Abrupta caída de venta de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires en 2020: este es el fatídico número, según escribanos

La cantidad de actos de compraventa de inmuebles de desplomó un 43,9% durante 2020 en la Ciudad de Buenos Aires, al sumar solo unas 18 mil escrituras, informó este lunes el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

La entidad profesional consideró necesario reactivar la venta de inmuebles a través de créditos hipotecarios, para dar impulso a la actividad, una de las más golpeadas por la pandemia.   

De acuerdo con el último informe del Colegio de Escribanos porteño, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el último mes de 2020 una baja de 6,1% respecto del nivel de un año antes, al sumar 3065 registros.

En diciembre también, el monto total de las transacciones realizadas subió un 12,2%, con 22.932 millones de pesos.

En comparación con noviembre de 2020, los actos subieron un 22%: en el anteúltimo mes de ese año, se habían firmado 2.512 escrituras en escribanías porteñas. 

 En tanto, el monto medio de los actos fue de 7.482.116 millones de pesos (84.850 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): subió 19,5% en un año en moneda nacional, mientras que en moneda estadounidense bajó 14,2%.

Durante el último mes de 2020, hubo 125 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria, por lo que la caída de las operaciones con esa herramienta fue del 51,5%.    

El total de 2020 marcó una baja de escrituras con crédito del 64% (1092 operaciones).

El presidente del Colegio de Escribanos, Carlos Allende, evaluó que 2020 fue un año "que rompió todos los récords de caídas en las compraventas de inmuebles. Las 33 mil operaciones registradas en 2019 quedaron mucho más arriba de las 18 mil del año pasado".   

"Las poco más de mil operaciones que se hicieron con crédito durante el año pasado, reflejan que la hipoteca activa al mercado inmobiliario. Por eso, es una necesidad reconstruir esta herramienta de la economía. Esperamos que 2021 sea mejor", sostuvo el dirigente.

Mercado inmobiliario: más inmuebles en venta y menos alquileres

Con los cambios introducidos en la Ley de Alquileres, que al extender un año más los contratos dificulta una posterior venta por los próximos tres años, y los decretos oficiales que impiden los aumentos y prohíben los desalojos por los próximos 60 días, se advierte una nueva tendencia: cada vez son más los que dejan de alquilar sus propiedades para ponerlas a la venta porque ya no les resulta rentable.

Gabriel Brodsky, director de la firma Predial remarcó que "mucha gente está saliendo de ese negocio histórico, que consistía en comprar una propiedad para tener una jubilación a futuro porque está dejando una tasa anual en dólares de apenas el 2%".

Ante la falta de perspectiva de incremento en los valores de los alquileres en el corto y mediano plazo, muchos consideran que no es una opción redituable mantener ese capital inmovilizado y están optando por hacerse de liquidez. Actualmente, un inmueble que vale u$s100.000 le genera al propietario un ingreso de apenas $30.000 por mes y esta situación no ayuda al que quiere vivir de un alquiler.

Desde Predial insisten que el alquiler tradicional, como ingreso familiar, dejó de tener sentido económico ya que por ejemplo "con el alquiler de un departamento de 2 ambientes en Palermo apenas se puede pagar un jardín de infantes de doble escolaridad".

"Vender esos inmuebles y reinvertir en departamentos desde el pozo es una oportunidad única de financiarse en pesos a largo plazo y no estar preocupado por la variable del dólar de todos los meses. El propietario compra m2 a precios muy atractivos y se capitaliza apostando a generar spreads", remarcó Brodsky.

Las obras a largo plazo son las que se presentan más accesibles, con cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de Construcción, incluso después de la posesión. "El anticipo mínimo arranca en u$s 25.000 y el resto en hasta 136 pagos, desde $80.000", precisó Brodsky, cuya firma comercializa más de 40 edificios con entregas para fines de este año, 2021, 2022 y 2023.

Cada vez son más los propietaros que dejan de alquilar sus propiedades para ponerlas a la venta

Lo más conveniente es vender la unidad de pozo antes de escriturar para evitar todos los costos notariales y volver a reinvertir en ladrillos. "La tasa de retorno que produce la compra y venta de unidades en construcción supera ampliamente la de un alquiler y es por ellos que se ha convertido en una de las opciones preferidas", explicó Brodsky.

Y para aquellos que no quieren migrar a otro tipo de activos y cambiar de barrio al comprar desde el pozo, desde Predial sugieren volcarse al alquiler temporario ahora que reabrieron las fronteras al turismo. "Esto permitiría un ingreso dolarizado y alquilando un departamento dos ambientes a menos de 20 dólares diarios ya harían un buen negocio", detalló Brodsky, quién aconsejó aprovechar las excelentes oportunidades vigentes en su firma para tener un ingreso en dólares y una potencial apreciación del inmueble.

El "ladrillo" sigue calificando como resguardo de valor

En ese contexto, el arquitecto y corredor inmobiliario Oscar Puebla aseguró que después de la promulgación de la ley los alquileres se ajustaron los precios en un 50% promedio anual pero dijo que "debido a que muchos clientes retiraron las propiedades, las pocas unidades que quedan están en un valor que el mercado no está convalidando". 

"Los propietarios no están dispuestos a bajar los valores debido a la incertidumbre de firmar un contrato a tres años con un índice que no se sabe que valor tendrá en un futuro", indicó.

Añadió que "la ley y el panorama económico del país no ayudan. La incertidumbre crea este clima. En tanto y en cuanto el panorama económico no mejore no va a cambiar la desconfianza de los propietarios".

Respecto de posibles medidas que debería tomar el Gobierno para poder mejorar las condiciones del mercado, Puebla consideró que "se necesita un plan que garantice una real reactivación económica".  

Por otro lado, se refirió al sector de la construcción y el análisis no fue muy optimista. Precisó que "el mercado está muy golpeado" y, según su opinión, "la demanda no se va a reactivar prontamente". 

No obstante, dijo que "hay precios de oportunidad" y que "si uno tiene la plata es mejor comprar".

"Por el momento, sigue siendo una buena opción invertir en ladrillos porque son un resguardo de valor", señaló Puebla.

El costo de la construcción se disparó en noviembre

Los precios de los insumos relacionados a la construcción, así como el abastecimiento de los mismos, fueron eje de una importante disputa en noviembre, ante los problemas para acceder a los mismos y por las importantes subas registradas en los precios.

Frente a esta situación, el presidente Alberto Fernández -a mediados del mes pasado- apuntó contra los que "especulan" con los materiales de construcción, y definió como "nefasta" la decisión de acaparar los bienes para tratar de obtener mejores precios.

"Voy a caerles con todo el peso de la ley de abastecimiento donde veamos que alguien está acaparando recursos para la construcción y está frenando la salida solo para buscar un mejor resultado", dijo en el acto del Día de la Construcción en la planta de la empresa Loma Negra, en Olavarría.

Ahora el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) le puso cifras a esa "preocupación". Según la entidad, los materiales subieron el 7,5% y acumularon un alza del 58,5% en un año en que la actividad estuvo parada casi seis meses durante la cuarentena para combatir el Covid 19.

Pero también durante noviembre aumentaron 10% los denominados "gastos generales" que son los servicios, como volquetes, camionetas o alquileres de andamios, que se utilizan en una obra. De esta manera, aumentaron 35,2% en el año.

Por último, le capitulo Mano de Obra subió 17,9% y se colocó el 30,7% cuando resta un mes para finalizar el año, contra una inflación que rondará el 36%. Por todo esto, el Costo de la Construcción, a nivel general, aumentó 12,4% en noviembre, y 41,9% cuando resta computar las subas de diciembre. Mientras que la inflación de noviembre llegó al 3,2% y acumuló en un año un alza del 35,8%