La Justicia acepta plan de salvataje para desarrollo inmobiliario de Carlos De Narváez
/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2011/10/349873.jpg)
Luego de haber recibido el respaldo de grandes acreedores como el grupo francés Carrefour, el empresario Carlos De Narváez logró evitar la quiebra de su holding inmobiliario gracias a que la Justicia acaba de aceptar la propuesta del empresario para reestructurar una deuda total que supera los u$s250 millones.
Acaba de lograr un fallo favorable al levantamiento del concurso preventivo de Ribera Desarrollos y al plan de cancelación del pasivo con sus acreedores.
Así figura en el dictamen de Hernán Papa, a cargo del Juzgado Comercial No 12, Secretaría No 23 donde se tramita este proceso y quien optó por hacer lugar al pedido del empresario y rechazar una serie de impugnaciones que habían presentado varios de sus acreedores, entre los que se encontraba el Grupo Carrefour a través de su empresa inmobiliaria INCSA.
Según el fallo del magistrado, se obtuvieron las mayorías legales para homologar el proceso concursal conforme a lo que ha había recomendado la sindicatura de la causa el pasado 11 de febrero.
En este sentido, el juez Papa dispuso aceptar el acuerdo celebrado entre INC SA y Ribera Desarrollos, particularmente en lo que respecta a la exteriorización del voto favorable de la controlada de Carrefour.
También rechazó las impugnaciones hechas por Juan José Levy, Consorcio Unidad Funcional N° 4, y MTS Group en contra de todo el proceso.
A su vez, el fallo del juez Papa ordena a la sindicatura y el comité de control del concurso de Ribera Desarrollos que fiscalicen el cumplimiento del acuerdo y presenten trimestralmente un informe en que se expidan sobre el grado de cumplimiento del convenio; las previsiones adoptadas y el resultado de la explotación y composición de activos y pasivos.
De esta forma, el magistrado no hizo lugar a las impugnaciones de, por ejemplo, MTG Group SRL que había asegurado que la la mayoría necesaria para levantar el concurso preventivo había sido incorrectamente computada al considerarse como votos afirmativos las conformidades prestadas por quienes optaron por la propuesta D, sobre la condicionalidad, incumplida y lesiva de los derechos de los acreedores.
También el propio grupo Carrefour había pedido impugnar el acuerdo preventivo solicitando que no sea tramitado hasta que se resuelva la integra homologación del acuerdo.
Sin embargo, el magistrado entendió que Ribera Desarrollos "obtuvo la doble mayoría prevista por la LCQ para la homologación de la propuesta concordataria".
Recuerda que se obtuvieron 60 votos, que alcanzan aproximadamente el 90% del pasivo. Es decir que aun sin contabilizar a los impugnantes la concursada obtuvo la doble mayoría prevista por el art. 45 de la LCQ, "resultando pues abstracto pronunciarse respecto a las observaciones formuladas".
De este modo, el juez Papa entiende que el hermano del ex diputado Francisco De Narváez alcanzó las mayorías necesarias a partir del acuerdo que firmó con INC (Carrefour) hace un par de semanas como acreedor quirografario que prestó conformidad a la alternativa"C" de la propuesta ofrecida. En ese acuerdo también se prestó el consentimiento al proyecto para la construcción de la nueva Torre Norte.
La oferta intentaba normalizar las finanzas de la dueña de uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos de los últimos años denominado Al Río, ubicado en la intersección de las avenidas Libertador y General Paz, del lado de la localidad bonaerense de Vicente López.
Las dificultades de Ribera Desarrollos
La debacle de De Narváez y de Ribera Desarrollos estuvo atada al fracaso del proyecto Al Río que nació con la idea de levantar un mega emprendimiento inmobiliario en 16 hectáreas donde hasta ahora solamente se instalaron algunos edificios para residencia, oficinas, bancos, locales comerciales y la sede del diario La Nación, todo junto al predio del supermercado Carrefour.
La idea era mucho más abarcativa y hasta contemplaba un centro comercial; dos torres de oficinas en el lado norte y sur del predio; locales para pymes; residencias de lujo y un hotel cinco estrellas.
Sin embargo, De Narváez incumplió con los contratos firmados con los particulares y las empresas que le fueron acercando dinero para asegurarse un lugar en el mega emprendimiento. Solamente construyó la torre sur y algunos locales comerciales y dejó sin hacer 80.000 metros en los cuales se proyectaban edificios de 36.000 metros cada uno que ya están vendidos pero que no se han iniciado ni los cimientos todavía.
Entre los perjudicados por esta maniobra figuran casi todos los bancos más importantes de la City porteña como son el Patagonia; HSBC e Hipotecario, que fueron inversores del emprendimiento Al Río. También la distribuidora energética Edenor, propiedad del empresario Marcelo Mindlin, que pagó u$s50 millones para la construcción de un edificio al cual iba a mudar su sede pero que nunca se concretó.
En febrero pasado, los síndicos de la causa le habían pedido al juez la homologación del proceso por entender que el respaldo de INCSA le alcanzaba a la sociedad para obtener no solo una mayoría de acreedores, sino también de capital que supera el 90% del pasivo verificado y declarado admisible.
De hecho, con la conformidad de esta sociedad, De Narváez logró el aval de 60 acreedores quirografarios representantes del 83,43% del pasivo total ($ 5.486 millones), superando en 12 el número de mayoría de personas (necesitaba 48) y también el porcentaje del pasivo (necesitaba el 66,66%), para alcanzar la doble mayoría requerida por el art. 45 de la Ley de Quiebras para la categoría de acreedores quirografarios.
El total de acreedores computables que la justicia había verificado llega a los 93 por un pasivo computable algo mayor a los $6.576 millones, por lo cual precisaba la mitad más uno para iniciar el proceso de reestructuración.
En el caso de los acreedores privilegiados no hubo acuerdo por lo cual la sindicatura entiende que "quedarán sometidos al régimen establecido por el art. 57 de la LCQ, recuperando sus acciones individuales y resultando exigibles con posterioridad a la homologación".
Plan de pagos
La propuesta de reestructuración que ahora deberá cumplir De Narvaez contempla varios aspectos. Por un lado se mantienen incólumes las alternativas de pago a) y b) "ya exteriorizadas en el marco de las presentes actuaciones", pero se entiende que quedan superadas por esta alternativa C que implica el pago del 100% del monto de los créditos verificados y/o declarados admisibles; ello con sujeción al procedimiento y plazos propuestos.
De acuerdo al escrito, los acreedores quirografarios que opten por esta opción percibirán el 100% de la deuda de acuerdo al siguiente esquema:
I. Créditos denominados en pesos el pago será en dos cuotas anuales iguales y consecutivas, con vencimiento la primera a los tres años de la fecha en que quede firme el auto de homologación del acuerdo preventivo y la segunda a los cuatro años.
Se devengará un interés equivalente a la tasa de interés pasiva del Banco Nación para créditos en pesos por todo concepto, desde la fecha en que quede firme el acuerdo.
II. Créditos denominados en dólares también será en dos cuotas anuales iguales y consecutivas en pesos al tipo de cambio del Banco Nación, tipo vendedor, en la fecha de pago, con vencimiento la primera a los tres años de la fecha en que quede firme la homologación del acuerdo preventivo y la segunda a los cuatro (4) años de dicha fecha.
Además, devengará un interés equivalente a la tasa del 1% sobre saldos, por todo concepto, desde la fecha en que quede firme el convenio.
III. Créditos verificados y/o declarados admisibles en el concurso preventivo de Ribera Desarrollos S.A. y en el de Carlos De Narváez serán cancelados mediante la propuesta concordataria realizada en el concurso preventivo de Ribera Desarrollos , dado que se prevé que las deudas serán pagadas prioritariamente en el plazo de un año, máximo dos o excepcionalmente tres años como marca la Opción C. Otra posibilidad es que se cancelen a través del desarrollo inmobiliario previsto en la Opción D.
En el supuesto de que las deudas no sean canceladas o sean parcialmente abonadas, el resto se abonará en el marco del proceso concursal de De Narváez y de acuerdo a los términos y condiciones ofrecidos por el empresario.
Según el documento, "la falta de pago de tales obligaciones en este concurso preventivo habilitará la intimación bajo apercibimiento de decretar la quiebra, con todos sus efectos y en un plazo acotado de tiempo previsto en el ordenamiento concursal".
El documento agreta que "esta propuesta concordataria implica el máximo compromiso de este concursado con sus acreedores, tratando de superar las circunstancias que condujeron a la cesación, con todas las dificultades que ello acarreó a dichos acreedores, compromiso que se traduce en que cualquier incumplimiento al acuerdo preventivo que se logre, esto es, al pago de las sumas comprometidas, implicará la posibilidad de que el acreedor pida la intimación al pago bajo apercibimiento de un inmediato decreto de quiebra".
En el caso de los acreedores que tienen créditos verificados tanto en el concurso preventivo de Ribera Desarrollos como en el de De Narváez, la realidad del proceso concursal, por aplicación de la ley 24.522, indica que podrán exigir el cumplimiento del 100% de lo que se les adeuda en sus monedas de origen pudiendo también requerir el decreto de quiebra.
Sobre este punto, los abogados del empresario hacen una advertencia por entender que la quiebra eventual de cualquiera de los dos concursados "impone la pesificación obligatoria de los créditos en moneda extranjera al tipo de cambio oficial vigente y a la fecha del decreto de quiebra, conforme las previsiones de la ley 24.522 y la jurisprudencia plenaria del Fuero; y tales acreencias no devengan intereses desde el decreto de quiebra y se sujetan a la eventual realización de activos a precio de remate judicial y a las distribuciones de fondos que se realicen en los términos de esa ley, lo cual puede insumir un tiempo prolongado".
Por ese motivo, estiman que la nueva propuesta "luce y es ampliamente más favorable para los acreedores que un eventual proceso de quiebra, que implicaría una merma seguramente muy relevante para los acreedores, mientras que esta propuesta implica el pago del 100% de lo adeudado".
Con respecto a los acreedores de créditos fiscales con origen nacional, en una presentación anterior Ribera Desarrollos informó y acreditó la cancelación total de una deuda con la AFIP mediante compensación. Como el organiso fiscal estatal no rechazó el paper, se entiende ahora que no se encuentra controversia y que es lógica la extinción total de la deuda por compensación.
El fallo también le pone fin a la controversia entre De Narváez y Carrefour mediante el reconocimiento de créditos a favor del grupo francés y la renuncia de la cadena supermercadista a ciertos reclamos.
El levantamiento del concurso preventivo de Ribera Desarrollos también será posible por otro convenio firmado con Edenor, empresa a la que adeuda algo más de $2.100 millones por la construcción de varias oficinas y estacionamiento en el complejo Al Río, de la localidad bonaerense de Vicente López que el empresario nunca inició.
El contrato forma parte de los créditos concursales y la distribuidora de electricidad lo había firmado mientras Marcelo Mindlin era su propietario.
Ese crédito fue ahora vendido por Edenor a Creaurban, la desarrolladora inmobiliaria que el dueño de Pampa Energía compró en el 2017 a Ángelo Calcaterra, primo del ex presidente Mauricio Macri, y que en la actualidad es comandada por su hermano, Damián Mindlin.
La sociedad pagará $400 millones por el boleto de compra venta de las oficinas y el estacionamiento que también debían levantarse en la Torre Norte del supuesto mega complejo comercial y de viviendas que De Narváez se había comprometido a construir en la intersección de las avenidas General Paz y Del Libertador.
En una reunión de directorio celebrada el mes pasado y encabezada por Ricardo Torres, presidente de Edenor, se definió aceptar la propuesta de Crearuban para comprar el crédito concursal con Ribera Desarrollos, desestimando de este modo otra propuesta que había sido presentada por IRSA.
A partir de esta operación y del acuerdo con Carrefour, se puede suponer que el dueño de Ribera Desarrollos pretende reflotar parte del proyecto inmobiliario Al Río.
La posibilidad se incluye como parte de la alternativa D, propuesta por De Narváez a sus acreedores y que consiste en la creación de un fideicomiso que permita levantar la Torre Norte y al que Ribera Desarrollos aporta el terreno, la superficie FOT necesaria y los m2 vendibles adicionales para financiar la iniciativa.
Es la misma variante que aceptó Carrefour, y que sería autorizada por la Municipalidad de Vicente López y que prevé desarrollar el proyecto en una zona de 60.500 metros cuadrados. De esta forma, se crea el emprendimiento Nuevo Proyecto Torre Norte.