Propiedades: por qué a pesar de la fuerte suba de alquileres los dueños ahora prefieren vender

La vigencia de la nueva ley que regula el alquiler de inmuebles viene redefiniendo el escenario comercial en el mundo del ladrillo. Desde la sanción del marco a esta parte, el cambio de pautas disparó casi un 30 por ciento los montos establecidos en los nuevos contratos además de provocar el retiro de unidades para una posterior puesta a la venta. Quienes aún permanecen en el mercado locativo, indicaron a iProfesional sendos expertos consultados, comenzaron a inclinarse por la alternativa de los contratos temporarios como forma de "esquivar" los ítems fijos que establece la legislación.

De acuerdo al informe más reciente de Zonaprop, "desde la sanción de la nueva ley de alquileres -mes de junio- los precios acumulan una suba promedio de 26,6 por ciento" aunque con picos por encima de esa marca en algunos puntos de Capital Federal. "Caballito, Nuñez y Villa Urquiza registran incrementos superiores al 30 por ciento en 4 meses", señala el trabajo.

Baja rentabilidad

Siempre según la plataforma, la "relación alquiler/precio se recupera por tercer mes, ubicándose en 2,14 por ciento como consecuencia del incremento extraordinario del precio de alquiler". Sin embargo ese margen exiguo, sumado al congelamiento vigente y el modo en que deberán calcularse los ajustes el año próximo, representa el aspecto que viene agrandando la puerta de salida del mercado locativo para un número cada vez más amplio de propietarios.

"La rentabilidad es realmente baja y se vuelve casi simbólica si se la mide en términos de dólar 'blue'. Un alquiler de 20.000 pesos se acerca a los 130 dólares ¿a quién le puede convenir un resultado así? De ahí que se multiplican los propietarios que deciden colocar el inmueble en situación de venta. Eso explica la ampliación de la oferta que se está viendo", dijo a iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

"La nueva ley aumentó la incertidumbre en los dueños. Hoy son muchos los que prefieren hacerse con los dólares por la venta antes que estar recaudando pesos y el poco negocio que permite el marco. Ahora rige una sola garantía, una actualización de valores que puede hacerse sólo de forma anual siendo que el contexto inflacionario no cede, y la injerencia del Banco Central a través del índice que definirá cómo podrán ser los futuros nuevos aumentos", añadió.

Al mismo tiempo, Rozados sostuvo que tampoco hay certezas de que el Gobierno no sostenga el congelamiento vigente más allá del inicio de 2021.

La ganancia medida en dólares es escasa y los expertos exponen mayores riesgos para los dueños en los nuevos contratos.

"El riesgo para el propietario es mayor. También pensemos que a lo largo de un año sólo puede percibir un monto. O sea, hay más ajustes mientras el resto de los precios suben. Además, las garantías son por una vez siendo que en un contrato de tres años las potenciales deficiencias a cubrir pueden ser innumerables. Esa combinación incrementó el nivel de cansancio de los dueños", expresó.

Por estos días, prácticamente el 90 por ciento de los inmuebles que se ofrecen en plataformas de ofertas del segmento corresponde a unidades puestas a la venta. Los alquileres muestran su participación más baja en los últimos tres años.

La opción temporaria

A la par de este cambio, también ocurre que dentro del escenario locativo aumentó la participación de las rentas temporarias. Se trata de una alternativa que no está alcanzada por los criterios generales de la nueva ley de alquiler y permite negociar contratos -por no más de 90 días- con pautas y ajustes diferentes.

"No es que hay una gran demanda por cuestiones lógicas como la falta de turismo y la situación económica en general, pero sí es una alternativa que es tenida en cuenta por los dueños. Por supuesto que tiene otros costos ya que la unidad en alquiler tiene que ser previamente amoblada, por ejemplo. Pero habilita otro tipo de precios", comentó Rozados.

Caballito, Nuñez y Villa Urquiza son los barrios porteños que acumulan mayores subas en los nuevos contratos.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) su titular, Alejandro Bennazar, reconoció ante iProfesional la migración de muchos alquileres tradicionales a la opción temporaria. Su posición hace eco con otra medición reciente de Zonaprop que arrojó que, en el nicho alquileres, casi 6 de cada 10 inmuebles ofrecidos hoy en el sitio se promocionan bajo esa modalidad.

"El mercado locativo habitacional está cambiando. Tanto por el crecimiento de las alternativas temporarias o 'apto profesional' como por los inmuebles que salen del alquiler para ofrecerse a la venta. Todos nuestros socios nos reportan esta tendencia", aseguró.

"La duda respecto de qué pasará el año próximo con los alquileres aumentó la oferta con vistas a la venta. Si se produce una reactivación de las operaciones en ese sentido vamos a ver más propiedades en esa condición. Y un número de unidades en alquiler cada vez menor", vaticinó.