Así se reinventa la construcción: más oportunidades en "boca de pozo", nuevos diseños y menos "amenities"

El impacto de la pandemia en la actividad de la construcción ya se hace sentir tanto en términos de nuevas posibilidades de inversión como en el mismo diseño de las unidades en desarrollo. El derrumbe de la demanda, sumada a la caída contundente que exhibe el valor de los materiales -y la merma del costo del metro cuadrado nuevo en sí mismo-, comenzó a generar "nichos" de oportunidades en los emprendimientos en "boca de pozo" con fórmulas basadas cada vez más en cuotas pesificadas.

En simultáneo, el protocolo sanitario pautado para combatir la expansión del Covid-19, sumado al cambio en las rutinas laborales y el aislamiento promovido por las autoridades en estos últimos meses, viene alentando fuertes modificaciones en lo que hace a la arquitectura de los departamentos recién iniciados o en vías de lanzamiento.

Actores de la construcción consultados por iProfesional indicaron que, en dólares, el valor del metro cuadrado a estrenar ya se ubica hasta un 15 por ciento por debajo de la cotización del año pasado. Indicaron, además, que el valor de la tierra cayó más de un 10 por ciento en este último tiempo, y que se siguen ampliando las posibilidades de negociar precios y formas de pago.

En ese sentido, y virtud del contexto económico, los fideicomisos en moneda nacional con ajustes atados a la variación del índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) se han vuelto predominantes en los meses más recientes. También, la alternativa de invertir en metros cuadrados del nuevo emprendimiento en lugar de adquirir unidades completas.

"Las expectativas están, más allá de la indefinición en torno al regreso de la actividad por la cuestión sanitaria. Hicimos sondeos entre potenciales inversores y hay enorme interés en los emprendimientos en 'boca de pozo' por la caída en los costos de las obras. La expectativa está puesta en los proyectos que se pueden activar a fin de año con vistas ya a 2021", comentó a iProfesional Darío López, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) y socio en Arquitectónika.

"Por la necesidad de traccionar el mercado se están presentando posibilidades impensadas en el tiempo previo a la pandemia. La opción de poner solamente 'cash' está cambiando a partir del contexto económico. Hay mucha combinación con la posibilidad de adquirir metros cuadrados de la nueva construcción, por ejemplo. También, que sólo se pongan dólares para cubrir la tierra y lo demás en cuotas en pesos", añadió.

Según López, el movimiento casi permanente que ostenta el dólar es la principal variable que empuja el interés por los proyectos que entrarán en fase de desarrollo una vez que se levante el veto a la actividad.

El mercado inmobliario, con precios que sintieron el impacto de la suba del dólar

El vaivén del dólar

"La baja que muestran los inmuebles es de relevancia en el ámbito del usado. En el caso del nuevo la situación es diferente, tenemos inversores que el año pasado pagaron el metro cuadrado a razón de los 2.600 dólares y ya en el 2020 negociaron ventas con valores del orden de los 3.100", aseguró.

"Para quien tiene dólares la ventaja en estos proyectos es por demás de clara: necesita cada vez menos billetes para cubrir las cuotas que se establecen pesificadas. El valor de los materiales de la construcción no mostró hasta ahora una variación tan potente como ha tenido justamente el dólar. Si bien habrá cambios en las pautas para retomar la construcción por cuestiones sanitarias, ese aspecto no impactará en los costos en moneda extranjera", agregó el especialista.

En diálogo con iProfesional, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, señaló que post pandemia "habrá una reacción" en torno a los proyectos en "boca de pozo".

"Los emprendimientos que estén bien estructurados, alineados en términos de los nuevos costos de construcción, tendrán su convocatoria. El interés correrá por cuenta de quienes tengan excedentes en términos de ahorro, impulsado también por el cierre de opciones sustitutas de inversión como pueden ser las financieras", dijo.

"Dependiendo del contexto, este movimiento podría tomar forma antes de que concluya el año. Probablemente tengamos una reacción antes de 2021. Hay que ver qué ocurre con el escenario sanitario y, por supuesto, cómo reacciona la economía en general", puntualizó.

La transformación del hogar en home office determinó cambios en los criterios arquitectónicos de los nuevos proyectos

Cambios arquitectónicos por el Covid-19

De cara a la reactivación de los proyectos en desarrollo, desde la Sociedad Central de Arquitectos acercaron a iProfesional detalles de cambios en el diseño de las nuevas unidades por efecto del contexto de pandemia y la transformación del hogar como lugar del teletrabajo.

"La realidad ahora ocurre dentro del departamento. Ahora los ambientes empiezan a pensarse para el desarrollo de múltiples actividades. La videoconferencia, el teletrabajo, ahora son dominantes y todo indica que en muchos casos llegó para quedarse. En la cabeza de los arquitectos se está empezando a instalar que la actual es la primera de muchas pandemias que ocurrirán en el futuro", indicaron desde la organización.

"Por ejemplo, se empezaron a rediseñar los balcones para hacerlos más amplios. También, el diseño de los halls de entrada en los edificios, para mantener las distancias. Hay casos de proyectos que incorporan el bicicletero en lugar de contar con cocheras", se añadió.

López aportó comentarios al respecto. "En un proyecto pautado para Núñez se sumó un ambiente más, cerrado, para que funcione justamente como bicicletero. También se está trabajando sobre los materiales porque las unidades, a partir de la expansión del teletrabajo, deben mejorar por ejemplo la acústica. Que no se generen ni haya ingreso de ruidos molestos. Por ende, se buscan alternativas al hormigón, que sean absorbentes, para disminuir el rebote del sonido", dijo.

Desde Reporte Inmobiliario, Rozados se pronunció en un tono similar. "A partir de la pandemia y el aislamiento hay cuestiones que llegaron para quedarse. Se aceleraron procesos de cambio y entraron en crisis conceptos como el de la oficina con empleados reunidos a una misma hora, todos juntos, en un mismo lugar", dijo.

Para luego añadir: "Se está generando una revalorización del espacio propio, un cambio respecto de la tendencia de contar con espacios comunes, pileta, gimnasio, en los edificios. El cambio que se está dando tiene que ver con la inclinación por un mejor espacio propio antes que pensar en compartir en términos de comunidad".

"Se redefine la idea de superficie interior necesaria en cada unidad, la flexibilidad de los espacios para que una pareja o familia pueda desarrollar actividades en el hogar sin que existan interferencias entre sus integrantes. Que no haya que convertir el dormitorio en una oficina. También vamos a una instancia de mayor incorporación de tecnologías en espacios comunes. Que ya no haya que apretar botones, tocar lo menos posible. En el ascensor, en los pasillos. Todo este cambio se irá fortaleciendo", concluyó.