¿Sos inquilino o tenés tu propiedad en alquiler? Así cambiaría tu situación si hoy se aprueba la nueva ley

El debate por la reforma a la denominada "ley de alquileres" parece que está cerca de llegar a su fin. Pese a los reclamos de propietarios e inmobiliarias, el Senado está debatiendo este jueves, en una sesión virtual, el proyecto con media sanción de Diputados. 

El texto introduce cambios en la actualización del valor de los alquileres, el pago de expensas y los desalojos, y crea el Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a las personas en situación de vulnerabilidad.

A pesar de que el tratamiento se pospuso una semana, hay consenso en que se aprobará la iniciativa. La cuestión a resolver es si se introducen modificaciones puntuales o no.

En el primer grupo se encuentra el senador por el Frente de Todos de Chubut, Mario Pais, quien puso reparos sobre el artículo 14 del proyecto, que trata sobre los períodos de actualización.

"Como está redactada la norma, se establece que el valor del alquiler debe mantenerse por doce meses y al año se puede actualizar. Se puede interpretar que el primer año se mantendría el valor, pero luego se permitiría establecer una cláusula gatillo mensual", interpretó el legislador por Chubut.

Y explicó que "el valor único por períodos mensuales que se pueden indexar por año, puede verse en el contrato como el valor del mes de marzo es tal, el de abril es tal".

Ya sumó algunos adherentes a su propuesta, quienes señalan que, hasta el 30 de septiembre los inquilinos están bien cubiertos por los Decretos de Necesidad y Urgencia emitidos por el Poder Ejecutivo que evitan los desalojos y congelan los alquileres.

El Senado debatirá el proyecto a partir de las 14 en una sesión virtual

Posturas

Los colectivos que agrupan a los inquilinos piden que se sancione hoy mismo la ley, tal como vino de Diputados. De acuerdo a Inquilinos Agrupados, el 49% de locatarios de todo el país tendría problemas para pagar el mes de junio. Eso representa una caída de 10 puntos porcentuales con respecto al mes pasado.

"La grave crisis económica puede verse cuando observamos que un 20% dejó de tener ingresos y un 48% declaró tener una caída en la entrada de dinero en el hogar", destaca el informe.

A pesar de que el Gobierno determinó que es obligatorio que el locador dé la posibilidad de pagar mediante CBU, se observa que un 44% de quienes respondieron la encuesta pagó en efectivo el alquiler.

En el sector de los propietarios señalan que en la actualidad, los dueños ya están corriendo por detrás de la inflación. Por eso, en caso de aprobarse el proyecto, se incrementará el precio de inicio en los contratos, para cubrirse por los 12 meses que habrá sin aumentos.

Hoy no se permite la indexación, de manera que los aumentos por lo general son con base en la inflación mientras que con el proyecto hay un nuevo mecanismo de actualización anual -en lugar de semestral-, que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.

Otro de los puntos polémicos es la extensión de los contratos de dos a tres años. Si bien esta prolongación puede ser bien vista ya que los propietarios no tienen que estar re-acondicionando los inmuebles cada 24 meses mientras que los inquilinos se ahorran gastos de mudanza o de depósito de garantia, el problema podría surgir en caso de tener un inquilino conflictivo o si aparecen problemas con los contratos durante este período.

Los inquilinos podrán ofrecer un abanico de garantías

Qué dice el proyecto

Estos son los lineamientos del proyecto que podría convertirse en ley este jueves.

• El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
• El plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años.
• No podrá exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes. El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.
• Introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler, dado que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.
• El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad -como el ABL y ARBA- ni el pago de expensas comunes extraordinarias.
• Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).
• El locador deberá informar con tres meses de anticipación si renueva y las condiciones para el nuevo contrato.
• Establece que el locador debe intimar fehacientemente al locatario dando un plazo no menor a 10 días corridos de recibida la notificación y lugar de pago previo a la acción judicial de desalojo.
• Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.
• Para la resolución de conflictos, el proyecto establece que deberán crearse en el ámbito público de las provincias y la Ciudad de Buenos Aires ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo.
• La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión.
• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.

La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del programa, debe tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género y personas adultas mayores.

Deberá promover la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución; propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos para facilitar el acceso a la locación de viviendas; diseñar mecanismos orientados a ampliar la oferta de inmuebles en alquiler destinados a la vivienda; y promover en conjunto con la Anses la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de prestación por desempleo.