¿Conviene alquilar, "cerrar" o vender?: así está la rentabilidad de los departamentos
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Concluye en primer trimestre del año y las novedades positivas para inquilinos, dueños y comercializadores siguen brillando por su ausencia. La compraventa no repunta y, en simultáneo, la modificación de la ley de alquileres vigente continúa en la indefinición. Es en este escenario de turbulencias que emergen nuevos datos respecto de la situación de los inmuebles que permanecen en el mercado locativo y los ingresos que generan.
El contexto lejos está de ser atractivo para los actores de ese nicho: la rentabilidad bruta anual se ubica, promedio, en torno al 2,8 por ciento. En el ámbito de la geografía porteña, coinciden los analistas, el porcentaje se encuadra entre los más bajos a nivel histórico. Otro argumento que desalienta a aquellos propietarios que de pronto evalúan sumar sus departamentos a ese segmento.
Un informe de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional señala que, "en los últimos cuatro años, la rentabilidad del alquiler fue decayendo paulatinamente hasta incluso ubicarse por debajo de los 2 puntos porcentuales si se la medía a mediados de 2020. Luego, comenzó a recuperarse en forma paulatina, pero sin poder aún superar el 3 por ciento promedio de rendimiento anual".
"Lejos, décadas atrás, quedaron las épocas en el que el alquiler rendía el 1 por ciento mensual. Ya a partir de la convertibilidad ese margen se situó alrededor de 4 puntos anuales por debajo, para perforar luego de la crisis de la convertibilidad en 2002, el umbral del 5 por ciento anual y fluctuar entre ese año y hasta hace cuatro atrás entre el 3 y el 5,5 por ciento anual", añade.
Las zonas más rentables para los propietarios
En continuidad con esto, la consultora detalla que "la renta bruta anual promedio para la ciudad de Buenos Aires para un departamento usado estándar se ubicó en el 2,82 por ciento". Se agrega en el informe: "(Esto) representa el 52 por ciento de la que se obtenía en 2017 y 2018 previo a la escala de fuertes devaluaciones que comenzaran en el segundo cuatrimestre de este último año".
"Si bien la renta bruta mejoró, dista de poder considerarse altamente atractiva frente a la obtenida en años pasados y en comparación con la que se obtiene en otras ciudades del exterior consolidadas donde la media se ubica en torno al 5 por ciento anual, con un menor riesgo asociado", concluye.
En cuanto a los barrios de Capital Federal con mejor rendimiento en términos de renta, Reporte Inmobiliario menciona a Constitución (3,10 por ciento), Monserrat (3,06) y Parque Patricios (3,45), San Cristóbal (3,53), Villa Crespo (3,35) y Villa del Parque (3,19).
Alquileres: qué deciden los propietarios
En diálogo con iProfesional, Germán Gómez Picasso, director de la consultora, comentó que la ley de alquileres agregó un condimento negativo al escenario. "Antes de la nueva ley ya era poco conveniente ser rentista por la baja ganancia. Luego salió la nueva ley no entendiendo esto y comenzó a destruir lo poco que quedaba del mercado", dijo.
"Lamentablemente, los propietarios están migrando a un mercado informal, prestando las unidades a amigos o familiares. En el corto plazo vamos hacia un mercado sin oferta formal de alquiler. Una oferta igual a cero", agregó.
Gómez Picasso remarcó que "la ley de alquileres debe derogarse ya mismo" para un retorno al sistema anterior.
Por último, el experto se refirió al momento que transita, justamente, la rentabilidad: "En la actualidad está entre las más bajas de la historia. Antes de 2002 el rendimiento anual oscilaba entre el 10 y el 11 por ciento. Luego de la crisis del 2001-2002 ese parámetro se rompió y nunca más se recuperó. Hoy la situación es todavía peor".