Media sanción para la Ley de Alquileres: claves para entender los cambios que se vienen

En la última sesión del año, la Cámara de Diputados le dio media sanción a un proyecto consensuado entre los distintos bloques, conocido como "ley de alquileres", que pretende alargar los plazos de locación de viviendas y abaratar los costos que deben enfrentar los inquilinos.

Durante el debate en comisión quedó en claro que la intención de los legisladores era el de replicar los puntos centrales del texto avalado hace dos semanas por la Comisión de Legislación General. Ahora, la iniciativa pasará a la Cámara de Senadores y hay altas probabilidades de que sea aprobada en las sesiones extraordinarias de diciembre o enero, que serán convocadas por el futuro presidente Alberto Fernández.

Si bien se plantearon objeciones–principalmente del interbloque Cambiemos-, la iniciativa no sufrió modificaciones y eleva el plazo mínimo del alquiler de dos a tres años; establece un nuevo mecanismo de actualización de los montos; y ofrece un menú de garantías entre las cuales el inquilino podrá optar, no tuvo mayores problemas en ser aprobado.

También contempla el registro de los contratos en la AFIP y amplía la oferta de garantías que puede presentar la persona inquilina. También, da lugar a grupos vulnerables, jubiladas/os y mujeres en situación de violencia, como foco de políticas especiales.

En rigor, se trata de una modificación a algunos artículos del Código Civil del capítulo de locaciones  y se establece que el monto alquiler será actualizado de forma anual según una combinación entre el índice inflacionario y el de variación salarial.

En cuanto a las garantías a presentar por parte del inquilino, actualmente el propietario es quien impone la garantía para el alquiler. En cambio, con la futura ley el inquilino podrá elegir dos opciones dentro de un amplio menú, y el propietario deberá aceptar una de esas propuestas.

El proyecto le permite al inquilino presentar garantía propietaria, certificación de ingresos o recibo de sueldo, avales bancarios o un seguro de caución.

Además, destaca que as expensas ordinarias deben ser afrontadas por el locatario, y las expensas extraordinarias siempre quedarán a cargo del propietario.

Para los defensores de la iniciativa, los problemas que tiene el acceso a la vivienda son la dolarización del mercado inmobiliario y su concentración, entre otros puntos, por lo que era necesario regular este tema.

El presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, consideró "fundamental" la regulación del precio y afirmó que "es muy importante que salga la ley".

"Si las inmobiliarias y los colegios de corredores están en contra, es porque beneficia a los inquilinos". "Es básica esa regla: si se quejan debe ser por algo", agregó.

Según la 2da Encuesta Nacional de Inquilinos, en promedio, más del 45% de los ingresos de los hogares se destina al pago del alquiler y las condiciones son preocupantes: contratos abusivos y regulaciones inexistentes.

La coordinadora del área Derecho a la Ciudad de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), Rosario Fassina, destaca que "En Argentina, cada vez más gente alquila. El alquiler alcanza al 18,8% de los hogares del país y se duplicó en los últimos 20 años, y en el caso de la Ciudad de Buenos Aires ya supera un tercio de su población".

Hay que recordar que el Senado, a finales de 2016, ya había dado media sanción a un proyecto que regulaba los alquileres de vivienda, pero no fue tratado por la cámara baja, por lo que perdió estado parlamentario.

Inmobiliarias advierten sobre retracción de oferta

En tanto, quienes cuestionan el nuevo texto –o al menos algunos de sus aspectos principales- señalan que es un error cambiar el plazo de actualización del valor del canon locativo, que en un principio iba a ser semestral y ahora, en caso de ratificarse por el Senado, pasará a ser anual, por lo que en épocas de inflación habrá una retracción en la oferta. Y piden dejar en manos de la negociación entre las partes, el índice a utilizar.

Uno de los sectores que había mostrado mayor resistencia era el del sector de los corredores inmobiliarios, porque consideraba que iba a generar mayor incertidumbre en propietarios e inquilinos, lo que incidiría en el costo de acceso a la propiedad.

Para dejarlos conformes, del proyecto se quitó quien debía hacerse cargo de la comisión inmobiliaria y sus respectivos porcentajes, que deberá ser definido por las distintas legislaturas provinciales.

"En términos generales, si bien le dará mayor previsibilidad al inquilino porque va a tener que renegociar su contrato cada tres años, también le traerá mayor incertidumbre al propietario, porque durante ese período no puede disponer del inmueble", destacan los corredores inmobiliarios.  Por ese motivo, consideran que es probable que los propietarios decidan aumentar el precio inicial del contrato como una manera de cubrirse de la pérdida del poder adquisitivo.

En cuanto a la devolución del depósito de garantía al inquilino, actualizado al finalizar el contrato, no hubo mayores objeciones de las partes.

En tanto, la inclusión de un sistema de arbitraje para la resolución de conflictos es uno de los puntos que Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, resalta como positivos en el proyecto.

"La cláusula de arbitraje puede llegar a bajar los tiempos de resolución de un conflicto a entre 30 y 60 días, y permite, de forma voluntaria, evitar una instancia judicial. El tribunal se haría con el Colegio de Abogados, representantes inquilinos y la cámara inmobiliaria", concluyó.

En cuanto a las garantías en los contratos, que se suma a la tradicional garantía inmobiliaria, el aval bancario o el seguro de caución que comercializan las aseguradoras.

En el mercado existen unas 200 compañías de seguros, de las cuales 60 se dedican a la venta de seguros de caución para alquiler. Entre estas 60, sólo 10 concentran el 90% del mercado, como es el caso de SURA, CHAB, Zurich, Crédito y Caución o Finanzas y Crédito, entre otras.

El 70% de las garantías en los contratos de alquiler siguen siendo propietarias. Es decir, cuando el inquilino consigue a alguna persona que le salga de garante con el título de propiedad de su inmueble. Pero también se dio un crecimiento de los seguros de caución y de las garantías de fianzas. Estas últimas son más accesibles para los potenciales inquilinos porque son ofrecidas por algunas inmobiliarias son vistas con desconfianza por las compañías que ofrecen el seguro de caución porque "no deben presentar avales suficientes" como para tranquilizar a los propietarios.