Inmuebles en alquiler: la renta es menor a un dígito, cerrar es peor y así pegará la suba que habilitará el Gobierno

Predomina el desaliento para los propietarios de inmuebles destinados al alquiler.

Ocurre que, en pleno contexto de incertidumbre económica y pandemia, las posibilidades del negocio no dejan de reducirse a partir de las limitaciones de subas fijadas por el Gobierno y una inflación que sigue serruchando la rentabilidad de los contratos.

La semana próxima, señalan expertos del sector consultados por iProfesional, el oficialismo aplicará por primera vez la actualización de valores de los contratos bajo el índice elaborado por el Banco Central (BCRA), que contempla la evolución de los salarios y la inflación anual.

Desde entidades como CUCICBA, que nuclea a los corredores inmobiliarios de Capital Federal, indicaron a este medio que la suba partirá de un piso del 38 por ciento.

Aclaran, también, que el "retoque" regirá para aquellos contratos rubricados a partir de 2020. Esto significa que los acuerdos firmados en la previa a ese momento seguirán rigiéndose por las reglas anteriores a la entrada en vigencia de la ley.

Lo particular de la suba que se activará ahora, y que se mantendrá inamovible por el término de un año, es que encuentra a los propietarios en el peor momento en términos de rentabilidad posible. Nunca antes en la historia colocar una unidad en alquiler generó números tan en contra.

En esa dirección, un trabajo de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional afirma que "el negocio aporta una Tasa Interna de Retorno Anual (TIR) del 0,83 por ciento", es decir, garantiza un promedio por debajo de un dígito.

"Si no tomásemos en cuenta el atípico año pasado la renta neta actual sigue ubicándose como la más baja de la serie y seguramente de la historia, aún por debajo de los fatídicos años 2003-2004-2015 y 2019", expone la consultora.

"La fuerte caída en la renta se debe fundamentalmente al cambio del valor de la propiedad en pesos a pesar de haberse depreciado su valor de mercado en dólares. Esta pasó por el cambio en 20,61 pesos de hace dos años a los actuales 156", añadió.

A partir de ese incremento, y tomando como ejemplo para la muestra un departamento con dos dormitorios, desde Reporte Inmobiliario señalan que el precio de la unidad pasó de casi 4,3 millones de pesos a los actuales 25,7 millones. "O sea, se multiplicó por 6 su valor en pesos, mientras que el alquiler a percibir pasó en el mismo período de 24.300 pesos a 47.000", precisa. Es decir, aumentó sólo 93,4 por ciento.

Mantener la unidad sin alquilar mucho menos es negocio. Los miles de pesos que demandan los gastos fijos de cada departamento acorralan todavía más a los propietarios.

"Un dato interesante que se verifica en base al relevamiento de los costos de mantenimiento para el flujo de fondos es que, si un departamento de 85 metros cuadrados, el propietario necesitaría gastar en mantenimiento de la unidad 280.200 pesos al año entre expensas, ABL, agua y mantenimiento general", expone el informe.

Mantener cerrada una unidad de 85 metros cuadrados demanda $280.200 anuales en mantenimiento.

"Esto, sin contar en dicha suma los abonos por servicios (gas, luz, teléfono, cable, internet) ni tampoco los impuestos correspondientes por bienes personales en el caso de corresponder", destaca.

Por último, el trabajo señala que la renta bruta que "surge de la ecuación directa de valor de alquiler versus valor de mercado muestra una leve mejoría partiendo del año pasado, pasando de 1,8 por ciento a 2,2", pero aclara: "De todas formas, los números de los últimos dos años son las peores cifras que muestra la serie general que utilizamos para toda la ciudad de Buenos Aires desde 1980".

Menos oferta por la suba que viene

Desde CUCICBA señalaron ante iProfesional que la entrada en vigencia del incremento anual redundará en una nueva reducción de la oferta de propiedades puestas en alquiler. Quienes dispongan de inmuebles con contratos a vencer en los próximos meses, anticipan los comercializadores, se inclinarán por la venta antes que volver a poner en situación a renta a esos mismos departamentos.

La oferta de inmuebles para alquilar se achicó 20 por ciento sólo en lo que va de la pandemia. Señalan que, si no se aplican modificaciones a la ley de alquileres, ese guarismo se incrementará aún más. A tono con esto, la entidad impulsa junto a un grupo de 11 diputados un proyecto que plantea cambios en la indexación y, en simultáneo, reduce la extensión de los contratos de 3 a 2 años.

"Hay que descomprimir el mercado. Generar soluciones para la necesidad existente", dijo a iProfesional Marta Liotto, vicepresidenta de CUCICBA. "Modificar la ley para reducir el tiempo de los contratos, por ejemplo, ayudaría mucho en ese sentido. Una cosa es cerrar un contrato a dos años en este contexto y muy diferente es pautarlo para tres. Muchos dueños se animarían en lugar de seguir optando por la venta", añadió.

La oferta de propiedades en alquiler se achica mientras aumenta la de inmuebles en venta.

En sintonía con lo analizado por Reporte Inmobiliario, la directiva explicó que el ajuste anual deja por el suelo cualquier idea de rentabilidad atractiva para los propietarios. En el sector asumen que una suba en torno al 38-40 por ciento, como se evalúa, queda muy corta respecto de la variación que viene exhibiendo el costo de vida cada mes.

"Así como están organizadas las cosas, vamos a seguir viendo un incremento en la cantidad de inmuebles puestos a la venta. Hoy ya tenemos un record, el actual es un escenario inédito. Hemos constatado que en algunas zonas de Buenos Aires se ofrecen hasta tres departamentos por cuadra", aseguró Liotto.