Crisis en alquileres: se desplomarían los pagos y ya se negocian contratos sin aumentos

El inicio de mayo es observado por las inmobiliarias, más allá de los matices, como un verdadero inicio de la película de terror que el Covid-19 ya "estrenó" en otros resortes de la economía.

Entre los comercializadores hay plena conciencia de que el grueso de los ahorros de quienes dejaron de trabajar en marzo sucumbió a manos del costo de vida de abril, y que lo que llega ahora es un previsible incremento en la morosidad, la renegociación de pautas y la obligación de mediar de forma permanente entre el dueño y el inquilino como forma de mantener la relación comercial.

"Nadie quiere un departamento vacío en este contexto en el que también más de un propietario se ha quedado sin ingresos", dijeron a iProfesional desde una reconocida inmobiliaria porteña. De ahí que, por encima de la certeza de que la falta de pago de alquileres residenciales se volverá tendencia, en el segmento confían en mantener algún tipo de ingreso mediante, justamente, la celebración de acuerdos que contenten de alguna forma a todas las partes.

En ese sentido, fuentes de la comercialización interpeladas por este medio coincidieron en que las demoras en los pagos "vienen dejando de ser tema de conversación" y que no faltan los casos en los que se comenzó a aceptar la cancelación de un porcentaje del monto mensual. En el ámbito de los alquileres comerciales, indicaron desde las inmobiliarias, ese movimiento ya es predominante.

Los pagos interrumpidos no alcanzaron al 20 por ciento a principios de abril, según un estudio divulgado por CUCICBA, el Colegio Profesional de los Corredores Inmobiliarios de Capital Federal. En las filas de las inmobiliarias, aunque se cuidan de vaticinar números en público, dan por descontado que el porcentaje alcanzará cuanto menos al 35 por ciento en cuanto se active la cobranza en mayo.

Un aspecto particular que comenzó a tomar cuerpo en los últimos días comprenden a los contratos vencidos durante la cuarentena o muy próximos a concluir. A partir del aislamiento obligatorio y el parate económico comenzaron a brotar acuerdos que extienden los vínculos pero con la particularidad de que se fijan con aumentos a nivel cero.

Lo inédito no es tanto la propuesta sino el hecho de que no faltan los dueños de inmuebles que aceptan la prolongación bajo esa pauta. En el ámbito de los propietarios prefieren la continuidad sin incremento -a pesar de la inflación siempre dominante- antes que la posibilidad de la vivienda vacía por tiempo indeterminado, con todo lo que ello implica en término de gastos de expensas y mantenimiento de los servicios.

Tendencia al acuerdo

"Hay una tendencia a generar acuerdos y es algo que se intensificará a partir del contexto. Abril resultó un mes en el que muchos locatarios perdieron su trabajo, otros se vieron afectados por los recortes de porcentajes en los sueldos. Por eso se inició un diálogo más fuerte con los propietarios y en los casos de discusión de contratos hubo quienes pidieron cero aumento", comentó a iProfesional Fernando Pozzi, titular de la inmobiliaria homónima.

"En contratos vencidos o por vencer, ocurre que hay inquilinos que plantean acuerdos sin que haya variaciones en los valores. Y sucede que los propietarios aceptan ese argumento porque entienden la dificultad para afrontar los pagos y también para seguir contando con un inquilino. Hoy el dueño tiene una posición más blanda en tanto no quiere quedarse con el inmueble vacío y teniendo que afrontar los gastos", añadió.

Pozzi reconoció que los pagos de alquileres de principios de abril, salvo casos puntuales, se cubrieron casi en su totalidad. Pero que ya el inicio de mayo mostrará un escenario totalmente diferente.

"El propietario, quizás como nunca antes, es consciente de que hoy es muy complicado llegar a alquilar una vivienda. Entiende que la mayoría de los inquilinos cubre el pago con su sueldo, y que hoy ese sueldo está afectado. Por ende, escucha más y empatiza. Pesa mucho el temor a que, por la situación de pandemia, el departamento ya vacío luego no se pueda alquilar hasta septiembre o más allá", dijo.

Tomás Seeber, director de RG Montes, sostuvo ante iProfesional que la comercializadora completó un abril prácticamente sin inconvenientes en términos de cobranzas, pero que la situación pegará un giro en ese sentido con la prolongación de la cuarentena.

"A futuro, con muchas personas que no son asalariadas, aumentarán fuerte las complicaciones para cumplir con el alquiler. En abril tuvimos demoras, eso sí, que llegaron al 15 o al 20 del mes, pero casi no hubo complicaciones. El problema será cada vez más visible e importante a medida que se prolongue el marco en el que estamos", comentó.

Consultado respecto de los vínculos que se extienden con aumento cero, Seeber sostuvo que "es algo entendible" dado el contexto de pandemia. Y sostuvo que es una alternativa válida con tal de, siempre, generar algún tipo de ingreso del inmueble, además de liberar al propietario de los gastos de mantenimiento.

"Es lógico que se genere una extensión por el mismo monto del contrato vencido. Al menos, hasta que termine la pandemia. De esa forma, se garantiza la continuidad del inquilino y se alivia al dueño, que también necesita el ingreso y no cargarse de más gastos. Gran parte de los propietarios posee muy pocas unidades, por lo que tener el inmueble vacío puede generarle un problema muy grande. Las renegociaciones de los contratos a otro valor se llevarán a cabo cuando pase este momento", dijo.

Desde Garantor, compañía basada en el otorgamiento de garantías de alquiler, su CEO, Alejandro Moraga, dio por descontado ante la consulta de iProfesional que "los pagos de alquileres se resentirán en mayo".

"La cuestión laboral impactará muy fuerte. En abril tuvimos una señal con las demoras, con retrasos de al menos 10 días. La morosidad, por lo que notamos en el mercado, estuvo en el orden del 20 por ciento pero el número se intensificará por la situación económica", expresó.

Compraventa derrumbada

En otro orden de cosas, en las últimas horas se conoció que la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires registró en marzo una caída de 49,1 por ciento respecto del nivel de un año antes y el monto total de las transacciones descendió más de 31 por ciento.

Las escrituras sumaron 1.393 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas descendió a 8.928 millones de pesos. Es el vigésimo segundo mes consecutivo con caída en la medición interanual, de acuerdo a las cifras del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

En comparación con febrero de 2020, las compraventas también bajaron 1,7 por ciento en cantidad y 7,9 por ciento en pesos. El monto medio de los actos fue de 6.409.655 de pesos (98.307 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): creció 34,5 por ciento en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense bajó 12,1 por ciento.

Las escrituras con hipoteca bancaria (131) tuvieron un retroceso de 33,5 por ciento en la comparación interanual, y representaron solo el 9 por ciento del total.

"Es una caída fuerte y previsible. La pandemia romperá récords negativos. Por otro lado, hay que considerar que marzo se detuvo en el día 20, por eso los números de abril serán de desplome como en muchos sectores vinculados", expresó al respecto Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos porteño.