Inversiones inmobiliarias: los proyectos desde pozo se consolidan como las grandes estrellas del mercado
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A tono con las complicaciones que viene generando la pandemia y el contexto macroeconómico, el segmento del ladrillo termina en rojo y se multiplican los análisis y previsiones con vistas a 2022. Entre inmobiliarias y desarrolladores hay coincidencias en que, aunque la cantidad de operaciones mensuales repuntó levemente, el mercado del usado perdió terreno frente al lanzamiento y la disponibilidad de inmuebles a estrenar.
Expertos consultados por iProfesional reconocieron que en el último tramo del año se multiplicaron las inversiones en proyectos en "boca de pozo" con cuotas en pesos. El objetivo de fondo: dolarizar ahorros a través del ladrillo.
"La situación actual es similar a la del año 2015. Los proyectos desde pozo son los que buscan el inversor individual y el mayorista. Gran parte de estos se comercializan con un anticipo y financiamiento en la obra. Esto, con el objetivo de ir canalizando los pesos que se generan y así enfrentar la devaluación de la moneda a causa de la inflación", afirmó al respecto Marcelo Buyo, Director de Booho Developers.
"Desde el lado de la demanda la realidad es que la oferta es amplia y eso los hace selectivos. Desde nuestra experiencia nunca vimos un inventario de ofertas tan amplio como el actual, por lo que cerrar una operación requiere de nuevas estrategias y de productos que marquen la diferencia", añadió.
A tono con la perspectiva, Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, mencionó una recuperación de la demanda más allá de las dificultades existentes en términos de financiamiento e incertidumbre económica.
"La demanda está expectante y latente. En nuestro caso, durante el 2021 lanzamos cinco proyectos financiados a 30 años en el área metropolitana de Buenos Aires, lo cual significó una inyección de 600 unidades en un mercado que se había olvidado de poder comprar un departamento en cuotas. La oferta se agotó en menos de un mes", expuso.
"Para que esto se replique, desde el punto de vista macroeconómico, hay que resolver lo vinculado a la inflación y a todos los temas relacionados con la estabilidad. Sentimos que, lentamente, las proyecciones van mejorando y eso genera que la expectativa del contexto mejore y el mercado inmobiliario vuelva a ser atractivo en 2022", agregó.
Otros expertos interpelados recientemente por iProfesional aportaron precisiones del escenario de cierre de año y un pronóstico de la temporada que viene para el real estate.
"Convivimos con una inflación superior al 50 por ciento que nos obligó permanentemente a renegociar contratos y condiciones con proveedores y clientes", comentó Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de CMVN Comunidad de Inversión.
"Sumado a esto, las variaciones en el tipo de cambio no oficial que empañaron cualquier tipo de plan comercial y llenan de especulación el mercado de la compraventa. Como corolario, la segunda ola de la pandemia trajo aparejado un cierre total de las obras y las elecciones, que siempre se llevan una atención desmedida, también generaron parálisis", agregó.
A nivel compraventas, el 2021 también fue dramático. "Este año las ventas fueron escasas", señaló Ari Milsztejn, CEO de G70 Desarrollo. "Todos los factores llevaron a que las unidades bajen sus precios en dólares. Esto generó que, a la hora de cerrar operaciones en obras avanzadas, los tiempos de negociación se estiraran y las ofertas fueran muy por debajo del equilibrio", explicó.
Ventas y precios
¿Qué ocurrirá con la comercialización y los precios en la primera parte de 2022? El optimismo es moderado entre los actores del ladrillo.
"Vemos un contexto propicio para la recuperación de las ventas y el retorno de la inversión. Será un buen momento, la historia ha demostrado que luego de grandes crisis internacionales viene un período prolongado de crecimiento", comentó Rodríguez Nader. Desde su óptica, Buenos Aires se "reordenará" y será un gran foco de inversión por la infraestructura y los servicios que ofrecen.
"La vida urbana se afianzará en una propuesta de múltiples usos. El turismo internacional será un gran reactivador que pondrá a prueba una capacidad instalada insuficiente con muy poca inversión en las últimas décadas", aseguró.
Por su parte, Milsztejn anticipó que "la construcción va a seguir porque sigue siendo el único refugio de valor a largo plazo". Para el ejecutivo, la actividad consolidará su recuperación si se establecen "reglas claras, y beneficios impositivos y fiscales para el que construye y para el comprador".
"Calculamos que el valor del metro cuadrado en obras nuevas acompañará al tipo de cambio y a la inflación de la Cámara de la Construcción. Estamos con la expectativa de lanzar nuevos proyectos y que empiece a haber una normalidad en el mercado y mayor demanda", acotó Hernán Nucifora, CEO de Global Investments.
En lo que refiere a los usados, entre los comercializadores hay coincidencias en que el derrumbe de precios en el ámbito inmobiliario parece haber encontrado su fondo. Así, y tras un período de 11 trimestres consecutivos de valores en baja, los valores de publicación prácticamente no se movieron en el último bimestre y, en simultáneo, también se achicó el porcentaje de las contraofertas que validan los propietarios.
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Salvo excepciones, indicaron fuentes del ámbito de la comercialización, la mayoría de los dueños ya no se mueve de un techo de reducción del orden del 15 por ciento.