Nueva estrategia: así es como Carlos De Narváez busca evitar la quiebra de su grupo inmobiliario
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Mientras su hermano Francisco define el plan de negocios que encarará en la filial local de Walmart, que adquirió a fines del año pasado, Carlos De Narváez afina el lápiz para poder cumplir con el pago de una millonaria deuda derivada del default de su desarrolladora inmobiliaria y de su propio concurso preventivo de acreedores.
Se trata de la empresa Ribera Desarrollos, dueña del mega proyecto Al Río, que intenta reestructurar una deuda de u$s200 millones en el marco de un polémico concurso preventivo que incluye denuncias penales contra De Narváez.
A fines del año pasado, el empresario presentó ante el juzgado donde se tramitan los procesos concursales una propuesta de pago para devolver el dinero aportado a su proyecto inmobiliario por importantes acreedores entre los que se destacan un grupo de bancos y Edenor.
Propuesta insuficiente
Pero la propuesta de reestructuración de la deuda fue considerada "inviable" por la mayoría de los acreedores consultados por iProfesional, quienes también la calificaron como "insuficiente" y en algunos casos hasta se animaron a predecir que el proceso va a culminar en lo que legalmente se denomina cramdown.
Es decir, en una figura comercial prevista en el artículo 48 de la Ley Nacional de Concursos y Quiebras, N° 24.522, mediante la cual no se podrá decretar la quiebra de la sociedad sino que se debería abrir un registro en el cual deberán inscribirse todos aquellos interesados en adquirir la empresa, sean o no acreedores.
La oferta intentaba normalizar las finanzas de la dueña de uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos de los últimos años denominado Al Río, ubicado en la intersección de las avenidas Libertador y General Paz, del lado de la localidad bonaerense de Vicente López.
Se trató de dos variantes de pago que no parecen haber satisfecho los reclamos de los acreedores que buscan finalizar las negociaciones y cerrar un acuerdo o resignarse a que Ribera Desarrollos y el propio Carlos De Narváez sucumban ante el fantasma de la quiebra.
Ahora y contrarreloj porque los plazos concursales están a punto de vencer, los abogados del empresario acaban de presentar una tercera variante de pago o Altrnativa C gracias a que el juez de la causa prorrogó el período de exclusividad del expediente hasta este 4 de febrero pasado, fecha en que concluyó de manera definitiva.
En un escrito enviado por los abogados de De Narváez al juzgado al que tuvo acceso iProfesional se aclara que se mantienen incólumes las alternativas de pago a) y b) "ya exteriorizadas en el marco de las presentes actuaciones", pero se entiende que quedan superadas por esta alternativa C que implica el pago del 100% del monto de los créditos verificados y/o declarados admisibles; ello con sujeción al procedimiento y plazos propuestos.
De acuerdo al escrito, los acreedores quirografarios que opten por esta opción percibirán el 100% de la deuda de acuerdo al siguiente esquema:
I. Créditos denominados en pesos el pago será en dos cuotas anuales iguales y consecutivas, con vencimiento la primera a los tres años de la fecha en que quede firme el auto de homologación del acuerdo preventivo y la segunda a los cuatro años.
Se devengará un interés equivalente a la tasa de interés pasiva del Banco Nación para créditos en pesos por todo concepto, desde la fecha en que quede firme el acuerdo.
II. Créditos denominados en dólares también será en dos cuotas anuales iguales y consecutivas en pesos al tipo de cambio del Banco Nación, tipo vendedor, en la fecha de pago, con vencimiento la primera a los tres años de la fecha en que quede firme la homologación del acuerdo preventivo y la segunda a los cuatro (4) años de dicha fecha.
Además, devengará un interés equivalente a la tasa del 1% sobre saldos, por todo concepto, desde la fecha en que quede firme el convenio.
III. Créditos verificados y/o declarados admisibles en el concurso preventivo de Ribera Desarrollos S.A. y en el de Carlos De Narváez serán cancelados mediante la propuesta concordataria realizada en el concurso preventivo de Ribera Desarrollos , dado que se prevé que las deudas serán pagadas prioritariamente en el plazo de un año, máximo dos o excepcionalmente tres años como marca la Opción C. Otra posibilidad es que se cancelen a través del desarrollo inmobiliario previsto en la Opción D.
En el supuesto de que las deudas no sean canceladas o sean parcialmente abonadas, el resto se abonará en el marco del proceso concursal de De Narváez y de acuerdo a los términos y condiciones ofrecidos por el empresario.
Según el documento, "la falta de pago de tales obligaciones en este concurso preventivo habilitará la intimación bajo apercibimiento de decretar la quiebra, con todos sus efectos y en un plazo acotado de tiempo previsto en el ordenamiento concursal".
El documento agreta que "esta propuesta concordataria implica el máximo compromiso de este concursado con sus acreedores, tratando de superar las circunstancias que condujeron a la cesación, con todas las dificultades que ello acarreó a dichos acreedores, compromiso que se traduce en que cualquier incumplimiento al acuerdo preventivo que se logre, esto es, al pago de las sumas comprometidas, implicará la posibilidad de que el acreedor pida la intimación al pago bajo apercibimiento de un inmediato decreto de quiebra".
En el caso de los acreedores que tienen créditos verificados tanto en el concurso preventivo de Ribera Desarrollos como en el de De Narváez, la realidad del proceso concursal, por aplicación de la ley 24.522, indica que podrán exigir el cumplimiento del 100% de lo que se les adeuda en sus monedas de origen pudiendo también requerir el decreto de quiebra.
Sobre este punto, los abogados del empresario hacen una advertencia por entender que la quiebra eventual de cualquiera de los dos concursados "impone la pesificación obligatoria de los créditos en moneda extranjera al tipo de cambio oficial vigente y a la fecha del decreto de quiebra, conforme las previsiones de la ley 24.522 y la jurisprudencia plenaria del Fuero; y tales acreencias no devengan intereses desde el decreto de quiebra y se sujetan a la eventual realización de activos a precio de remate judicial y a las distribuciones de fondos que se realicen en los términos de esa ley, lo cual puede insumir un tiempo prolongado".
Por ese motivo, estiman que la nueva propuesta "luce y es ampliamente más favorable para los acreedores que un eventual proceso de quiebra, que implicaría una merma seguramente muy relevante para los acreedores, mientras que esta propuesta implica el pago del 100% de lo adeudado".
Razones del default
La debacle de De Narváez y de Ribera Desarrollo estuvo atada al fracaso del proyecto Al Río que nació con la idea de levantar un mega emprendimiento inmobiliario en 16 hectáreas donde hasta ahora solamente se instalaron algunos edificios para residencia, oficinas, bancos, locales comerciales y la sede del diario La Nación, todo junto al predio del supermercado Carrefour.
La idea era mucho más abarcativa y hasta contemplaba un centro comercial; dos torres de oficinas en el lado norte y sur del predio; locales para pymes; residencias de lujo y un hotel cinco estrellas.
Sin embargo, De Narváez incumplió con los contratos firmados con los particulares y las empresas que le fueron acercando dinero para asegurarse un lugar en el mega emprendimiento. Solamente construyó la torre sur y algunos locales comerciales y dejó sin hacer 80.000 metros en los cuales se proyectaban edificios de 36.000 metros cada uno que ya están vendidos pero que no se han iniciado ni los cimientos todavía.
Entre los perjudicados por esta maniobra figuran casi todos los bancos más importantes de la City porteña como son el Patagonia; HSBC e Hipotecario, que fueron inversores del emprendimiento Al Río. También la distribuidora energética Edenor, propiedad del empresario Marcelo Mindlin, que pagó u$s50 millones para la construcción de un edificio al cual iba a mudar su sede pero que nunca se concretó.
En este marco, el concurso preventivo se tramita en el Juzgado Comercial 12, Secretaría 23, de Hernán Papa, y la representación de De Narváez está en manos del abogado, Sebastián M Paz. Existe un grupo que se manifestó indignado con la decisión de Carlos De Narvaéz y que impulsa acciones legales más allá del concurso preventivo por entender que se trata de una estafa y no de un negocio que fracasó por la situación de inestabilidad económica del país. Incluso, una de las empresas de seguros de caución contratada para hacer frente a situaciones de este tipo ya habría presentando una demanda penal contra De Narváez para llevar el caso a la justicia federal.
En este sentido, el Grupo Cohen picó en punta y ya presentó una demanda penal en contra del empresario. La denuncia tiene fecha del 27 de diciembre del año pasado y quedó radicada en el Juzgado Criminal y Correccional 53, interinamente a cargo de Martín Peluffo.
El grupo decidió tomar esta acción luego de no haber recibido respuesta a sus varios reclamos de pago efectuados a De Narváez en calidad de fiador de la Obligación Negociable privada emitida por Ribera Desarrollos. Por lo menos así lo informa el propio Grupo Cohen a las autoridades de la Comisión Nacional de Valores (CNV), en un comunicado en el cual también se hace referencia a las actuaciones ante un Tribunal de Arbitraje, al cual se le solicitó que se dieran por terminadas las gestiones "en razón de la falta de información requerida y el estrecho marco procedimental de la mediación".
Alternativa anterior
La anterior propuesta se basaba en la creación de varios fideicomisos, o en su caso, sociedades que se integren con bienes que se escindan de Ribera Desarrollos para constituir patrimonios separados "que otorguen mayor seguridad jurídica a los acreedores en relación al cobro de sus acreencias".
La presentación divide las propuestas según la categoría de los acreedores, teniendo en cuenta además que el juzgado a cargo del concurso preventivo ha excluido de la categorización a los acreedores cuyos créditos consisten en "obligaciones de hacer" y que deben negociar con la empresa de De Narváez las escrituras traslativas de dominio que correspondan en cada caso.
En relación a las categorías se las define como:
Categoría A: acreedores quirografarios con derecho a percibir sumas de dinero.
La primera opción se reserva a quienes reclamen créditos denominados en pesos y se les ofrece el pago del 50% en dos cuotas anuales iguales y consecutivas con un período de gracia de un año desde que quede firme la homoloación del concurso preventivo para el pago de la primera cuota.
Se devengará una tasa de interés equivalente a la prevista por el Banco Central para el financiamiento de las pymes.
En cuanto a los créditos denominados en dólares, la primera opción es la de también abonar el 50% pero en pesos al tipo de cambio vendedor que publica el Banco de la Nación Argentina, en la fecha de pago, con primer vencimiento un año después de que quede firme la homologación del acuerdo preventivo. Y la cuota restante al segundo aniversario de dicha fecha.
También ofrece devengar un interés equivalente a la tasa del 6% anual sobre saldos, por todo concepto, desde la fecha en que quedará firme el auto de homologación del acuerdo preventivo.
La segunda opción para los mismos créditos en pesos consiste en el pago del 70% del total en seis cuotas iguales y consecutivas en pesos. En este caso, los vencimientos son similares a los de la primera opción. Es decir, con un impasse de un año y luego por cada año hasta completar los seis períodos. Y también devengarán una tasa similar a la que el Central le aplica a las pymes.
Con respecto a la deuda en dólares, la oferta es similar pero pesificando los montos, abonando en la misma cantidad de cuotas y devengando un interés equivalente a la tasa del 6% anual sobre saldos, por todo concepto.
En cuanto a la tercera opción, se encuentra en análisis pero está reservada para créditos verificados y/o declarados admisibles, que implican el pago a través de la cesión en pago de metros cuadrados construidos, considerándolos a valor histórico de mercado en dólares para inmuebles de similares características en la zona donde se encuentra ubicado el proyecto Al Río.
Además, la propuesta recién será instrumentada con posterioridad a que quede firme la homologación del acuerdo preventivo.
En lo que hace a las deudas con organismos fiscales como la AFIP, Ribera Desarrollos propone acogerse a los planes de moratoria.
En cuanto a otras categorías de acreedores, como los laborales, también busca acordar con importantes quitas, mientras que a los acreedores privilegiados no les propone ningún mecanismo de acuerdo.