Mercado inmobiliario: tras el brusco descenso del dólar blue, ¿sigue siendo buen momento para construir?

Si bien parece que quienes apostaron al dólar blue sufrieron un duro golpe con la caída en las cotizaciones de la divisa, que pasó de estar $195 a $142, el contexto actual les demuestra que no todas son malas noticias.

La ecuación parece simple: los tenedores de dólar libre siguen con ventaja en el rubro de la construcción, pese a que los aumentos en los costos del m2 han achicado de a poco el margen de ganancia. Desde el rubro aseguran que quienes cuentan con la divisa, siguen encontrando una oportunidad en la construcción.

En ese sentido, el último informe de Reporte Inmobiliario destacó que los costos de construcción de casas tipo country "aumentan más de lo esperado". El 2020 fue el año más ventajoso en años para convertir dólares en viviendas de categoría, y si bien la tendencia fue achicando algunos márgenes, los valores finales siguen en precios por debajo de los históricos.

Si bien todos los meses se registraron aumentos que impactan en el precio final, en la actualidad construir una vivienda con buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 m2 alcanza un costo que se acerca a los 55 millones de pesos, lo que se traduce a un total de u$s 381.599 medidos por la cotización del mercado marginal de divisas. Aún el ahorro con respecto a noviembre del 2017 sigue siendo importante, en los 196.770 dólares blue, debido a la fuerte devaluación de la moneda. 

Luis Guido, director de Grid SA (Grupo Idea Desarrollos), evaluó si el actual es un buen momento para construir y lo resumió en una frase futbolera: "Cuando los técnicos pierden un partido muchas veces dicen: ‘no somos un desastre cuando perdemos ni somos brillantes cuando ganamos’. Esto me parece que es igual. Si uno compara la foto del día de hoy con la foto del costo de la construcción de hace seis meses, evidentemente, estamos en un momento malo y uno podría concluir que no es un buen momento para construir". 

En ese sentido, Guido afirmó que "la realidad es que esa foto de hace seis meses, con un dólar paralelo que estaba tocando los 180/185 pesos y un costo de la construcción clavado por la pandemia, donde los materiales no aumentaban, y tampoco había paritarias de UOCRA, por lo tanto, la mano de obra tampoco aumentaba, tampoco era una foto real. O sea, era una foto ficticia con un costo de la construcción en dólares excesivamente bajo, históricamente, comparado con cualquier otro momento de los 10 o 15 años. Era ridículamente bajo".

Además, el desarrollador inmobiliario señaló que, evidentemente, lo que ha pasado en estos seis meses, de un costo de la construcción subiendo, de acuerdo al índice de la Cámara Argentina de la Construcción, alrededor de un 30% de septiembre a hoy, y un dólar desplomándose de 180 pesos a 140, evidentemente, la foto de hoy tampoco es favorable. Está claro que no lo es si bien, tomando un costo de la construcción en dólares al día de hoy, tampoco está desfasado con lo que venía siendo. E incluso sigue siendo más bajo de lo que venía siendo los últimos años".

"Para nosotros, los desarrolladores, siempre es un buen momento para construir. Porque tenemos que seguir construyendo, porque el mercado lo necesita. Nadie dejaría de construir por un tema de costos y abandonar su industria y su profesión. Entendemos que sí, es un buen momento y sigue habiendo motivos por los cuales seguir construyendo, y para la gente, motivos por los cuales seguir invirtiendo en la construcción". 

Por su parte, Miguel Di Maggio, director de la inmobiliario Depa, fue más terminante en su análisis: "Sin duda que es un buen momento para construir, básicamente, porque si bien el dólar bajó en relación a valores de $195 al que llegó el dólar blue, a hoy con un dólar rondando los $140, sigue siendo competitivo porque el costo de construcción para hacer un edificio en Capital Federal en febrero del año pasado estábamos hablando de u$s 1300/1400, promedio,  y hoy estamos en el orden de los u$s 700/800, promedio". 

"Y en lo que es una casa, en febrero del año pasado estábamos en valores de u$s 1000/1200 de costo de construcción y hoy estamos en valores promedio de u$s 500/600", añadió Di Maggio. 

Mercado inmobiliario: ¿Sigue siendo buen momento para construir?

Además, el experto señaló que "basándose en valores de apertura de pandemia, valores relacionados a meses de octubre del año pasado en relación a ahora, habrá habido una diferencia entre 50 y 70 dólares de subida de precio relación dólar blue en relación a lo que sería el costo de construcción". 

"O sea, lo que estaba u$s 500 de valor por metro cuadrado, hoy está entre 550 y 570 dólares el metro cuadrado. Conclusión, sigue siendo competitivo", sentenció.

¿Por qué zonas apuestan quienes siguen confiando en construir?

A la hora de planificar un proyecto inmobiliario Guido evaluó que conviene apostar por las zonas "premium" de la Ciudad de Buenos Aires como Puerto Madero, Recoleta, Palermo, Belgrano, ya que "siempre tienen público para la inversión".

Luego, destacó que "hay otros barrios que también tienen seguidores, históricamente de clase media, como Boedo, Villa Crespo, etc".

No obstante, Di Maggio apuesta al "porteño y su seguridad, aquel que se animó a cambiar de vida y pasar de tener un balcón a querer tener un parque, siempre va a priorizar, ante todo, el tema de los barrios cerrados". 

"Entonces, como primer circuito o primero llegada está la zona, tal vez más pudiente de Tigre, y después viene Pilar,  Escobar algo de Maschwitz y zona de Tortuguitas. Y, en un tercer escalón, tal vez un poco más económico, la zona de Cardales. Siempre hablando en un 80/90% de consultas en barrios cerrados.  Siempre dándole esa seguridad y, de alguna manera, también una cercanía a la ciudad, de no estar alejado no más de una hora de viaje en auto. Eso es lo que se prioriza. Obviamente, siempre se prioriza también la salida a la Panamericana para evitar el embotellamiento de las mañanas a la hora de llevar los chicos al colegio o salir para ir a su trabajo en Capital", remarcó. 

Crece el boon de la construcción en los countries

Ante este panorama, está claro que tanto las construcciones en countries  enfrentan un boom promediando la pandemia y actualmente continúa, impulsado por mucha gente que la pasó mal en su departamento en CABA y en otras ciudades. 

"Se trata de un fenómeno que se presentó no sólo en nuestro país sino a nivel mundial. En este sentido, mucha gente tomó la decisión (muchas veces postergada y en otras veces no lo había analizado) de irse a vivir en las afueras ciudades, en casas, más en contacto con el verde y el aire libre. Y eso se verificó en Buenos Aires tanto hacia el sur, el oeste o el norte. Mucha gente compró terrenos en los barrios privados, en countries o aún en terrenos libres en lugares abiertos y decidió comenzar la construcción de su casa también apoyado por el valor del dólar de hace unos seis meses, que hacía más viable los costos de hacerse una casa en estos lugares", explicó Guido.