Expertos revelan cuáles son los cambios más profundos que sufrió el mercado inmobiliario en pandemia

Como en otros rubros de la economía, el desembarco del Covid-19 trajo aparejada una batería de cambios en el segmento del ladrillo. La demanda, que venía alicaída desde 2018 a esta parte, terminó de plancharse y, en simultáneo, el sector comenzó a evidenciar una gradual baja de precios y surgieron nuevas variables de mercado como la nunca intrascendente ley de alquileres.

Informes de la actividad inmobiliaria a los que accedió iProfesional abordan el cambio en el consumo y las preferencias de los potenciales compradores, además de poner el ojo en a la aparición nuevas herramientas de inversión. Respecto de esto último, el auge de las criptomonedas -con predominio de los Bitcoin- no pasa desapercibido en la escena local del real estate, pese a la fuerte volatilidad que han venido mostrando en las últimas semanas. 

"Hablar de ‘cripto economías’ es algo aún más innovador y marca una tendencia a futuro. Sin embargo, en muchos casos aún los sujetos no terminan de sentirse dueños de un inmueble desde lo que tradicionalmente les da tranquilidad como propietarios. De todas maneras, es algo que vino para quedarse y está en evolución", dice Marta Oriozabala, CEO de Real Capital Desarrollos y Servicios Inmobiliarios.

"El inversor de Gitcoin está más acostumbrado al riesgo y tiene espalda para soportarlo", añadió. Diego Lo Nigro, gerente de TGR Group, en tanto, sostuvo que, bajo su óptica, "los clientes o inversores inmobiliarios cada vez los miran más", aunque remarcó que se trata de un mercado que "aún no está 100 por ciento regulado".

"Es una modalidad a la que le falta desarrollo pero que, como está pasando en todo el mundo, comenzará a tener presencia más visible en la Argentina con el correr de los meses. Los activos digitales, como se sabe en todo el mundo, llegaron para quedarse y se irán haciendo fuerte en el tiempo. Resta que Argentina de los pasos necesarios en términos legales para consolidar la tendencia", expuso otra fuente de la actividad.

La expansión del Covid-19 trajo aparejada una redefinición en términos del perfil de inmuebles que interesan.

"Se buscan espacios más abiertos, aire libre, naturaleza, calidad de vida, sin que el inversor quede desconectado. Por eso la venta de casas fuera de Capital ha tenido tanto movimiento. El 'boom' es la compra de terrenos para la construcción. Mientras construyen, los inversores alquilan. Les conviene porque el valor de la construcción se ha mantenido en niveles bajos aunque ya ahora empezó a mostrar una tendencia de alza", afirmó Oriozabala.

La demanda de lotes y la construcción en countries, una de las tendencias consolidadas en pandemia.

Lo Nigro también mencionó al interés por el espacio abierto como uno de los aspectos que encendió este contexto. "La necesidad de respirar aire fresco sigue tan latente como al principio. Estamos vendiendo muchísimos lotes en zonas del conurbano que se posicionaron como las elegidas por la demanda, como el caso de Canning, San Vicente, Ezeiza o Pilar", comentó.

"En la Ciudad, la demanda continúa en las propiedades que están en un valor que el público comprador considera ‘de mercado’. Los PH con patios y terraza, y los departamentos luminosos y con metros cuadrados descubiertos, son los más buscados", dijo.

Entre irse del país y la nueva ley

Otros expertos interpelados hicieron referencia a las versiones sobre el presunto incremento de los propietarios que buscan vender sus propiedades para abandonar la Argentina.

"Diversos motivos como la pandemia, la pérdida de trabajo, el descontento con la nueva ley de alquileres, la obligatoriedad de la declaración de los contratos de alquiler, entre otros, ha generado una necesidad, en algunos casos extrema, por deshacerse de sus activos", expresó Eduardo Casasnovas, broker de Century 21 Casasnovas.

"Esto puede estar motivado por la intención de buscar un cambio de vida migrando a otro país, por la idea de poner en marcha una actividad relegada, o por una separación de bienes. Se generan situaciones que, claramente, son aprovechadas por los compradores", agregó.

Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, descartó la idea de la "inmigración masiva", pero sí que en escenarios de inseguridad jurídica como el predominante ese tipo de reacciones tiende a incrementarse.

Otro de los grandes temas del último tiempo en el ámbito del ladrillo ha sido la ley de alquileres. En ese sentido, para muchos brokers los cambios aplicados en términos legislativos perjudican principalmente a los propietarios y, en cierta medida, también a los locatarios.

"La incertidumbre que produjo la implementación de la nueva ley ha hecho que una porción importante de inversores deje de ofrecer sus unidades en alquiler. Se volcaron a la venta", afirmó Casasnovas.

La vigencia de la nueva ley de alquileres redundó en un achique de la oferta de propiedades ofrecidas bajo esa modalidad.

Migliorisi, en tanto, comentó que "toda intervención en el mercado abre un interrogante en los inversores, principalmente en los pequeños, que ponen sus ahorros para comprar un inmueble y obtener una renta". A los ojos del experto, falta un equilibrio que desaliente la desinversión en ladrillos para renta.

Por último, Oriozabala remarcó que la ley de alquileres "ha venido a perjudicar tanto a los inquilinos como a los propietarios y el mercado inmobiliario en general".

"Los propietarios ven desvalorizados sus inversiones, sufriendo una pérdida en la capitalización y la rentabilidad en pesos es incluso más baja. Además, impone un costo de administración y fiscal muy elevado, lo que no hace otra cosa que empujar a los propietarios a poner los inmuebles a la venta. Hace elevar fuerte el valor del alquiler", explicó.

Para luego concluir: "Todo esto viene generando un aumento de las propiedades en venta, la baja de precios por esa misma sobreoferta, y una reducción de la cantidad de inmuebles en locación. Los inquilinos terminan pagando un valor muy alto comparado con sus ingresos reales".