¿Qué pasa si no pago las expensas?: el papel del administrador, el deudor y el resto de los copropietarios que sí las abonan

Desde la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO) aseguraron a iProfesional que, a febrero de 2020, cuatro de cada 10 inquilinos en Capital Federal adeuda las expensas.

"La morosidad aumentó de un modo dramático. Con lo grave que esto significa ya que, como las expensas son solidarias, lo que no se paga se divide para ser abonado por el resto de los residentes del edificio. El inconveniente es que eso justamente encarece las expensas del resto, y esa gente también ve afectada su capacidad de pago. Todo se vuelve un espiral dramático que va creciendo", dijo a iProfesional Samuel Knopoff, titular de FEDECO.

Cuando esto ocurre, se presenta un problema para todos los copropietarios, que deben aportar más, para cubrir lo que no aporta el deudor moroso.

¿Qué son las expensas?

Son los gastos de mantenimiento del edificio que deben ser abonados proporcionalmente de acuerdo al porcentual que corresponda en razón de los metros cuadrados de cada unidad funcional.

¿Qué dice la ley sobre el pago de expensas?

El artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre gastos y contribuciones comunes de la propiedad horizontal, indica que "cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea".

"Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros", agrega.

Además, debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

El nivel de morosidad en las expensas alcanzó un nivel récord

Expensas ordinarias

Serán ordinarias aquellas que se exijan para solventar los gastos generales de administración, entre los que se encuentran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal (encargado, auxiliares, suplentes, personal de seguridad, personal de mantenimiento de piletas, jardines, etcétera), las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua, etcétera), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios, fotocopias, etcétera.

Asimismo, son gastos ordinarios los necesarios para realizar mantenimiento y reparaciones de partes y bienes comunes, para mantener el inmueble en buen estado, para su seguridad, comodidad o decoro.

Ejemplo de ellos son, la compra de productos de limpieza, reposición de luces, mantenimiento de ascensores, mantenimiento de portero eléctrico, reposición de vidrios rotos, reposición de baldosas, pintura de partes comunes, arreglos o reparaciones en unidades por daños provenientes de partes comunes, impermeabilización de medianera y terraza, cambios de cerraduras y de llaves, reparación o cambio de cañerías de transporte de fluidos, etcétera.

Son ordinarios también, los gastos necesarios de los seguros que debe contratar el administrador, como son los seguros contra incendios, responsabilidad civil y otros riesgos y los gastos requeridos para las instalaciones necesarias para el acceso de personas con discapacidad.

Expensas extraordinarias

Se establece que será un gasto extraordinario aquel que implique una mejora que incremente el valor al edificio, como por ejemplo: instalar un solárium, comprar equipamiento nuevo para el SUM, construir una pileta de natación, parrillas, instalación de cámaras de seguridad, juegos para niños, obras de arte y cualquier otra modificación que no implique el mero mantenimiento del edificio.

También son gastos extraordinarios los fondos de reserva que se establezcan por asamblea.

Hay que tener en cuenta que cualquier gasto que implique mantenimiento del edificio o partes comunes del mismo se considera gasto ordinario.

El sueldo del portero figura como gasto ordinario en las expensas

¿Quién debe pagar las expensas?

La obligación del pago de expensas recae en cabeza del propietario del inmueble, de quien sea poseedor con boleto de compraventa o del usufructuario del mismo.

En los casos en que el inmueble se encuentre alquilado, el inquilino será quién se obligue, ante el dueño, a abonar las expensas ordinarias de acuerdo a lo pactado en el contrato que oportunamente firmara.

La falta de pago de las expensas puede ocasionar el inicio de acciones judiciales, las que recaerán siempre sobre el dueño del inmueble.

¿Qué pasa si no pago las expensas?

La ley contempla un proceso de ejecución para cobrar judicialmente todas las expensas adeudadas por el copropietario moroso, más intereses.

Quien debe iniciar la ejecución de expensas es el consorcio, a través de su administrador válidamente designado. Para ello, emitirá un certificado de deuda, que con los requisitos legales, será la base para promover la ejecución judicial.

¿Qué papel juega el administrador del consorcio?

El administrador no puede ser responsable de manera directa frente a terceros en el incumplimiento de las obligaciones de pago a cargo del consorcio. Si no logra juntar el dinero necesario para el pago de determinados rubros o proveedores, éstos no podrían requerir el pago a aquel como persona física distinta del consorcio deudor. El que debe es siempre el consorcio.

Sin embargo, este tipo de contrataciones no relevan al administrador de la responsabilidad frente a los consorcistas de rendir cuentas de sus actos, por lo que siempre es aconsejable la colaboración del administrador en las gestiones, sus tareas, apoyo y conocimiento de lo que se está realizando.

Ejecutar judicialmente la deuda por expensas del consorcista moroso, es imperativo para todo buen administrador. No resulta justo ni equitativo que todos los otros propietarios contribuyan pagando las expensas del que no lo hace.

Agotadas las gestiones amistosas, el administrador debe contactar a un abogado para iniciar el juicio ejecutivo de expensas y obtener el cobro íntegro de la deuda (a la que se deben sumar intereses).

Es importante verificar que se cumpla con todo el procedimiento previsto en el reglamento de copropiedad: muchas veces se prevé por hay que intimar fehacientemente al pago antes de promover la ejecución.

El administrador del consorcio es quien inicia el juicio por falta de pago

¿Cómo es el juicio por el cobro de expensas?

Los juicios ejecutivos son procedimientos mucho más rápidos y sencillos que otros procesos en los cuales se deben cobrar instrumentos que no traen de por sí aparejada la ejecución.

Iniciado el juicio, el juez debe examinar el certificado de deuda de expensas. Si cumple los recaudos para su validez como título ejecutivo, ordenará el embargo de bienes del deudor y la intimación de pago. En caso de que el deudor no pague ante la intimación, se procede a la ejecución de los bienes embargados.

¿Qué bienes se pueden embargar en una ejecución de expensas?

Lo habitual es que se embargue el inmueble que origina el devengamiento de las expensas.

¿Qué tasa de interés se utiliza para el cálculo?

La respuesta es más sencilla de lo que parece. El que esté dispuesto en el reglamento de propiedad. El uso de uno por sobre el otro, tampoco es potestativo del administrador que se encuentra obligado a cumplir el reglamento en todo lo que diga, incluso, claro está, en el cálculo de los intereses.

Solo para el caso en que el reglamento nada diga (ni prohíba la aplicación de los mismos), podría resolverse por asamblea convocada al efecto; sin embargo, la morigeración o el incremento de los intereses ya determinados en aquella, podría ser tomada como una modificación estatutaria, con lo que ello implica en cuanto a quorum y porcentajes.

La tasa de interés aplicable dependerá de diversos factores

¿Cómo se puede defender el deudor?

Ejecutar una deuda por expensas implica ejecutar a quien no firmó personalmente el instrumento que se ejecuta, sino que el mismo surge de una certificación expedida por un tercero: el administrador, que representa a la persona jurídica privada consorcio de propietarios.

Cuando el consorcio ejecuta expensas, al ejecutado le quedan pocas defensas procesales, quien no puede discutir la causa de la obligación ni tampoco abrir a prueba el expediente.

Si hay inconsistencias deberá reclamar en juicio ordinario posterior.

A veces el ejecutado, al que por diversas razones se le ha negado recibir el pago de expensas en tiempo y forma, se ve atado a un juicio interminable donde paga reiteradamente - en el expediente - capital, intereses y gastos causídicos por expensas que se van devengando mes a mes, sin que pueda poner finiquito a un juicio que termina siendo injusto al prolongarse indefinidamente, cuando el ejecutado tiene voluntad de pago.