Tras el desplome inmobiliario del 2020, ¿es buen momento para vender o comprar propiedades?
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Está claro que 2020 fue un año muy complicado para todos, la pandemia de coronavirus, sumada a los avatares de la economía argentina pusieron en jaque a diversos sectores. Así sucedió con el mercado inmobiliario, donde la compraventa de viviendas se desplomó un 17,7% el año pasado.
Las causas son concretas: la incertidumbre, junto a la crisis provocada por el coronavirus, y la paralización de la actividad desencadenado fueron los principales motivos. El número de transacciones se situaron en niveles de 2011 cuando estalló la burbuja inmobiliaria.
Sin embargo, en diciembre se produjo una recuperación de las operaciones, con un incremento del 3%. Estos dos datos son muy dispares, por lo que podría surgir dudas si es un buen momento para invertir en inmobiliario este año.
Entonces, la pregunta que surge en este marco es si el actual es un buen momento para vender propiedades. ¿Y para comprar?.
Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, asegura de manera terminante que este "no sólo es buen momento para vender, es una gran oportunidad para comprar. Y también para construir".
"¿Por qué? Si nos retrotraemos a marzo de 2020, en Las Cañitas era habitual encontrar tasaciones tomando como referencia un valor de entre 3500 y 4000 dólares el m2. Hoy, un año después, estamos hablando de valores de 2800 dólares. Otro ejemplo lo encontramos en la zona de Núñez, donde el metro cuadrado cotizaba a 3200 dólares hace un año y hoy se encuentra en torno los 1900 dólares para el segmento de construcción de pozo", explicó Di Maggio.
El experto inmobiliario destacó que "independientemente de que considere este valor más real que el anterior (por la situación económica y por la referencia de cantidad de salarios necesarios para adquirir un inmueble) este dato nos está dando un indicio".
"En un contexto económico en el que se ha vivido una suba dramática del dólar de $70 a $140/$145 en un año y un horizonte que nos alerta de una posible devaluación después de octubre (en palabras del propio ministro Martín Guzmán), son señales que nos lleva a pensar que el valor de los inmuebles seguirá bajando entre un 10 y un 15% salvo que las autoridades se acuerden de la clase media y activen un crédito hipotecario sostenible en el tiempo", añadió.
En este sentido Di Maggio aseguró que "se trata de un excelente momento para vender ya que si seguimos especulando seguramente nos encontremos con un escenario de valores que sigan con una tendencia a la baja, en pocas palabras el momento para vender y cambiar es ahora".
Por otro lado, el especialista en bienes raíces añadió que "debido a la baja del costo de construcción medido en dólares, también es un momento más que adecuado para vender una propiedad porteña e invertirla en una en Zona Norte".
Al respecto, puso como ejemplo, que "quien cuenta con un departamento ubicado en la zona de Belgrano, de 80 m2 y con cochera, puede obtener razonablemente unos 250 mil dólares en promedio. Con parte de ese dinero es posible comprar una casa en zona norte y quedarse con dólares en la mano".
"Si, incluso, quiere hacer una mayor diferencia, esa misma persona puede decidirse por la construcción desde pozo. Así, con la compra un lote y construcción de una casa de acuerdo a sus preferencias y gustos, podrá hacer una diferencia mayor y comenzar a disfrutar de un estilo de vida más vinculado a la naturaleza con las ventajas extras que una pandemia aporta en este sentido", añadió.
Por tal motivo, Di Maggio remarcó: "en definitiva, es un gran momento para vender y para comprar porque la Argentina sinceró su frágil y golpeada economía producto de décadas de políticas económicas poco claras pero, al mismo tiempo, generó una gran cantidad de nichos de mercado por explorar y/o descubrir".
¿Es rentable la inversión de pozo?
Comprar un departamento en construcción siempre es más barato que comprar algo terminado y a estrenar, ya que, si bien se modificará el precio en base a la etapa del proyecto en que se ingrese, también depende de la forma de pago, porque si se realizan por adelantado quizá se logre una reducción del total a pagar, aunque depende del desarrollador que lleva a cargo el emprendimiento.
"La compra de pozo hoy es muy atractiva, ya que se puede acceder sólo con un anticipo y luego cuotas en pesos ajustadas al índice de la Cámarar Argentina de la Construcción (CAC). Como la obra bajó sus costos en dólares, es posible conseguir metros que antes costaban u$s 3500/3800 a u$s 2800/3100", comentó Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos.
Este escenario se da porque en los últimos años el dólar avanzó más rápido que el CAC, lo que generó al costo de construcción más bajo de los últimos tiempos.
"No sucede lo mismo con m2 terminados, que implica una erogación de dólares de contado ante la falta de créditos hipotecarios; por otro lado las bajas en los precios del m2 terminado en zonas de alta demanda de CABA, por lo general, no superan el 10% o 15%", puntualizó Funes a iProfesional.
El especialista en real estate consideró que el mejor momento para entrar en una obra "es cuando recién comienza el pozo" porque la financiación acompaña la obra, es decir, ofrece la posibilidad de contar con una mayor cantidad de cuotas.
"Una vez que la obra avanza en su construcción, tanto el monto de adelanto como las cuotas se hacen más importantes, al tener que hacerle frente a una menor cantidad de cuotas", explicó.
Barrios consolidados vs. barrios periféricos
Los aspectos a tener en cuenta al optar por un barrio varían en función de los objetivos de cada inversor. Es decir, los puntos a considerar cambian dependiendo si se trata de una inversión para vivienda personal, alquiler temporal o renta fija.
Un punto a destacar en este sentido es que, producto de la pandemia, se aceleraron ciertos procesos en los cambios de hábitos y formas de vivir que ya veníamos transitando. La pandemia actuó como un catalizador en este sentido. Entre los nuevos hábitos, destaca una reducción en el uso de autos y un aumento en la utilización de transportes sustentables.
"Por tal motivo consideramos que la conectividad es un factor fundamental a la hora de considerar una inversión inmobiliaria. Es decir, priorizar los accesos a los medios de transporte, la distancia inter barrial, como así también el acceso a parques o áreas verdes y zonas de esparcimiento", señaló el desarrollador inmobilario.
Funes aseguró que desde su empresa apuestan "al corredor norte, siendo Palermo el área predilecta por tratarse de un barrio ya consolidado, con muy buenos accesos, cercano a puntos de interés".
"Siempre analizamos la rentabilidad compuesta no sólo por el valor de renta sino también por la revalorización del inmueble. Por esto, las mejores rentabilidades compuestas se dan en zonas de alta demanda. Por otro lado, eso lo transforma en una inversión más segura. Todas estas ventajas nos llevan a desarrollar proyectos en zonas de alta demanda".
Además, Funes afirmó que "los mejores barrios para invertir son los que se ubican en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires".
"En estos casos, el público al que están dirigidos es de un nivel ABC1 que sufre menos frente a los vaivenes de la economía. Asimismo, son zonas ideales para el alquiler temporal y con una mayor demanda. Sumado a esto, se trata de barrios más indicados para plataformas digitales como Airbnb", concluyó.
Qué documentación hay que pedir para invertir desde pozo
Siempre al momento de la firma para la compra de una propiedad en pozo debe solicitarse toda la documentación del vendedor, ya sea si es un desarrollador o una constructora quien tendrá la personería jurídica que comercializará. También es fundamental el plano aprobado del proyecto, que demostrará que está todo en condiciones para encarar la construcción.
Por otra parte, es indispensable antes de cualquier negociación pedir el título de propiedad del terreno.
En caso de ser un fideicomiso quien esté a cargo, se deberá solicitar el contrato del mismo, además de los informes de inhibición y de dominio donde se acredita que el terreno que se está comprando está libre de deudas y que quien vende no está inhibido para vender.
También es importante tener en cuenta la trayectoria: las obras terminadas, el contacto de los inversores o algún comprador de alguno de sus proyectos para así tener referencia.