Departamentos: caen las cotizaciones de inmuebles a estrenar y proyectos en "boca de pozo"
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No hay pausa en el declive que exhibe el ladrillo a partir de un contexto de demanda retraída que parece no tener fin. Las cotizaciones, sobre todo en el nicho de los inmuebles a estrenar aunque también en los proyectos en "boca de pozo" no dejan de bajar. Pero la ausencia de señales de recuperación económica, la vigencia de un "sobrestock" de unidades usadas por efecto de la ley de alquileres vigente y la falta de créditos para la adquisición de viviendas, entre otras variables, mantienen en la "lona" una compraventa que acumula tres años de números en rojo.
Semejante merma pega y sigue pegando en los precios. Sendos relevamientos llevados a cabo por Reporte Inmobiliario exponen una baja de valores que sigue acentuándose a la par de una oferta que no deja de ampliarse. En esa dirección, un monitoreo reciente llevado a cabo en la zona de Colegiales y Belgrano arrojó que el valor de los departamentos nuevos se retrajo por tercer año consecutivo.
"El valor promedio que surge del relevamiento para aquellas unidades que se encuentran en oferta formal de comercialización se ubicó en los 3.114 dólares el metro cuadrado frente a los 3.323 del año pasado. Esto representa una baja del 6,4 por ciento interanual, que se suma a la experimentada en el periodo anterior que fuera del 11,38 por ciento. El valor actual acumula (una baja del) 17 por ciento con relación a la cotización de dos años atrás", indicó la consultora.
Sólo en el área comprendida entre las avenidas Federico Lacroze, Forest y Álvarez Thomas y las calles La Pampa y Crámer totalizan 43 los emprendimientos concluidos. Ya en Parque Centenario, el valor del metro cuadrado de los proyectos en desarrollo cayó casi 2,2 por ciento interanual. "La pretensión actual de valor promedio por metro cuadrado es un 9,2 por ciento inferior a la de 2 años atrás y un 11 por ciento menor a la registrada en 2019", expone un trabajo al que accedió iProfesional.
"El valor mínimo registrado dentro de los emprendimientos se ubicó en 2.605 dólares el metro cuadrado, mientras que el máximo registrado alcanzó los 3.230. El año pasado el limite más bajo de cotización era de 2.739 dólares el metro cuadrado y el superior se ubicaba en los 3.429", expresó Reporte Inmobiliario.
Inmuebles nuevos: barrios en baja
En Almagro, en tanto, la baja constatada es del 3,3 por ciento y el acumulado de caída de 2019 a esta parte asciende a 13,8 por ciento. El valor promedio de los emprendimientos a estrenar en esa área de Capital Federal se ubica en torno a los 2.900 dólares.
Hay más: ya en el Abasto, el metro cuadrado en pozo también cayó 3,3 por ciento respecto del año anterior. "Los metros cuadrados que se encuentran actualmente en construcción se multiplicaron por 7 en relación a los que había en obra en 2008", afirma Reporte Inmobiliario.
"La cotización promedio actual en dólares de la muestra por metro cuadrado se ubicó en los en 3.011 dólares, lo que representa una baja del 3,37 por ciento con relación a los 3.116 registrados el año anterior. En 2019, año en el que se registró el pico máximo del valor por metro cuadrado, alcanzaba los 3.306 dólares", agrega.
En puntos de zona norte como Olivos, la tendencia sigue siendo a la baja tal como ocurre en Capital Federal. La reducción, en ese caso en particular, es mucho más leve que la constatada en la Ciudad: del orden del 1,4 por ciento versus 2021. "El valor de cotización promedio actual alcanzó los 3.707 dólares el metro cuadrado frente a los 3.760 del relevamiento efectuado en 2021. Con relación al 2019 la baja acumulada es del 14,4 por ciento", precisa la organización.
Qué pasa con los inmuebles usados
En el ámbito de las inmobiliarias señalan que las cotizaciones de los usados cayeron, promedio, al menos 30 por ciento sólo de 2019 a esta parte. Por supuesto, según el área de la Ciudad. Los derrumbes más estrepitosos han ocurrido sobre todo en barrios como Barracas o Flores, mientras que el corredor Norte viene acumulando reducciones de entre un 15 y un 20 por ciento en igual lapso.
"Los precios bajaron fuerte, con números más intensos en Soldati, La Boca o Pompeya. Hay barrios donde los dueños se han defendido más: Almagro, Caballito, ni hablar Palermo. Pero la realidad es que la baja no generó más ventas. En los últimos 6 meses apenas si se hicieron 100 escrituras en la zona Sur", comentó a iProfesional Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, la entidad que integra a los corredores.
Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, coincidió en que la baja promedio se consolidó en torno al 30 por ciento. Señaló que la sobreabundancia de propiedades que se ofrecen volvió más lentas las tratativas de compraventa. "Los interesados quieren ver todo lo que se ofrece a nivel mercado. La cantidad de propiedades en venta es algo nunca visto", sostuvo ante iProfesional.
"En nuestras bases de datos hemos llegado a constatar hasta 4.800 departamentos que hoy se están ofreciendo, por ejemplo, en el barrio de Villa Crespo. Son registros históricos de ‘sobrestock’. Se están rompiendo marcas como la de 2015. Ese año constatamos una oferta de 3.200 unidades en la misma zona. Bueno, hoy ese mismo número corresponde a sólo departamentos de uno y dos ambientes en venta en el mismo barrio", destacó.