¿Bajará el costo de los contratos de alquiler?: cómo es el proyecto de ley que buscan reimpulsar legisladores

Pagar el canon del alquiler es cada vez más difícil para los inquilinos. Se calcula que destinan alrededor del 45% del sueldo para cubrir el mes sin contemplar las expensas, cocheras, u otros  servicios.

Por ese motivo, los diputados de diferentes bloques de la oposición buscarán insistir con el tratamiento de la ley impulsada por la Federación de Inquilinos Nacional para tratar de abaratar costos al momento de firmar el contrato, fijar los aumentos y permitir el recupero del depósito mucho más rápido.

El problema principal para los inquilinos es que, al momento de firmar el contrato, en la mayoría de las provincias del país, deben pagar por adelantado el mes de adelanto, otro de depósito, y en algunos casos, la certificación de firmas y trámites relacionados. Si se suma la comisión, el monto para ingresar a un departamento o casa, podría elevarse a casi cinco meses de renta.

Durante este año, el análisis del proyecto que tiene media sanción del Senado avanzó poco y nada en la cámara baja. El apuro de las federaciones de inquilinos y de varios legisladores es que la iniciativa perderá estado parlamentario si no se trata antes de fin de año.

En abril, la diputada Vanesa Siley, del bloque Unidad Ciudadana, realizó la presentación de una nota para el tratamiento del proyecto que debe seguir su curso en la Comisión de Legislación General, presidida por Daniel Lipovetzky, donde lleva varios meses parado.

La iniciativa aprobada de manera unánime en el Senado plantea, entre otras cuestiones, que los aumentos sean anuales y fijados por un índice que combine inflación y variación salarial y que el plazo mínimo contractual se amplíe a 3 años.

De acuerdo a los fundamentos de la propuesta presentada por la senadora Silvia García Larraburu, se modifica el Código Civil y Comercial de la Nación en materia de locaciones urbanas y propone mejorar las condiciones de los contratos de alquiler con destino habitacional a fin de evitar abusos.

Si bien en la cámara baja hay coincidencias con la media sanción del Senado en, por ejemplo, fijar un límite a las comisiones inmobiliarias o a que se obligue a los propietarios a devolver el depósito una vez finalizado el contrato actualizado al último mes pagado, hay puntos que generan cortocircuitos entre las partes involucradas.

El punto que traba casi toda la discusión se da por la forma de actualización de los aumentos del canon locativo en este contexto inflacionario. En la actualidad, los incrementos se fijan cada seis meses o un año y se estipulan en un monto o porcentaje fijo. En 2017, se calcula que hubo una suba promedio del 30% y este año, por la devaluación del dólar, ese porcentaje podría superarse.

Fuentes del oficialismo le negaron a iProfesional que estén intentado frenar el debate, tal como sostienen las agrupaciones de inquilinos y el bloque kirchnerista.

Puntos principales

El dictamen una vez votado en el recinto de Diputados, deberá volver a la cámara alta. Para las inmobiliarias, este tipo de leyes no sirve demasiado porque los propietarios terminarán trasladando los nuevos gastos al precio del canon locativo o, en el peor de los casos, retirarán los inmuebles de la oferta.

"El mercado inmobiliario no quiere ningún tipo de regulación, prefieren estar desregulados para poder abusar de las condiciones de los inquilinos", asegura Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados. Cualquier tipo de regulación implicará un lím­ite a las inmobiliarias. De todos modos, aclaró que la ley será un "primer paso", y habló de otras modificaciones necesarias en un futuro: "Es un mercado en negro, no hay registro de nada, cómo y cuánto facturan, es un negocio muy turbio".

Entre otros temas, se discute:

Precio: La propuesta del Senado es que el canon se ajuste una vez por año y de acuerdo a un promedio entre la inflación y los aumentos salariales. En cambio, el oficialismo en Diputados proponía que se considere sólo el Coeficiente de Variación Salarial, pero para los alquileres que no superen las 840 unidades UVA, las mismas que se usan para los créditos hipotecarios: hoy serían $21.562. Los contratos por encima de ese precio se ajustarían de acuerdo a los que pactasen el dueño y el inquilino.

El año pasado se firmó un  dictamen, que ya caducó, que contemplaba que "en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional se podrán acordar ajustes anuales, los cuales sólo se aplicarán si la inflación durante ese período es superior al 6%, de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor elaborado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC). En tal caso, a efectos de efectuar la actualización del alquiler deberá tomarse el valor de las UVA".

Es decir, esta cláusula de actualización anual solo será operativa cuando la inflación supere el 6% anual de acuerdo a los datos difundidos por el INDEC.

Expensas extraordinarias: siempre correrán por cuenta del dueño y no del inquilino.

Depósito: Se reintegraría el monto determinado al momento de entregar la llave, pero actualizado a un valor equivalente al último mes de alquiler.

En la ley vigente, el locatario recibe el dinero abonado dos años antes de irse, o sea cuando el contrato recién iniciaba. Por lo tanto, ese dinero perdía poder adquisitivo.

Plazo mínimo. Si se aprueba el texto del Senado, se ampliaría de dos a tres años el plazo de la locación de inmuebles para vivienda. El oficialismo en Diputados quiere mantener el plazo actual.

Garantía: Se incorporó una ampliación de los instrumentos que servirán al inquilino para ingresar a una propiedad: garantía real, aval bancario, seguro de caución; garantía personal del locatario o del fiador, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente; y cualquier otra que resulte satisfactoria a criterio del locador.

En todos los casos, dicha garantía debe cubrir al menos cinco meses del canon locativo.

Otro de los puntos de la iniciativa consiste en que, en caso de destino habitacional, al inquilino no se le podrá pedir un depósito mayor a un mes; y cuando se realice la renovación de contrato "las comisiones u honorarios no podrán superar el valor de medio mes de alquiler".

El oficialismo busca introducir el concepto de "alquiler social" que indica que el Poder Ejecutivo, a través de la Secretaría de Vivienda y Hábitat, deberá "crear un programa destinado a apoyar a los inquilinos que tengan dificultades para cumplir con los requisitos de la garantía, depósito e incluso pago de alquileres, siempre que el destino de las mismas sean viviendas sociales".

Resolución anticipada. Se elimina el plazo de seis meses para que el locatario pueda resolver  el contrato sin causa. Podrá hacerlo en cualquier tiempo, pero se mantienen las indemnizaciones.

Regulaciones provinciales

En la provincia de Buenos Aires, la Federación de Inquilinos y la Asociación Platense de Inquilinos, junto a legisladores de diferentes bancadas realizaron una jornada en la Cámara de Diputados analizaron el proyecto de ley presentado por los diputados José Ottavis y Rocío Giaccone que propone una modificación de la ley 10.973 librando a los inquilinos de los gastos administrativos y de las comisiones inmobiliarias al momento de firmar o renovar un contrato de alquiler.

Cambiemos le dio un respaldo clave, ya que el presidente de la cámara de Diputados, Manuel Mosca, presentó, avalado por la gobernadora María Eugenia Vidal, un proyecto similar. También exime a los locatarios del pago de gestoría de los documentos oficiales requeridos en el trámite, como los sellos.

Además, le pone un límite al cobro de comisiones a los propietarios: será del 4% de toda la operación. En caso de que las inmobiliarias quieran sobrepasar ese tope o cobrarles algún tipo de comisión a los inquilinos, recibirán una multa del 4% de la operatoria, que será destinada a un fondo para el acceso a tierras sociales (75%) y como resarcimiento para el inquilino o propietario (25%), según el caso.

Los beneficios correrán para personas físicas que busquen un alquiler con destino habitacional: quedan exceptuados, por caso, empresas u organismos oficiales o financieros que busquen propiedades con fines comerciales.

Fallo a favor de los inquilinos

En la Ciudad de Buenos Aires, el Juzgado N° 14 del Fuero Contencioso Administrativo y Tributario rechazó una demanda que pretendía que los inquilinos vuelvan a pagar las comisiones. La demanda fue presentada por el sector inmobiliario.

Tanto el Centro de Corredores Inmobiliarios cómo el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios pidieron la inconstitucionalidad de la Ley 5.859, sancionada el año pasado por la Legislatura porteña.

La normativa determina que el dueño del inmueble se responsabiliza del 4,15% del valor del contrato y no traslada este costo al inquilino. Antes de la regulación, el importe se sumaba a los cargos del inquilino y se negociaba libremente entre inmobiliaria y locador para cerrar el valor de la comisión. El fallo será apelado