Inmobiliarias advierten que subirán los alquileres y hacen lobby para frenar la aprobación de la ley

En los últimos días, distintos sectores, especialmente los que agrupan a las inmobiliarias, comenzaron a advertir con mayor énfasis que la iniciativa que busca modificar  el capítulo del Código Civil referido a los alquileres de vivienda se transformará en un boomerang para los inquilinos.

Esto se debe a que, desde su punto de vista, terminará traduciéndose en un canon mensual mayor porque los propietarios buscarán protegerse de la inflación de manera previa, solicitando un monto inicial más alto o, en otros casos, se eliminará al inmueble de la oferta por temor a rentabilidad nula o, incluso, negativa. En este último caso será un "todos pierden".

Las últimas fichas de los dueños de los inmuebles e inmobiliarias para tratar de frenar la propuesta se juegan ahora en el Senado, que deberá analizar en comisión el proyecto que obtuvo media sanción de Diputados. Allí, los legisladores aprobarían el texto –posiblemente en las sesiones extraordinarias de diciembre o enero- ya que el peronismo es uno de sus impulsores y puede llegar a tener 41 de los 72 legisladores. Es decir, solo con sus votos propios, le alcanza y le sobra para aprobar la ley.

Una de las advertencias se centra en que la comisión inmobiliaria se establecerá sobre un contrato de 36 meses y no de 24, como es ahora, por lo que habría que pagar un equivalente a tres meses. A esto hay que sumarle la posibilidad de un impuesto por sellos local, lo que puede resultar aún más oneroso por ser un contrato tan extenso.

Además, desde Reporte Inmobiliario destacan que si este año se hubiese aplicado el nuevo índice que plantea el proyecto -que combina en partes iguales inflación (IPC) y evolución de salarios (Ripte)-, las subas de precios hubiesen sido más altas que las actuales.

Es que el índice Ripte podría cerrar el año por encima del 30% y las consultoras estiman que la inflación rondaría el 55%, lo que da una actualización de alquiler cercana al 42,5%. Mientras que las transacciones se vienen pactando con subas promedio de 30% anual (15% en cada semestre).

Inquilinos no ven motivos para encarecimiento

De acuerdo con los sectores que defienden los intereses de los inquilinos, el reajuste anual estipulado en el proyecto, que surge a partir de un promedio del aumento de los salarios y la inflación, no implicará un agravamiento respecto de la situación actual. Pero las cámaras empresariales reiteran que disparará el precio de los alquileres de un año a otro.

Para el colectivo Inquilinos Córdoba no existen motivos para que los precios se disparen. "Vemos que ante cualquier tipo de modificación se empieza a plantear el aumento de los alquileres y realmente no encontramos un justificativo de por qué se traslada al precio. Hoy estamos pagando lo máximo que podemos pagar. El 50 por ciento del sueldo de una persona se va en su vivienda; no se puede hacer más", agregó.

Sobre la nueva fórmula de cálculo que prevé un balance entre el aumento de la inflación y los salarios de manera anual, los inquilinos subrayan que les dará la posibilidad de prever mejor sus gastos con los nuevos parámetros de actualización.

"Mejora las condiciones para los inquilinos pero al mismo tiempo aumenta el riesgo para los propietarios. Por ejemplo, al bajar la garantía a solo un mes por tres años de contrato; antes era un mes por cada año de contrato. Antes se sabía cuántos pesos se obligaban ambas partes a dar y a recibir. Hoy es algo incierto", explicó José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.

"Antes se pagaba comisión inmobiliaria por un alquiler de dos años pero ahora la comisión va a ser más alta porque se van a tomar los tres años del contrato. Y cuando se suma un costo a una de las partes, lo primero que va a intentar hacer esa parte es transferirlo", anticipó Rozados.

Es decir, los propietarios -en caso de hacerse cargo de la comisión inmobiliaria-, prorratearán este monto en los 36 meses y además le sumarían un porcentaje adicional para compensar ese gasto inicial.

¿Se perjudica el inquilino del interior del país?

El presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarias de la Ciudad de Buenos Aires, Armando Pepe, criticó el proyecto al asegurar que el porcentaje de actualización "va a ser mucho mayor" y la extensión del contrato "le hace ruido a los propietarios".

Por otro lado, representantes de las cámaras inmobiliarias del interior señalan que la propuesta normativa, tal como está redactada, apunta a proteger a los inquilinos de la ciudad de Buenos Aires, ya que en el interior "la realidad es distinta" y que, de aplicar el nuevo índice de actualización, las subas de precios serían más altas que las actuales.

Es que exceptuando Capital y el conurbano bonaerense, se está llevando adelante una actualización de los alquileres semestral promedio de 17 por ciento pero la inflación superó el 50%, por lo que si se sanciona el proyecto, el alquiler sería mucho más caro.

En esos lugares, además, ya se aceptan garantías que no son únicamente propietarias, como recibos de sueldo con seguro de caución u otros tipos de garantía que hay en el mercado. Allí, tampoco el inquilino suele pagar las expensas extraordinarias.

Comisiones bajo la lupa

Por lo pronto, uno de los temas que no se incluyó en el proyecto es quién deberá hacerse cargo del pago de las comisiones inmobiliarias.

La iniciativa con media sanción determina que si interviene un corredor inmobiliario, "ambas partes le deben comisión", salvo que se pacte lo contrario. Si interviene un corredor por ambas parte, cada uno cobra de su respectivo comitente.

Desde Inquilinos Agrupados explican que seguirá funcionando como hasta ahora en el caso de la ciudad de Buenos Aires donde solo corresponde pagar al propietario, pero se trata de una legislación solo a nivel local.

"La discusión que estamos teniendo ahora es que el comitente es el que encarga el servicio, que es el propietario y las inmobiliarias dicen que es el inquilino", detalló Gervasio Muñoz, titular de dicha agrupación.

Pero para las inmobiliarias, la nueva ley les permitirá cobrar por igual a las dos partes y que este ítem ya no dependerá las legislaciones locales, como la de Ciudad de Buenos Aires, por una cuestión de prelación normativa.

Aspectos principales

Según el proyecto:

- Los ajustes deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales de la inflación, según el índice de precios al consumidor que mide el Indec, y de los salarios, de acuerdo con el índice Ripte.

- Los contratos se extenderán por un plazo mínimo de tres años, en lugar de los dos actuales.

- Las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario. Solo estarán a cargo del inquilino las expensas que incluyan los gastos habituales.

- Se reducirá el depósito de garantía a un mes de alquiler. Una vez finalizado el contrato, se devolverá una suma equivalente al precio del último mes o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.

- Se contemplarán diversas opciones para facilitar las garantías para los inquilinos, no sólo a través de la garantía inmobiliaria. Entre ellas, aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza; o garantía personal del inquilino (se documenta con recibo de sueldo o certificado de ingresos). El inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una de las propuestas.