Proyectos inmobiliarios "en pozo": con este dólar, ¿será una inversión rentable en el 2021?

Tras un 2020 marcado por la parálisis derivada del escenario de pandemia, el sector inmobiliario inició el año con la expectativa de revertir un derrumbe que alcanzó a todas las variantes del ladrillo. Desde la compraventa hasta la construcción, pasando por los alquileres, el segmento culminó diciembre inmerso en una caída de sus principales indicadores como no se veía en décadas.

Pero en medio del contexto desfavorable, una alternativa concluyó el período pasado con cierto atisbo de arranque. Y entre los expertos del ámbito inmobiliario hay coincidencias en que, si no se desata un nuevo caos sanitario o cambiario, la opción puede actuar como un pilar para la lenta recuperación del real estate.

Los emprendimientos en "boca de pozo" comenzaron a sumar una renovada aceptación durante el segundo semestre de 2020 por efecto de variables como el precio, que se viene ubicando entre los más bajos de los últimos 20 años. Al mismo tiempo, la posibilidad de cancelar las cuotas en pesos -con ajustes atados al índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)- también le añade atractivo al nicho.

"El costo de los proyectos está por lo menos 15 por ciento por debajo de la primera parte del año pasado. También cayó el valor de la tierra. En zonas como el corredor Norte pasó de 900 dólares el metro cuadrado a menos de 750", comentó a iProfesional Darío López, socio en Arquitectonika y presidente de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA).

"La baja del terreno redundó en la caída del precio final. Ahora es común ubicar proyectos que se lanzan a 2.000 dólares el metro cuadrado siendo que el año pasado no bajaban de los 2.400 o 2.500 dólares. Quien tiene dólares en la mano hoy puede hacer una gran diferencia por estos valores", agregó.

López sostuvo que el aumento del dólar "tiene gran incidencia en los movimientos" en torno a las propuestas en "boca de pozo". El entrevistado señaló que en el último tiempo "se acomodaron varios valores y, a pesar del aumento de los materiales en pesos, la diferencia con el aumento del dólar todavía es muy grande. Para los inversores es beneficioso porque pagás en pesos y luego podés vender en dólares, por ejemplo".

Consultado por iProfesional, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), opinó en un tono similar. "Estamos en un momento muy oportuno para invertir en pozo porque el costo de construcción en dólares está muy bajo. Cayó mucho respecto de 2 años atrás", expresó.

"La mayor parte de los que invierten no se orientan a la renta porque el rendimiento el bajo. Se apunta a la revalorización en el tiempo. O para uso personal. Como se abarató tanto la construcción, ahora pueden comprar los que antes no llegaban, en general con los ahorros acumulados en dólares", añadió.

Desde Global Investments su director, Hernán Nucifora, argumentó que "la mayoría de los compradores buscan en la compra de unidades de pozo un resguardo de valor".

"La especulación con la suba del dólar, y el bajo costo que por ahora tenemos en el costo del metro cuadrado, hace que tanto inversores como consumidores finales tomen la decisión de invertir", afirmó ante iProfesional.

Los expertos observan a estos proyectos como una opción para dolarizar el excedente de pesos.

Nuevos precios y formas de pago

Por su parte, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, argumentó que el "boca de pozo" es una opción interesante en la medida que los proyectos reflejen "la nueva realidad de los costos dolarizados".

"Puede ser una alternativa si el valor para ingresar está ajustado a los vaivenes del último año. Los costos cayeron cerca del 50 por ciento de 2017 a esta parte. Si eso se ve reflejado en el precio, entonces la opción es interesante. Los desarrolladores que reflejan la actualización son los que más pueden captar interesados", expuso ante iProfesional.

El experto destacó a los emprendimientos en "boca de pozo" como un camino "para dolarizarse" para quienes cuentan con un excedente de pesos. "Puede resultar una buena fórmula, siempre y cuando los valores reflejen lo que ha venido pasando con el dólar y la devaluación del peso", reiteró.

Un aspecto que juega muy a favor de estas propuestas reside en la posibilidad de cancelar las cuotas en pesos. "Mayoritariamente se paga en pesos ajustado por el índice de la CAC. El primer pago, que comúnmente se calza con el pago que el desarrollador hace para la tierra, suele ir en dólares. Se utiliza la cotización del ‘blue’", dijo Tabakman.

A modo de ejemplo de cómo se puede abonar en estos emprendimientos, Nucifora, de Global Investments, comentó que, en el caso de esa compañía, "todos los desarrollos son comercializados en pesos. A valores concertados y son ajustados únicamente por el índice de la CAC".

El costo de la construcción en dólares, según algunos especialistas, cayó 50 por ciento en 4 años.

Otros aspectos a tener en cuenta

Respecto de las consideraciones a evaluar al momento de encarar una inversión en este tipo de proyectos, Tabakman sostuvo que "es clave ver la solvencia del desarrollador. La venta está muy floja de modo que los que dependen de la comercialización para financiar la obra, pueden tener problemas."

Solvencia, reputación, calidad del proyecto y precio son, según el directivo, los pilares clave a tener en cuenta antes de invertir en un "boca de pozo".

Nucifora también reparó en la trayectoria del desarrollador. "Que den señales de seguridad, de solidez, y de ser buenos pilotos de tormenta en los momentos más difíciles de nuestra economía. La confianza en un desarrollo de pozo es lo más importante al momento de elegir donde invertimos nuestros ahorros", enfatizó.

Por el lado de Reporte Inmobiliario, Rozados también puso el foco en los antecedentes de la empresa a cargo del desarrollo. Y destacó la importancia de revisar todos los detalles del contrato.

"Es importante evaluar si el precio está sincerado, cómo son las condiciones a futuro y, obviamente, la trayectoria de quien está proponiendo el proyecto. Mirar muy bien qué te están prometiendo, lo que vas a firmar, cuáles son las calidades prometidas, y las condiciones de entrega y actualización", concluyó.