Nueva ley de alquileres: ¿cuál es el impacto que tendrá en los contratos?

A modo de resumen, hay que decir que la nueva ley de alquileres inclina la balanza a favor de la parte locataria, generalmente la parte más débil en este tipo de contratos, motivo por el cuál el legislador entendió prudente darle una mayor protección.

Lo más destacable:

- El plazo legal mínimo pasa de 2 años a 3.

- El depósito de garantía no puede superar al mes de alquiler y debe ser devuelto de manera actualizada.

- El reajuste pasa de ser de forma anticipada y proyectada a lo largo de todo el contrato y actualizado cada 6 meses, a ser reajustado una vez por año por medio de un índice mixto (ver punto 2.k).

- Flexibilidad en las garantías requeridas (punto 2.j)

- Obligatoriedad de inscripción en AFIP del contrato.

Quizás una crítica razonable que haría a la ley es una falta de criterio a la hora de establecer mecanismos para ciertos locadores vulnerables, como sí lo establece el decreto presidencial 320/2020 al respecto.Hay locadores que tienen en locación una propiedad y ello constituye su medio de subsistir, y que la ley le puede generar cierta presión excesiva. 

Sin perjuicio de ello, creo que la ley salda ciertas cuestiones que eran necesarias para los locatarios, que resultaban muchas veces complejas, como el pago de expensas por rubros que iban por fuera de un servicio habitual (ver punto 2.f); la convocatoria anticipada de renovación (Punto 2.g); los gastos por conservación de la cosa, entre otros.

En ciertos puntos se genera una limitación en la redacción del contrato, que van a tener que estar sujetos a las nuevas pautas creadas, y que se tenía anteriormente libre disposición, como la resolución anticipada por citar un ejemplo.

A mi criterio, la ley viene a marcar puntos de partida obligatorios sin hacer de ello una materia de orden público, y a mi criterio esto puede generar dudas en cuanto a qué se vuelve de carácter obligatorio, y qué es disponible por las partes para contratar (Ver punto 2. i).

1. Modificación desapercibida

La primera novedad que presta la nueva ley, y que pasa desapercibido, es que modifica el art. 75 del CCC (Código Civil y Comercial) y permite que se constituya para los contratos domicilio especial electrónico en donde se tendrán por válidas todas las notificaciones. Algo que a mi criterio es auspicioso si se implementa correctamente. 

2. Modificaciones en la locación

a. El depósito de garantía

La ley en su art. 2 modifica el art. 1196 del CCC, establece que, en las locaciones habitacionales, el depósito de garantía no puede ser mayor al primer mes de alquiler y deberá ser actualizado al último mes de la locación. Se efectiviza la devolución del importe con la restitución del inmueble. 

Agrega el artículo que permite utilizar ese importe también como garantía por las deudas por servicios y/o expensas que no se facturaron al momento de la entrega del bien. Una vez pagado por el locatario, deberá el locador devolver las sumas retenidas como garantía inmediatamente cubierto estos importes. Pero también puede pagarse tomando como valor los últimos servicios. Entiendo que si se practica esta lógica deberá, en caso de que exista una falta o excedente en los valores, integrarla el locatario o el locador según resulte.

Agrega también la prohibición suscribir un pagaré como garantía u otro documento que no forme parte del contrato original. Hay dos visiones a mi entender sobre esto: una visión restrictiva en cuanto a que se está conculcando la voluntad de libre contratación y creación de los contratos en materia que es disponibles para las partes, sean físicas o jurídicas.

Otra perspectiva es verlo como una cierta protección de posibles abusos por parte de intermediarios (léase inmobiliarias) o locadores, en detrimento del locatario que genera un desequilibrio en la igualdad de partes en el contrato, y la utilización de estos títulos ejecutivos incausados.

b. Plazo de locación

Se amplía el plazo mínimo de locación del art. 1198 del CCC., pasando de 2 a 3 años, con la misma redacción que el anterior. 

Acá la discusión radicaba si esto era bueno o malo para el contrato. Claro está que ello va a depender de que parte del contrato nos encontremos. Si somos locadores no es perjudicial, porque en caso de que el locatario sea, de alguna manera problemático, nos obliga a estar sujetos al contrato por un año más.

Si nos paramos desde la óptica del locatario podríamos decir que nos vemos beneficiados, nos da mayor estabilidad en la vivienda y, por ende, posibilita menos gastos en mudanza. Claramente no es lo mismo mudarse cada dos años que cada tres.

Los nuevos contratos de alquiler incorporarán importantes modificaciones.

c. Exigua pero importante modificación en las excepciones del plazo mínimo

Se modifica el inc. b del art. 1199 CCC, sobre el uso habitacional con fines turísticos o de descanso que no quedan comprendidos dentro del plazo mínimo legal. Esto es, si el plazo de contrato no supera los tres meses. La nueva ley agrega a esto algo sustancial, "Si el plazo del contrato o los contratos consecutivos superan los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines". 

A modo de ejemplo, puedo decir que es muy común para aquellos estudiantes que vienen del interior a estudiar a las facultades de Buenos Auires firmar contratos de pensiones por un día, menos a 3 meses, y renovarlos permanentemente. De pronto, estos estudiantes se encontraban viviendo por más de dos años en un lugar.

Es decir, no se encuentran en un lugar no "descansando" o de "turista", sino viviendo. Y podían ser "desalojados" en cualquier momento, no por falta de pago, sino por la no renovación de estos contratos, que suelen ser sumamente abusivos.

Ahora, habrá que ver como se implementa esto en la práctica. Si ayuda a que no se generen situaciones abusivas o si lo que hace, por contrario, es anular toda posibilidad a estas personas de poder alquilar una pieza donde dormir, aunque sea hasta que puedan encontrar una estabilidad en la ciudad. 

d. Conservación de la cosa

Hay un importante cambio en cuanto a la reparación del uso y goce de la cosa en cuanto a quién es el sujeto que debe hacerse cargo de dicha reparación.

En el art. 1201 CCC vigente, el locador debe (o debía) efectuar la reparación a su cargo por los hechos de su culpa, sus dependientes, de un tercero o caso fortuito. Ahora, hay una suerte de inversión de la carga de esta obligación, dado que, el locador deberá hacerse cargo de las reparaciones por deterioro en su calidad o defecto, por todo aquello que no provenga de un hecho causado por el locatario.

Asimismo, el locatario podrá en casos de reparaciones urgentes, a las 24 hs de notificado al locador (téngase presente que podrá notificar al mail del locador si se registró en el contrato) realizar por sí el arreglo, con cargo al locador. El plazo será de 10 días mínimo si no fuera una reparación urgente. 

Frustración del uso o goce de la cosa

También en este punto aparece una modificación importante, en cuanto a la posibilidad de resolver el contrato o realizar los pagos de la locación en proporción a la frustración causada. Pasó de ser necesario demostrar el caso fortuito o fuerza mayor, a cualquier causa ajenas al locatario que frustre el uso de la cosa, para la invocación de este instituto. Es decir, una apertura para su aplicación.

Quizás sea un punto controvertido que se termine definiendo a fuerza pretoriana en su alcance, es que no se puede dejar de soslayar que causas no imputables al locatario es una definición de gran extensión, que limita poco su alcance, lo que se termina traduciendo, en alcance a base jurisprudencia. 

e. Compensación

Se agrega el art. 1204 bis, que faculta al locatario a compensar con los cánones locativos por los pagos y acreencias que él haya realizado, y se encuentren en cabeza del locador, de pleno derecho previa notificación al locador. 

f. Pago de servicios y expensas

El nuevo art. 1209 exceptúa de forma taxativa al locatario del pago extraordinario de expensas comunes.

Pero lo más importante de la modificación de este artículo a mi criterio es que, debe pagar las expensas que deriven de gastos habituales, que son los servicios normales y permanentes a disposición del locatario. Esto podría traducirse en que, si el consorcio hace la renovación de la fachada y lo traduce como gastos ordinarios, el locatario pueda invocar este artículo, y más allá que figure como "expensas ordinarias" el servicio no sería común y habitual, por lo tanto, debería estar a cargo del locador, conforme esta nueva disposición legal.

 g. Resolución anticipada. Modificación Art. 1221 

Si transcurrieron los primeros seis meses, y el locatario notifica al locador en un plazo de tres meses de anticipación, sobre la resolución de este, entonces no debe indemnizar al locador por la resolución anticipada. En mi opinión creo que este artículo es muy importante para los locatarios, porque genera mayor libertad para decidir resolver el contrato, dando un plazo de anticipación razonable, que puede sopesar ese perjuicio al locador, que una resolución contractual conlleva.  

Si bien no se me escapa, que puede generar una discordia por falta de estabilidad de los contratos para la parte locadora, que se puede ver perjudicada por la resolución del contrato, creo que ese perjuicio que se genera es, en parte suplido por el plazo de anticipación. 

Por otra parte, también hay que rescatar que esta posibilidad puede funcionar como vía de escape en aquellos casos donde la parte locataria sabe que, en un futuro mediato, le va a ser imposible cumplir con el contrato en tiempo y forma. 

h. Renovación contratos de vivienda 

Se agrega el art. 1221 bis, el cual establece que cualquiera de las partes puede convocar a la otra a los efectos de llevar adelante la renovación de este, en un plazo de tres meses anteriores a la finalización del contrato, efectivizando dicho arreglo en un plazo no mayor a 15 días corridos el acuerdo. En ese caso, ante el silencio o la negativa de llegar a un acuerdo, por parte del locador, el locatario puede resolver el contrato sin pagar indemnización alguna. 

i. Intimación al pago y acción de desalojo. Art. 1222

Mantiene el plazo de notificación de 10 días, para el pago de lo adeudado previo al desalojo. Agrega que la notificación al domicilio del locatario denunciado en el contrato se tiene como válida, aun si se negare a recibirla. 

La verdadera novedad en esta modificación radica en que el locador en ningún caso puede negarse a recibir las llaves o condicionar la misma. Si puede hacer reserva por las obligaciones que no se hayan cumplido y que, en todo caso, deberá reclamar los daños y perjuicios al respecto. En tal sentido, si el locatario pone las llaves a disposición del locador, y este no las aceptare, puede el locatario iniciar la consignación judicial y las costas y costos estarán a cargo del locador. 

Pero, además, si el locatario inicia la consignación judicial dentro de los 10 días de notificar la puesta en disposición de las llaves al locador, o vencido este plazo, una vez notificado de la consignación judicial perpetrada, el locatario NO deberá alquileres ni obligación accesoria alguna. Esta modificación puede traer varias cuestiones a criticar y para tener en cuenta.

Claro está que la norma busca eliminar las cláusulas que sujetan o condicionan la entrega del inmueble al locador, y devengan intereses punitivos desproporcionados. 

Ahora, no queda en claro a la luz de la prelación normativa donde encaja este artículo. 

Es decir, ¿elimina y tiene por no escrita o por abusiva las cláusulas que sujetan la entrega de llaves? Parecería que sí, pero no es taxativo con esto el artículo y debería serlo si ese es su objetivo. 

Téngase en cuenta que, en materia de locación, son contratos consensuados. Es decir, en estos casos el contrato está por encima de la norma del Código Civil y Comercial que no sea de orden público de forma estricta, a diferencia con los contratos de adhesión o consumo que ciertas cláusulas pueden ser declaradas abusivas y tenidas como no escritas, aun cuando sean aceptadas individualmente por el consumidor o adherente. 

En estos contratos que, siguen siendo tomados como consensuales, puede generarse una coalición entre la norma legal con redacción imperativa y el contrato que sigue teniendo prelación normativa por encima del Código Civil y Comercial. 

Por otra parte, si el locatario presentaba una deuda por alquileres o expensas atrasada, que le era exigible, el hecho de que esa deuda por la mera intimación y posterior consignación quede exonerada o saldada, me parece que puede constituirse en un enriquecimiento sin causa o en un abuso del derecho. 

j. Garantías

El locatario debe proponer al menos dos de las siguientes garantías: título de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza o fiador solidario; garantía personal del locatario.

El locador no puede exigir que la garantía sea cinco (5) veces superior al valor mensual de locación. Salvo para garantía personal que se puede elevar hasta diez (10) veces dicho valor. El locador debe aceptar una de estas garantías.

El artículo intenta beneficiar y ablandar los mecanismos para ingresar a la vivienda. Ahora bien, a decir verdad, dependerá del locador aceptar esto o no. Es decir, si desea dar en locación una propiedad teniendo como garantía una caución y un recibo de sueldo. Esto puede desembocar, que no se genere mayores posibilidades de acceder a un alquiler, sino que se restrinjan, o que, en el mejor de los casos, la situación se mantenga. 

Hay que ser razonables con el pedido de garantías, ni extremadamente desproporcionada e innecesarias, ni extremadamente blanda que genere total desconfianza por parte de los locadores.

k. Ajustes. Habilitación de indexación 

El ajuste del valor del canon locativo pasa a ser anual, ya no es semestral ni preestablecido. Si no, que se van a ajustar conforme un nuevo índice que se publicará en el Banco Central. Este índice se va a conformar del 50% del valor del IPC (inflación) y el 50% del RIPTE (salarios). 

Tampoco los locadores podrán realizar bonificaciones o metodologías que generen error al locatario.Entiendo que genera muchas críticas esta cuestión, sobre todo por el hecho que es muy factible que traiga aparejado un importante incremento en los valores de los alquileres, pero la realidad es que los contratos que se van actualizando conforme las circunstancias económicas actuales, y no según el cálculo que las partes estipularon, podría llegar a traer resultados más equitativos para ambas partes.  

l. Consignación

El artículo 15 establece, ante el caso que el locador no aceptare el pago del canon, a que se intime al locador por un plazo de 48 horas. Ante la negativa o silencio, el locatario dentro del plazo de 3 días hábiles debe iniciar la consignación de este.

m. Registración

Por último, en cuanto a la cuestión contractual propiamente dicha de la ley, aparece la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP, según el plazo y forma que este organismo establezca. Este incumplimiento por parte del locador traerá aparejado las correspondientes multas de la ley impositiva. Esto es realmente una incógnita de cómo va a funcionar, si abre la puerta a futuros impuesto o no, etc. 

n. Corredores y comisiones

El art. 14 de la ley, establece que, si hay más de un corredor, cada parte deberá a su comitente, y no habrá solidaridad entre las partes. 

Además, agrega que en las locaciones de inmuebles sólo se admitirá un intermediario, profesional matriculado corredor inmobiliario para intervenir. 

3. Opinión a modo de conclusión

A modo de conclusión, debo decir que la ley viene a poner límites necesarios y pautas para tener en cuenta, que favorecen a la parte locataria, que a mi entender es la parte que está en mayor desventaja frente a una negociación en este tipo de contratos.

Hay algunos artículos de la normativa que se podría llegar a decir que hay una suerte de exceso normativo, tratando temas que eran de libre disponibilidad para las partes, pero que en atención a la necesidad de evitar resultados abusivos, se encuentran permitidos, a criterio personal, salvo en la eliminación de deuda del locatario en caso de consignación de las llaves como fuera expuesto en el punto 3.i., donde puede llegar a constituirse, dependerá de cada caso, un abuso en el ejercicio de un derecho. 

Sin perjuicio de ello, en mi opinión, no advierto que existan cuestiones de tal magnitud que generen violaciones constitucionales.

En todo caso, gustará más o menos la nueva ley, según se crea en mayor o menor medida en la libre voluntad de las partes, en contraposición con la necesidad de generar tutela efectiva en la parte más débil de un contrato, más allá de hablar de contratos bilaterales consensuados. En definitiva, también hay que sincerarse, y preguntarse ¿cuán consensuales son estos tipos de contratos?