterior cerrando en 13,3 %, aunque estando todavia en los niveles más alto desde la crisis del 2002.
Sobre las rentas de Clase A/A+, para CBRE mostraron una variación negativa de 0,4 % en comparación con el trimestre anterior.
Efecto rebote
En cuanto a los niveles de demanda de alquileres, el documento estima que se mantuvieron similares respecto al trimestre anterior con una leve mejora, lo que podría significar un cierto nivel de estabilidad y mejora para los próximos meses.
Esta cautela también puede deberse a la espera de más información en el plano económico, con lo cual para CBRE la confirmación será evidente en los próximos trimestres.
Ocurre que todavía juega el efecto de la extensa cuarentena que hizo que muchas obras retrasaron sus fechas de entrega, aunque ahora se está comenzando a ver un rebote en el mercado debido a la reactivación de los principales sectores de la economía.
La suba igualmente no alcanzó para mejorar la renta de los propietarios que, por el contrario, disminuyeron un 0,4% con respecto al trimestre anterior, aunque se muestran un 0,9% por arriba de la medición interanual. Manteniéndose estable en la Zona Norte CABA y aumentando levemente en Zona Norte GBA, lo que sugiere un mayor interés aparente por estas zonas.