Inmersa en una crisis, IRSA lanza una nueva apuesta para recuperar su negocio
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Luego de dos años de profunda crisis financiera derivada por el impacto de la pandemia del Covid-19 en sus principales negocios, IRSA Inversiones y Representaciones apostará a la recuperación de los shoppings centers y al desarrollo de un nuevo proyecto de real estate para retomar el sendero positivo.
Por lo menos así surge del informe que el mayor grupo desarrollador inmobiliario de la Argentina envió a la Comisión Nacional de Valores (CNV) como parte del balance correspondiente al segundo trimestre de este año, teniendo en cuenta que su calendario fiscal de estados financieros se inicia habitualmente en junio de cada año.
La reseña informativa recuerda el proceso de reorganización societaria que comenzó el año pasado y mediante el cual IRSA absorbió IRSA PC, que se disuelve sin liquidarse.
"En el 2022 continuaremos trabajando en la reducción y eficientización de la estructura de costos y en la consolidación del mejor portafolio de real estate de Argentina, manteniendo nuestro compromiso de preservar la salud y el bienestar de clientes, empleados, locatarios y toda la población", anticipa IRSA desde su informe anual.
En este contexto, el trabajo agrega que los ingresos del grupo aumentaron un 47,9% comparado con el mismo período del 2021 debido, principalmente, al impacto de la pandemia en sus centros comerciales y hoteles que afectó directamente las operaciones durante el ejercicio anterior.
El EBITDA ajustado disminuyó 47,2% explicado principalmente por el segmento de ventas y desarrollos que registre menores ventas de propiedades de inversión comparado con el ejercicio pasado.
El EBITDA ajustado de los segmentos de renta alcanzó los $5.489 millones; $4.298 millones en el segmento de centros comerciales; %834 millones en el de oficinas y $357 millones en el de hoteles, incrementándose 68,7% con respecto al ejercicio anterior pero aún 31,5% debajo de los niveles pre-pandemia.
Así las cosas, el resultado neto para el primer semestre del ejercicio 2022 registró una rentabilidad de $25.520 millones comparado con una pérdida de $1.758 millones en el ejercicio anterior que se explica, principalmente, por la ganancia registrada por cambios en el valor razonable de propiedades de inversión debido al incremento en la valuación del predio "Costa Urbana", cuyo proyecto de desarrollo fue aprobado por la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires en diciembre pasado.
A partir de estas cifras, IRSA explica que se encuentra operando en un contexto complejo tanto por las condiciones macroeconómicas, cuyas variables principales han tenido recientemente una fuerte volatilidad, como regulatorias, sociales y políticas, tanto en el ámbito nacional como internacional.
"Desde el inicio del ejercicio fiscal 2022 y hasta la fecha de presentación de los estados financieros, los centros comerciales de la compañía se encuentran plenamente operativos, así como los edificios de oficinas a pesar de la modalidad de trabajo remoto que continúan aplicando algunos locatarios", destaca el documento.
En cuanto a los hoteles, la nota asegura que si bien están operativos desde diciembre del 2020, el sector continúa trabajando con ciertas restricciones de flujos aéreos y afluencia de turismo internacional.
Todo lo cual hace suponer para los autores del documento que el alcance final del brote de coronavirus y su impacto en la economía del país es aún incierto.
"Sin embargo, si bien ha producido efectos significativos a corto plazo, no se prevé que los mismos afecten la continuidad de los negocios y su capacidad para hacer frente a sus compromisos financieros de los próximos 12 meses", agrega IRSA.
También informa que se encuentra monitoreando de cerca la situación y tomando todas las medidas necesarias para preservar la vida humana y los negocios del grupo en un marco de optimismo en cuanto a la recuperación del negocio de centros comerciales durante este año.
En este sentido, el paper agrega que los indicadores de actividad, como la venta de locatarios y el público visitante, evolucionan favorablemente, "y continuamos trabajando en la ocupación de la superficie que quedó disponible como consecuencia de la pandemia".
En el rubro Centros Comerciales, la superficie alquilable fue de 335.279 m2 de ABL; las ventas reales de los locatarios
alcanzaron los $92.168 millones, 122% por encima del período anterior mientras que las ventas del segundo trimestre fueron de $54.479 millones, superando en un 66% y 7,6% las ventas para el mismo período de 2021 y 2020, respectivamente.
La ocupación fue de 89,1%, afectada por la salida de Garbarino de Alto Avellaneda, aunque excluyendo el efecto de las grandes superficies aún vacantes, la ocupación hubiera sido del 95,5%.
Los ingresos alcanzaron los $5.991 millones, un 104,3% respecto del mismo período del año anterior, pero aún un 20.0% por debajo de los niveles pre-pandemia.
El EBITDA ajustado alcanzó los $4.298 millones, un 22,4% por debajo del registrado en el primer semestre de 2020, no afectado por la pandemia.
Además de apostar a la continuidad de estas cifras positivas en el segmento de shoppings, IRSA apunta a mejorar sus números a partir del inicio del proyecto inmobiliario denominado "Costa Urbana" que, luego de más de 20 años desde la compra del predio conocido como Solares de Santa María en Puerto Madero Sur, fue aprobado por la Legislatura porteña en diciembre pasado.
La ley publicada otorga Nueva Norma, designada: "U73 - Parque público y Urbanización Costa Urbana", que posibilita la combinación de usos diversos como viviendas, oficinas, comercios, servicios, espacios públicos, educación y entretenimiento.
El grupo dispondrá de una capacidad constructiva de aproximadamente 895.000 m², lo que impulsará el crecimiento para los próximos años a través del desarrollo de proyectos de usos mixtos.
Oficinas y hoteles
En el caso del Marketplace de la compañía, IRSA informa que continuará posicionando el negocio para complementar la venta física en tienda con la venta online, "brindando a nuestros clientes distintas alternativas de compra y entrega".
En cuanto al segmento de oficinas para el holding representa un desafío este año. "Venimos observando en el primer semestre una leve reducción en los valores de alquiler junto con un incremento en la vacancia, principalmente del segmento B", destaca el informe en el cual también se destaca la confianza en la calidad de su portafolio, luego del proceso de "flight to quality" que realizó el grupo durante los últimos años, "para poder ofrecer los mejores servicios y captar las corporaciones más premium y exigentes en un contexto de transición hacia una modalidad de trabajo híbrida".
En este marco, IRSA trabajará en la plena ocupación del edificio "261 Della Paolera", inaugurado en diciembre del 2020, así como la del resto de la superficie vacante del portafolio.
Para el rubro de Oficinas y según un informe de la consultora Cushman & Wakefield, el trimestre cierra con una vacancia estable en el orden del 15,3%, en el mercado premium porteño, principalmente debido a la paulatina ocupación de los espacios de trabajo gracias al avance en la vacunación, mientras que los precios denotan una baja promediando u$s/m2 24,7.
La superficie total alquilable fue de 109.859 m2, disminuyendo levemente con respecto al trimestre pasado producto de la venta de cuatro pisos en el edificio "261 Della Paolera".
La ocupación promedio del portafolio A + y A alcanzó el 76,7% y la renta promedio del total del portfolio alcanzó los u$s/m2 24,9.
"Durante el primer semestre del ejercicio 2022, los ingresos de oficinas disminuyeron un 25,9% y el EBITDA Ajustado disminuyó un 29,9% comparado con el ejercicio anterior, principalmente por el impacto de menor ocupación y atraso cambiario, manteniendo estable la tarifa de alquiler", informa IRSA.
En cuanto al margen de EBITDA Ajustado alcanzó 66,7%, 3,7 p.p. por debajo del mismo período del ejercicio anterior.
Sobre el negocio de los hoteles, luego de las restricciones impuestas en 2020 por la pandemia, que mantuvieron al sector sin operaciones durante aproximadamente nueve meses, la actividad comienza a mostrar signos de recuperación provenientes del turismo doméstico y los incentivos del gobierno para impulsarla. El sector espera la reanudación de los flujos aéreos y el arribo del turismo internacional para poder recuperar sus niveles de ingresos anteriores a la pandemia.
Durante el primer semestre del ejercicio 2022, el segmento ha registrado una caída en su nivel de ingresos del orden del 46,9% comparado con el mismo período del ejercicio 2020 mientras que el EBITDA del segmento fue de $357 millones, disminuyendo un 47,6% comparado con el primer semestre de 2020, no afectado por la pandemia.
Para el segmento Venta y Desarrollos, el EBITDA Ajustado disminuyó un 85,7% comparado con el ejercicio anterior, debido a menores ventas de propiedades de inversión.
Mientras que en el ejercicio pasado se vendieron los edificios Bouchard 710 y la Torre Boston, durante este semestre sólo se vendieron cuatro pisos del edificio "200 Della Paolera".
Otro de los sectores destacados en el informe de IRSA se refiere a las operaciones internacionales del holding en el marco de su controlada Condor Hospitality Trust que el 22 de septiembre del 2021, firmó un acuerdo de venta de su portfolio de 15 hoteles en Estados Unidos con B9 Cowboy Mezz A LLC, una afiliada de Blackstone Real Estate Partners.
Dicha venta fue aprobada por la Asamblea de accionistas de Cóndor del 12 de noviembre del 2021 y se concretó el 19 del mismo mes por u$s 305 millones luego de lo cual Condor anunció un Plan de Liquidación y Disolución, con la intención de distribuir ciertos ingresos netos de la venta de la cartera hotelera a los accionistas en una o más cuotas que fue aprobado por la Asamblea de accionistas del 1 de diciembre de 2021.
Una semana después, el directorio de Cóndor aprobó la distribución de un dividendo especial de u$s7,94 por acción cuyo pago se efectuó el 30 de diciembre del 2021, correspondiéndole a IRSA una suma aproximada de u$s25,3 millones por su tenencia directa e indirecta de 3.191.213 acciones ordinarias que ya fueron cobrados en su totalidad.
A partir del 31 de diciembre del 2021, las acciones de Cóndor fueron retiradas de la cotización en NYSE quedando pendiente la liquidación final de la sociedad residual.
En el caso de su participación en Banco Hipotecario (BHSA) donde IRSA poseía un 29,91%, sufrió una pérdida de $187 millones comparado con una ganancia de $243 millones en el mismo periodo del 2021.