La ley quiso beneficiar a inquilinos, pero logró efecto contrario: ¿qué tipo de contratos de alquiler son furor?
/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2020/10/505136.jpg)
La Universidad San Andrés y Mercado Libre analizaron el impacto de la nueva Ley de Alquileres (Ley 27.551) sobre la cantidad de avisos de alquileres publicados a través de la aplicación y sobre los precios en pesos constantes de las publicaciones.
En este marco, adviertieron que se ve un crecimiento en el número de contratos de alquiler temporario. Esta tendencia hacia la inestabilidad parece mostrar el efecto contrario que buscó la extensión del plazo de alquiler tradicional hasta los 3 años (anteriormente era de 2).
La medición que realizó la Universidad San Andrés se realizó por zonas: AMBA Norte, Sur, Oeste y CABA, con aportes provistos por Mercado Libre de avisos de alquiler desde Enero 2018.
Menos avisos de alquiler
El principal resultado del estudio es que los cambios que observados tanto en precios como en cantidad de avisos en el mes de julio resultan ser atípicos respecto a la tendencia previa y estadísticamente significativos.
En términos de cantidad de publicaciones, los resultados indican que en julio se registró una reducción intermensual atípica. CABA y AMBA Oeste fueron las áreas menos afectadas (-6% ambas zonas) y AMBA Norte la zona más perjudicada (-14%).
De acuerdo con los cálculos, las caídas significativas en cantidad de avisos parecen continuar los meses siguientes, principalmente en AMBA Norte y AMBA Sur. Una posible explicación de lo anterior podría ser que los propietarios prefieren poner sus propiedades en alquileres temporarios.
En relación a los precios de los nuevos avisos de alquiler, los analistas observaron incrementos intermensuales significativos en los precios (medianos) publicados durante el mes de julio, respecto al mes anterior, en todas las zonas del AMBA analizadas, del orden del +4% (CABA) al +9% (AMBA Oeste).
De acuerdo con los cálculos, estos incrementos en precios atípicos respecto a la tendencia previa observada no parecieran mantenerse en los meses siguientes, esto es, el ajuste de precios se habría dado principalmente en el mes de julio. Sin embargo, es muy pronto para sacar conclusiones más definitivas al respecto.
Los argentinos, con problemas para pagar el alquiler
Un millón de hogares inquilinos tienen dificultades para pagar el alquiler y un 75% tuvo que recurrir al endeudamiento para poder afrontar la situación económica, de acuerdo con la última encuesta de la Federación Nacional de Inquilinos.
Según la encuesta realizada en octubre, alrededor de un millón de hogares inquilinos tienen dificultades para pagar el alquiler, de los cuales 44,5% tiene deuda de un mes, 19% dos meses, 13,1% tres meses, 7,6% cuatro meses y 15,8% cinco meses o más.
El relevamiento indicó que 34,5% de los inquilinos tienen ingresos menores respecto del mes pasado, y que el 51,6% de los inquilinos hizo uso del decreto que congela alquileres y prohíbe desalojos.
De acuerdo con información de la Federación de Inquilinos, el 48,6% de los ingresos totales del hogar se destinan sólo a pagar el alquiler.
En este contexto, el 75% de los inquilinos tuvo que recurrir al endeudamiento para poder afrontar la situación económica, el 30,8% ajustó todos los gastos que pudo, 19,5% manifiesta estar endeudado y el 9,7% está vendiendo pertenencias para poder sobrevivir.
Por otra parte, del universo de inquilinos que paga expensas el 21,9% no pudo pagarlas, el 12,3% sólo pudo pagar una parte y el 66,3% pudo pagar expensas.
A pesar de la obligatoriedad por decreto y resolución 4004 de AFIP, el 45,4% sigue pagando en efectivo el alquiler.
Cuánto cuesta alquilar un 2 ambientes: precios, barrio por barrio
El precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires acumula una suba del 46,2% en lo que va del año, de acuerdo con un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop.
Según el relevamiento, en los últimos 6 meses los alquileres aumentaron alrededor de un 67% anual, la mayor suba desde el inicio de la serie en 2012.
Asimismo, los precios de publicación de los alquileres crecieron un 26,6%, desde la aprobación de la ley de alquileres en julio.
Según el portal especializado, tras esta sanción la velocidad de ajuste disminuyó mes a mes, si bien "se mantiene elevada respecto al momento previo a su aprobación".
"Hay señales que indican que la mayor parte del impacto de esta ley ya sucedió a nivel de los precios de publicación, pero aún restan algunos puntos porcentuales más de ajuste extraordinario en los próximos meses", señaló el informe.
Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrado (m2) se ubica en 27.765 pesos por mes, un 6,2% más que el mes anterior.
Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 38.617 pesos mensuales.
En cuanto a la rentabilidad, la relación alquiler/precio se recuperó en septiembre por tercer mes, y se ubicó en 2,14% como consecuencia del incremento extraordinario del precio de alquiler.
Qué pasa con los precios de venta
El precio promedio de compra-venta de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires sigue en caída y se sitúa en alrededor de 2.606 dólares por metro cuadrado, cifra que registra un descenso del 1,1% con respecto a agosto.
De esta manera, los precios acumulan una baja del 4,8% en lo que va de 2020. A su vez, el 95% de los barrios registra una baja de precio interanual, mientras que las zona sureste y oeste de la ciudad son las que mejor resisten la disminución de precios.
En febrero de 2019 comenzó el descenso de precios y se aceleró desde el inicio de la cuarentena por Covid-19: los valores de las propiedades acumulan una disminución de un 6,9% desde ese momento.
Alquileres: los aumentos en los distintos barrios porteños
A continuación se detallan los valores de alquiler de una unidad de 2 ambientes, de acuerdo con los distintos barrios de la Ciudad:
- Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de $57.032 por mes
- Palermo: $34.166
- Núñez: $32.981
En la zona media de precios se encuentran:
- Monte Castro: $29.000
- Colegiales: $27.912
- Villa Pueyrredón: $26.952
- Santa Rita: $26.044
- San Nicolás: $25.328 pesos
Con respecto a los barrios con alquileres más económicos, se encuentran:
- Constitución: 22.183
- Liniers: $21.950
- Villa Luro: $21.723
En relación con la variación anual de precios, es también Puerto Madero el barrio con mayor incremento de precio interanual (82,5%), seguido de Villa Mitre (77,5%) y Barracas (73,9%).
Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Liniers (47,7%), Parque Chas (44,1%) y Constitución (34,6%).
Alquileres congelados: qué efecto negativo anticipan los expertos
A fines del mes pasado, el Gobierno oficializó, por decreto, la prórroga hasta el 31 de enero de 2021 del congelamiento de los precios de alquileres, la extensión de los contratos actuales, la suspensión de desalojos y la subsistencia de fianza, en el marco de la emergencia pública que rige en el país.
Además, prorrogó hasta la misma fecha el pago de las deudas por falta de pago; hasta febrero el pago de las deudas por diferencia de precio y, a la vez, extendió por seis meses -a contar desde el 30 de marzo de 2021- la suspensión de la mediación obligatoria.
Desde el Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) mostraron su inquietud por la medida: "Los corredores inmobiliarios de la Ciudad vemos con preocupación las diversas medidas oficiales que dificultan el normal funcionamiento del sector de alquileres de vivienda, y reafirmamos nuestra postura a favor de la libertad de mercado, la cual fija sus precios en base a la natural concurrencia entre oferta y demanda".
Y alertan sobre la posible caída de la oferta al señalar que este tipo de decisiones "solo sirven para desincentivar la oferta de inmuebles para alquileres de vivienda, generando, en última instancia, un perjuicio para los propios inquilinos a los que se dice querer defender".
"Reforzamos nuestro llamamiento a que las autoridades reconozcan y fomenten la libertad económica, avanzando en otro tipo de políticas que permitan la reactivación de nuestro sector, defendiendo a las miles de familias que a lo largo y ancho de nuestro país dependen de la actividad inmobiliaria para subsistir", concluyeron.
Según el Poder Ejecutivo, el objetivo de la medida "no es otro que evitar el agravamiento de la problemática respecto de la vivienda existente en nuestro país, lo cual traería aparejado un mayor deterioro en el tejido social".
En ese sentido, recordó que el Decreto Nº 320/20 garantizó el derecho a la vivienda "en el marco de una pandemia que afectó los entramados sociales y la realidad económica imperante en el mundo".
"La emergencia sanitaria, con sus consecuencias económico- sociales, ha dificultado para una importante cantidad de locatarios y locatarias, la posibilidad de hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos suscriptos con anterioridad a la aparición de la pandemia de Covid-19, la cual ha modificado la cotidianeidad y las previsiones de los habitantes del país", añadió.
Y aseguró que "muchos trabajadores, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios y empresarias, han visto fuertemente afectados sus ingresos desde el inicio de la pandemia, como consecuencia de la merma de la actividad económica".
"La situación descripta puede llevar a que locatarios y locatarias incurran en incumplimientos contractuales, lo que puede desembocar en el desalojo de la vivienda en la cual residen, agravando la compleja situación que atraviesa un vasto sector de la población, y todo ello en el difícil marco de la evolución de la pandemia", advirtió el texto oficial.
Qué dice el decreto que congela alquileres
1. Suspensión de desalojos: prorróganse hasta el 31 de enero de 2021 los plazos previstos en el artículo 2º del Decreto N° 320/20.
2. Prórroga de contratos: prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo de vigencia de los contratos indicado en el primer párrafo del artículo 3° del Decreto Nº 320/20, para los contratos cuyo vencimiento opere antes del 31 de enero de 2021.
3. Congelamiento de precios: prorrógase, en los mismos términos y condiciones, y hasta el 31 de enero de 2021, el plazo previsto en el artículo 4º del Decreto N° 320/20.
4. Subsistencia de fianza: prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo previsto en el artículo 5º del Decreto Nº 320/20.
5. Deudas por diferencia de precio: prorrógase hasta el mes de febrero de 2021, en los mismos términos y condiciones, el plazo establecido para el mes de octubre de 2020 en el artículo 6º del Decreto Nº 320/20.
6. Deudas por falta de pago: prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo establecido hasta el día 30 de septiembre de 2020, previsto en el artículo 7º del Decreto N° 320/20. Asimismo, prorrógase hasta el mes de febrero de 2021, en los mismos términos y condiciones, el plazo establecido para el mes de octubre de 2020 en el artículo 7º del Decreto Nº 320/20.
7. Mediación obligatoria: extiéndese por el plazo de 6 meses, a partir del 30 de marzo de 2021, la suspensión establecida en el artículo 12 del Decreto Nº 320/20.