¿Qué pasará con los precios de las viviendas?: la respuesta de expertos tras caída del 50% en la venta de inmuebles en la Ciudad

La cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires registró en marzo una caída de 49,1% respecto del nivel de un año antes y el monto total de las transacciones descendió más de 31%.

Las escrituras sumaron 1.393 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas descendió un 31,5%, con $8.928 millones.

Es el vigésimo segundo mes consecutivo con caída en la medición interanual, de acuerdo a las cifras del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

En comparación con febrero de 2020, las compraventas también bajaron 1,7% en cantidad y 7,9% en pesos.

El monto medio de los actos fue de $6.409.655 (98.307 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): creció 34,5% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense bajó 12,1%.

Las escrituras con hipoteca bancaria (131) tuvieron un retroceso de 33.5% en la comparación interanual, y representaron solo el 9% del total.

"Es una caída fuerte y previsible. La pandemia romperá récords negativos. Por otro lado, hay que considerar que marzo se detuvo en el día 20, por eso los números de abril serán de desplome como en muchos sectores vinculados", adelantó Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Qué expectativas tiene el mercado

En diálogo con iProfesional, Adrián Mercado, el CEO de la inmobiliaria que lleva su nombre, explicó que "el aislamiento social y obligatorio que se vive en la Argentina, afectó a un negocio que ya venía golpeado. Recordemos que antes de esta pandemia, cerrar operaciones se había vuelto muy difícil como consecuencia de las restricciones para la compra-venta de dólar y el surgimiento del dólar paralelo".

"Sin embargo, más allá de esa situación que se vivió hasta la primera mitad de marzo, hoy el escenario es más preocupante, porque no solo afecta a las empresas del sector inmobiliario en el segmento de compra-venta, sino que también, estamos complicados para el cobro de alquileres, renovación de contratos y mudanzas, muchas de ellas previstas antes de la cuarentena y que aún no se llevaron a cabo", explicó.

En el caso de las inmobiliarias, la Cámara y el Colegio de Escribanos elaboraron un protocolo que propone distintas medidas de resguardo a clientes y personal de la empresa.

Entre ellas se contempla reducir a solo cuatro personas habilitadas para trabajar dentro de la inmobiliaria, (un corredor, una persona para atender al público, un administrativo y por último personal de limpieza), además de hacer hincapié en los aspectos de higiene tanto del local como de quienes ingresen al mismo. La atención profesional permitida en forma presencial se limita exclusivamente a aquellos actos de la actividad que requieran la presencia física como requisito esencial.

"La actividad inmobiliaria, además del efecto actual de la pandemia, viene arrastrando más de 20 meses de caída consecutiva, por lo que el apoyo para poder dinamizar el sector , formado mayoritariamente por Pymes, resultará vital", remarcó.

Los precios

El valor de las propiedades inmobiliarias en todo el país bajará en los próximos meses por efecto de la pandemia de coronavirus y la caída de la demanda que comenzó el año pasado, de acuerdo con distintos especialistas consultados.

"Las ventas ya venían muy bajas, creo que en ese sentido va a seguir igual. Van a estar paralizadas por un tiempo porque los valores seguirán bajando. Cada vez más. Quienes tengan dólares van a especular a la espera de un precio menor", comentó a este medio Damián Garbarini, director de DG Negocios y Red 777.

Otro comercializador, que optó por el off the record, también vaticinó números hacia abajo en las cotizaciones. "La demanda venía planchada antes de que estallara todo el problema sanitario. No hay por qué pensar que podría ocurrir lo contrario cuando estamos a punto de salir de una parálisis total de la economía. Quienes tengan dólares en la mano podrán imponer sus condiciones. Y más de un vendedor, con tal de hacer algo de pie en medio de la crisis, aceptará una rebaja importante", dijo.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, también dio por descontado que tras la cuarentena "habrá gente necesitada de vender". Sostuvo que "mucho empresario pyme podría inscribirse en esa tendencia como forma de seguir sosteniendo algún emprendimiento", y que en esa misma dirección no faltara quien "decida desprenderse de lotes en los que nunca llegó a construir".

"El precio del usado bajará aunque es imposible determinar cuánto. Las cotizaciones en gran medida quedarán libradas a la contraoferta, que marcará el pulso. Los precios que conocíamos previo a la cuarentena no existen más. Habrá un nuevo nivel, así como un nuevo escenario. La pregunta es si los bancos proveerán financiamiento para quienes quieran ir por un inmueble aprovechando este cambio que se viene en los valores", expresó.

"Desde el segundo trimestre de 2018 la demanda vino en caída y al principio los precios se mantuvieron, después empezaron a bajar de a poco, entre 5 y 10%; con la pandemia, lo que uno puede intuir es que va a haber una flexibilidad de los precios a la baja en los próximos meses", dijo a Télam Juan Pablo Baca, consultor inmobiliario de Coldwell Banker Argentina Uruguay.

Baca consideró que "se viene un mercado donde el precio de publicación va a seguir con precio a la baja pero no abrupta, pero sí va a haber ofertas agresivas".

"No habrá caídas abruptas en los valores porque los propietarios que puedan esperar lo van a hacer; las próximas operaciones que van a venir son de un grupo menor de urgidos, y los inversores aprovechando esta urgencia van a intentar comprar a bajo valor", detalló.

Asimismo, Baca observó que en "los costos de la construcción, quienes tengan dólar billete van a encontrar el costo en pisos históricos, es la gran oportunidad".

Por su parte, Sebastián Cantero, de la inmobiliaria Sebastián Cantero SA, afirmó que el costo de la construcción disminuyó "por lo cual el valor de las unidades a estrenar bajan, y deberían reacomodarse obligadamente los valores de los usados".

"En épocas de crisis como éstas empiezan a ganar quienes tengan ahorro o disponibilidad de dólares para hacer frente a una oferta y esperarla; la gran diferencia entre 2001 y hoy es que en 2001 el 90% de la gente estaba endeudada con los bancos, con hipotecas, y hoy eso no está pasando", detalló a Télam.

"El valor de las propiedades tiene que bajar sin dudas, pero dentro de tres años vuelven a subir, por lo cual el ladrillo es el mejor refugio", indicó.

En tanto, el asesor inmobiliario Daniel Zampone afirmó a Télam que "estábamos notando una baja a fines del año pasado y principio de este año también en el valor de las propiedades; después de la pandemia vamos a ver otra baja de las propiedades".

"El año pasado habían bajado entre 8 y 12%, luego de esta pandemia veremos que sumado a ese porcentaje las propiedades bajarán más de 20%", estimó.