¿Invertir ahora o mejor esperar?: el "sobrestock" de inmuebles rompió otro récord e impactará en los precios de abril

La comercialización de inmuebles no levanta cabeza y, en pleno contexto de trabas para acceder al dólar oficial e incertidumbre política, se multiplican los inmuebles que salen del mercado locativo para ingresar ya en el nicho de las ventas. Entre los comercializadores hay coincidencias en que nunca antes en la historia se acumuló una oferta tan amplia de inmuebles. Y el pronóstico que predomina es que la tendencia, si no hay cambios de fondo en la macroeconomía y la regulación, continuará acentuándose a lo largo del año.

Desde CUCICBA, la entidad que nuclea a los corredores inmobiliarios porteños, indicaron a iProfesional que en la actualidad se ofrecen sólo en Capital Federal alrededor de 185.000 propiedades.

Reconocieron que el número podría incluso ser mayor dado que varias unidades se están promoviendo por fuera de los portales de comercialización consolidados y el circuito de inmobiliarias.

Marta Liotto, presidenta del colegio, aportó detalles a este medio: "Estamos en un momento histórico en términos de unidades puestas en venta. Nunca habíamos llegado a semejante cantidad. La ley de alquileres generó una situación muy particular. Y a eso hay que sumarle que ya no hay tanta variación en los precios. De ahí que no se están cerrando muchas operaciones de compraventa y eso, en definitiva, alimenta el sobrestock".

El "sobrestock" de propiedades comenzó a agigantarse a partir de la ley de alquileres.

Sobreofertas de departamentos en venta

"Asimismo, persiste el cepo al dólar y el inversor sólo puede hacerse con el dólar cayendo en el ‘blue’ o a través del ‘contado con liqui’. Ese aspecto también complica fuerte las operaciones. Hemos registrado manzanas en la Ciudad donde se ofrecen hasta 12 inmuebles con características similares. Algo inaudito", dijo a iProfesional.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, sostuvo recientemente ante este medio que en el último año la oferta de propiedades en venta trepó al menos 15 por ciento. Afirmó que a la cantidad de usados en ese estado se le agregó un número muy amplio de unidades recién terminadas.

"La oferta comenzó a dispararse en la previa a la pandemia. La recesión de 2019 inició el proceso y luego se sucedieron al menos 5 meses de cuarentena donde no se vendió nada. La incidencia de la ley de alquileres complicó más las cosas. Los propietarios comenzaron a ver que la rentabilidad es baja y, en contrapartida, el riesgo es muy alto. Todo eso empezó a generar el ‘sobrestock’", expresó a iProfesional.

"En el último tiempo ingresaron al mercado múltiples unidades a estrenar. Sobre todo de uno y dos ambientes. Bueno, ese aspecto también terminó por saturar el mercado. Lo particular es que estamos en un momento de consolidación de los valores. O sea, se detuvo la caída. Esto genera, también, que los inversores duden bastante a la hora de concretar una operación", agregó.

Pese a la sobreoferta las escrituras se derrumbaron 60 por ciento de diciembre a esta parte.

Qué está pasando con los precios

En el ámbito de las inmobiliarias señalan que las cotizaciones de los usados cayeron, promedio, al menos 30 por ciento sólo de 2019 a esta parte.

Por supuesto, según el área de la Ciudad. Los derrumbes más estrepitosos han ocurrido sobre todo en barrios como Barracas o Flores, mientras que el corredor Norte viene acumulando reducciones de entre un 15 y un 20 por ciento en igual lapso.

"Los precios bajaron fuerte, con números más intensos en Soldati, La Boca o Pompeya. Hay barrios donde los dueños se han defendido más: Almagro, Caballito, ni hablar Palermo. Pero la realidad es que la baja no generó más ventas. En los últimos 6 meses apenas si se hicieron 100 escrituras en la zona Sur", comentó la titular de CUCICBA a iProfesional.

¿Los valores seguirán cayendo? Migliorisi sostuvo que el mercado ajustó sus precios y que la baja va dejando lugar a una estabilización de los valores. Dicho de otra forma, las cotizaciones alcanzaron su piso y no ocurrirán bajas fuertes como en el primer año de pandemia. Durante abril se prolongaría esta tendencia.

¿Es momento de invertir o conviene esperar un poco más? El experto dijo que todo depende de la lectura política que haga el inversor. "Si hay confianza en una recuperación macroeconómica rápida, el momento es ahora porque los inmuebles enseguida se revalorizan. Si el pronóstico es una continuidad del escenario actual, quizás lo mejor es esperar para ver qué ocurre con el dólar y las cotizaciones de los departamentos", señaló.

A diferencia de 2020, los propietarios redujeron los porcentajes en las tratativas de contraoferta.

No se convalidan contraofertas agresivas

Migliorisi comentó que, actualmente, las contraofertas dan cuenta de un escenario de valores bastante acomodado. "Hoy los propietarios no aceptan más que una rebaja del 10 al 15 por ciento. Algunos incluso ponen como techo un recorte del 5 por ciento. La etapa en que convalidaban contraofertas del 30 por ciento ya pasó. Bueno, esa decisión de defender el precio de las propiedades también incide y le quita velocidad a la demanda", señaló.

Desde esa perspectiva, Migliorisi mencionó al actual como un momento oportuno para cerrar operaciones a partir de un dólar atractivo y la multiplicidad de alternativas existentes para los inversores. Aclaró, sin embargo, que las posibilidades varían según el tipo de inmueble al que se apunta.

"En unidades de uno y dos ambientes la disponibilidad es enorme y las posibilidades de elegir son amplias. Pensemos que la oferta se triplicó desde 2019 a esta parte. Los dueños están abiertos a negociar, claro, pero tampoco es que aceptan una contraoferta fuerte. En cuanto a los PH, ahí los valores se están defendiendo mucho más", precisó.

Migliorisi mencionó a los inmuebles a estrenar como otra opción por demás de atractiva. "En ese segmento estamos con valores del año 2008, 2009. Hoy en barrios como Palermo el metro cuadrado a estrenar está en 1.500 dólares. Una oportunidad por demás de interesante, sin dudas", indicó.