Cuándo prescriben las deudas de expensas

Las expensas subieron un 114,89% entre enero y agosto pasado en los edificios de la Ciudad de Buenos Aires. Sin incluir deudas, el promedio correspondiente al octavo mes del año fue de $201.367, versus los $188.919 que se debieron abobar en julio, un incremento del 6,58% en la comparativa mensual, pero un 267,02% si se lo equipara con agosto de 2023, según datos de Consorcio Abierto. 

Este costo en alza se explica, en parte, en los siguientes guarismos: en agosto de 2024 el Índice de Precios al Consumidor (IPC) reflejó un incremento mensual del 4,2% y acumuló una variación del 94,8% en lo que va del año. Al descomponerlo por categorías, el sector de vivienda, agua, electricidad y otros combustibles registró el mayor aumento (7%), impulsado principalmente por las subas en alquileres, gastos asociados y los servicios de agua, electricidad, gas y otros combustibles.

Buenos Aires no es la excepción: varias provincias de la Argentina también experimentaron un significativo crecimiento del valor de las expensas. Por ejemplo, en Córdoba subieron un 126,14% entre enero y agosto (se paga un promedio de $77.517); en Santa Fe, un 132,85% ($77.880) en el mismo lapso, y en Entre Ríos el incremento fue del 113,68% ($39.642).

Cuántos meses puedo deber de expensas

El Artículo 2572 del Código Civil y Comercial establece que el cobro ejecutivo de las expensas prescribe a los 2 años. En cuanto al criterio de acción, "si el consorcio reclama la deuda por carta documento o a través de un juicio pone en suspenso ese plazo", aclara el administrador de consorcios Sebastián Szyldergemajn.

Pero atención: "Ello no significa que la deuda anterior no pueda reclamarse y cobrarse por la vía ordinaria (prescripción a los 5 años). Por supuesto, el procedimiento es distinto y el segundo alonga los plazos", pormenoriza Jorge C. Resqui Pizarro, presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS).

Si el propietario no tiene voluntad de pago total o bien de pagos parciales mediante un convenio de pago, "a los 3 o 4 meses conviene iniciar el juicio", aduce Szyldergemajn. Lo importante es saber que el proceso judicial por ejecución de expensas requiere un seguimiento permanente, "hay que estar todo el tiempo en el expediente actualizando la cuenta corriente con las expensas que se van devengando de forma mensual".

Por eso se recomienda que "quien inicie un juicio por ejecución de expensas le deje un poder al abogado para hacer el proceso más rápido". De lo contrario, habrá que firmar un escrito tras escrito todas las semanas y si bien esto es lo que se espera de un buen administrador, la recomendación es otorgarle poder al abogado para agilizar los procesos.

En términos, si una deuda lleva un período de 2 años y el consorcio no se la reclamó al propietario, cuando se inicia el juicio seguirá perdiendo capital e intereses mensuales por cada mes que se demore en iniciar el juicio.

Si se comienza el juicio un mes después de cumplido el plazo de 2 años no es que se pierde toda la deuda, sino que prescribe el primer mes. Así, "si la deuda data desde enero de 2023 y se inicia el juicio en enero de 2025, el mes que prescribió es el de enero de 2023, no así el capital e intereses que corren desde febrero de 2023", detalla Szyldergemajn.

Morosidad de pagos: cómo impacta la inflación en las expensas

Tras haber llegado en agosto al 236,7% interanual, la inflación sigue sin dar demasiada tregua, y en ese escenario, otros factores también impactan en el pago de las expensas.

Si bien no hay estadísticas certeras, varios sondeos indican un aumento de la morosidad del 30%, "muy por encima de la media habitual", asevera Resqui Pizarro. Esto sucede especialmente en CABA y algunas zonas del conurbano.

"El impacto mayor en el monto de las expensas lo da el aumento desmesurado de los servicios públicos domiciliarios (en los consorcios con servicios centrales, el incremento del gas fue exponencial este invierno)", asevera.

Sin dudas, "Aysa se lleva la mayor parte en los incrementos. La baja de la inflación aún no se siente en la mayoría de los consorcios y conjuntos inmobiliarios", comenta Resqui Pizarro. Por el contrario, la gran mayoría de los rubros continúan subiendo, aunque en menor medida que en el primer semestre (incluido la carga laboral).