Ley de Alquileres: quiénes afrontarán el aumento, de cuánto será el ajuste y qué pasa con la oferta de inmuebles

A escasas semanas de imponerse el primer incremento, la vigencia de la reciente ley de alquileres sigue generando confusión y acercando interrogantes a toda la escena inmobiliaria. En concreto, y a partir de julio, quienes cumplan su primer año de contrato deberán afrontar la suba determinada por el Índice para Contratos de Locación (ICL) y los propietarios recién volverán a hacerse con una suba durante el mismo mes pero ya de 2022.

Publicado por el Banco Central, el ICL se basa en un cálculo que incluye la variación de precios generales por el efecto inflacionario y las paritarias pautadas para los salarios. Este último aspecto confunde los pronósticos en virtud de que muchos gremios aún no definieron porcentajes mientras que otros, en cambio, reabrieron las negociaciones para alcanzar nuevos aumentos de sueldos.

Mientras termina de definirse el porcentaje, lo cierto es que en el ámbito de las inmobiliarias dan por descontado que la suba partirá de un piso del 38 por ciento.

Aclaran que, como se dijo antes, regirá para aquellos contratos rubricados a partir de 2020, mientras que los acuerdos firmados en la previa a ese momento seguirán rigiéndose por las reglas anteriores a la entrada en vigencia de la ley.

Desde CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios de Capital Federal, señalaron ante iProfesional que la entrada en vigencia del incremento anual redundará en una nueva reducción de la oferta de propiedades puestas en alquiler. Quienes dispongan de inmuebles con contratos a vencer en los próximos meses, anticipan los comercializadores, se inclinarán por la venta antes que volver a poner en situación a renta a esos mismos departamentos.

La oferta de inmuebles para alquilar, señalan desde CUCICBA se achicó 20 por ciento sólo en lo que va de la pandemia. Señalan que, si no se aplican modificaciones a la ley de alquileres, ese guarismo se incrementará aún más. En ese tren, la entidad impulsa junto a un grupo de 11 diputados un proyecto que plantea cambios en la indexación y, en simultáneo, reduce la extensión de los contratos de 3 a 2 años.

La oferta de propiedades en alquiler se achica mientras aumenta la de inmuebles en venta.

"Hay que descomprimir el mercado. Generar soluciones para la necesidad existente", dijo a iProfesional Marta Liotto, vicepresidenta de CUCICBA. "Modificar la ley para reducir el tiempo de los contratos, por ejemplo, ayudaría mucho en ese sentido. Una cosa es cerrar un contrato a dos años en este contexto y muy diferente es pautarlo para tres. Muchos dueños se animarían en lugar de seguir optando por la venta", añadió.

La directiva explicó que el ajuste anual deja por el suelo cualquier idea de rentabilidad atractiva para los propietarios. En el sector asumen que una suba del 38 por ciento, como se evalúa, queda muy corta respecto de la variación que viene exhibiendo el costo de vida cada mes.

Rentabilidad "simbólica"

Respecto de la ganancia para los dueños, sendos expertos consultados por iProfesional señalaron que la rentabilidad actual representa el 50 por ciento de la registrada durante la peor etapa del 2002.

Con un promedio del 2,7 por ciento anual, incluso se encuentra astronómicamente lejana de los parámetros de los años 90, período en que dicho rango no bajaba del 10 por ciento.

"Así como están organizadas las cosas, vamos a seguir viendo un incremento en la cantidad de inmuebles puestos a la venta. Hoy ya tenemos un record, el actual es un escenario inédito. Hemos constatado que en algunas zonas de Buenos Aires se ofrecen hasta tres departamentos por cuadra", aseguró Liotto.

La rentabilidad que generan los alquileres exhibe una baja histórica.

"Los portales de comercialización están abarrotados de propiedades en venta. Al haber tanta oferta, el dueño tiene que bajar el precio para poder, justamente, vender. Eso explica, en gran medida, la baja de precios del 20 por ciento que se viene dando en el último año. El inversor de proyectos de viviendas para volcar al alquiler ya no existe más. Todo esto ha generado una reducción enorme de inmuebles disponibles y la ley, así como está, acentuará el problema", agregó.

Liotto anticipó que CUCICBA "colgará" en sus redes el nuevo índice de actualización de los alquileres para garantizar la transparencia en los ajustes.

"Recordemos que el ajuste comprende a los contratos firmados a partir de la nueva ley. Los anteriores seguirán con la actualización ya acordada. En los casos de quienes pactaron subas cada 6 meses, eso no se modifica. Rigen las pautas establecidas en ese contrato. La ley no es retroactiva", remarcó.