Transferencias de inmuebles: cuándo pagan ITI o Ganancias y en qué caso están exentas

El sensible mercado inmobiliario se encuentra acorralado por los impuestos. A pesar de que actualmente rige una ley de blanqueo para la actividad de la construcción, las futuras inversiones se encuentran jaqueadas por los tributos y por la actual  ley de alquileres que no beneficia ni a los inquilinos ni a los propietarios ya que los termina paralizando. 

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) paga el 1,5% sobre el precio de la venta, alcanza a las operaciones de bienes que fueron originalmente adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2017. Las obras sobre inmueble propio existentes al 1 de enero de 2018, que dan como resultado una construcción tienen que abonar el impuesto a la transferencia de inmuebles.  

En los casos de inmuebles adquiridos  a partir del 1 de enero de 2018, al momento de la venta corresponderá tributar el Impuesto a las Ganancias del 15%, que se calcula sobre el resultado de la operación comparando el precio de la venta con el costo actualizado. 

Los bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante (fallecido)  o el donante lo hubiese adquirido a partir del 1 de enero de 2018, la posterior venta que realice el heredero tiene  que abonar el Impuesto a las Ganancias. En esos casos, esas operaciones no estarán alcanzadas por el ITI.

Mapa impositivo de las transferencias de inmuebles

El mapa impositivo de las transferencias de inmuebles, luego de la reforma realizada por el gobierno anterior plasmada en la ley 27.430, dejó este mapa de situaciones derivadas de los impuestos que las afecta:

1 - Venta de vivienda propia

Los inmuebles destinados a casa habitación, que están destinados a la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del contribuyente se encuentran exentos en el impuesto a las ganancias (del 15%)  y en el impuesto a la transferencia de inmuebles (del 1,5%). 

El mercado inmobiliario se encuentra acorralado por los impuestos las futuras inversiones se encuentran jaqueadas por los tributos y la ley de alquileres

 En  el momento de vender la vivienda o terreno para adquirir o construir, dentro del  plazo de un año, una propiedad destinada a casa-habitación propia,  se puede solicitar el certificado de no retención del impuesto a la transferencia de inmuebles. Este impuesto se aplica para aquellas viviendas que fueron adquiridas con anterioridad al 1 de enero de 2018. 

Para eso, hay que solicitar el certificado de no retención del impuesto, con una antelación mínima de 20 días corridos al de la operación. El certificado de no retención tiene una validez de hasta 60 días corridos, contados desde la fecha de emisión.

Existe un trámite simplificado y otro general, que pueden  realizarse por teléfono o por internet.  

2 - Venta de inmueble por un residente en el exterior

 Los residentes en el exterior o quien los represente,  tienen que solicitar el certificado de retención en AFIP y serán los agentes de retención, por ejemplo los escribanos,  quienes retengan el importe correspondiente que surja de ese trámite. El certificado de retención se solicita con una antelación mínima de 20 días corridos a la celebración del acto de transferencia.

3 - Impuesto cedular

Quedan gravados los resultados de la enajenación de inmuebles que fueron adquiridos a partir del 1 de enero de 2018. Pagan la tasa del 15%, calculada sobre la ganancia bruta determinada deduciendo del precio de venta el costo de adquisición actualizado por el índice de precios al consumidor (IPC) Pueden descontarse los gastos por comisiones, honorarios, impuestos, tasas y otros que se encuentren vinculados con la operación. 

4 - Inmuebles del exterior

 Aquellos inmuebles del exterior, que se compraron antes del 1 de enero de 2018, no pagan ninguno de los dos impuestos. En cambio, los adquiridos a partir de esa fecha tienen que pagar el impuesto a las ganancias del 15% sobre el resultado obtenido, que surge de comparar el precio de venta con el de compra, al valor del dólar oficial de la fecha de la venta. 

Transferencias de inmuebles: cuándo pagan ITI o Ganancias

Luego de la reforma

A partir del año 2018, convive el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) con el Impuesto a las Ganancias. De esta forma, en esas operaciones se aplicará uno u otro tributo.

Los resultados obtenidos por la transferencia que realicen las personas de inmuebles que hayan comprado a partir del 1 de enero de 2018 quedan gravados al 15% en el Impuesto a las Ganancias.

Si el inmueble se recibió por herencia, estará alcanzado por Ganancias sólo cuando el donante que lo cede lo adquirió a partir de 2018.

Para tener que pagar el Impuesto a las Ganancias la condición es que el titular venda un inmueble, que compró a partir de ese año y siempre que no sea su casa habitación.

En cambio cuando se vende un bien que fue adquirido antes del 2018, seguirá rigiendo el ITI, en donde el escribano le debe retener al vendedor el 1,5% sobre el valor de la escritura en la medida que no reemplace ese bien de vivienda dentro del plazo de un año de efectuada la venta.

A través de la Resolución General 4190, la AFIP aclaró que para las operaciones alcanzadas por Ganancias el escribano no tendrá que aplicar la retención que ordenaba una norma anterior.  

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) paga el 1,5% sobre el precio de la venta,  alcanza a las operaciones de bienes que fueron originalmente adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2017

 El Impuesto a las Ganancias (cedular) se calcula aplicando la tasa del 15% sobre la diferencia entre el valor de venta actual menos el de costo actualizado por el índice IPC (INDEC) y los gastos de la venta. Si una persona recibe como herencia un inmueble que fue adquirido por el donante antes del 2018, y luego el heredero lo vende debería pagar el 1,5% de ITI y no el Impuesto a las Ganancias.

Otra novedad que introdujo la última reforma tiene que ver con el valor locativo de los inmuebles y el de incorporación al patrimonio que esos bienes tienen en los casos de herencias. En el primer caso el valor no podrá ser inferior al precio de mercado, y en el segundo caso (herencias) el valor de los inmuebles se incorpora al patrimonio del heredero al importe impositivo del anterior titular o, de no existir, será al valor de mercado. Anteriormente, se tomaba de referencia el valor fiscal del inmueble.

Cuándo se considera venta

Las normas  onsideran que se encuentra configurada la operación de venta, alcanzada por el Impuesto a las ganancias a partir del 1° de enero de 2018, inclusive, cuando:

1. Se otorga la escritura traslativa de dominio;
2. Se suscribe el boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se entregue la posesión;
3. Se concede la posesión, aun cuando el boleto de compraventa u otro compromiso similar se hubiere celebrado con anterioridad;
4. Se adquiere el boleto de compraventa u otro compromiso similar –sin la posesión o de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles; o
5. Se produce el ingreso al patrimonio del causante o donante, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación.

 Cuando se trate de obras en construcción sobre inmueble propio, producidas antes del 1 de enero de 2018, la enajenación del inmueble construido quedará alcanzada, de corresponder, por el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) y no por el Impuesto a las Ganancias.

Se definen como ganancias de fuente argentina las generadas por la transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, con independencia de la nacionalidad, domicilio o residencia del titular o de las partes que intervengan en las operaciones.

Si el inmueble se recibió por herencia, estará alcanzado por Ganancias sólo cuando el donante que lo cede lo adquirió a partir de 2018

En caso de no poder determinarse el valor de adquisición, se considerará el valor de plaza del bien a la fecha de incorporación al patrimonio del enajenante o donante, el que deberá surgir de una constancia emitida y suscripta por un corredor público inmobiliario matriculado, por otro profesional matriculado cuyo título habilitante le permita dentro de sus incumbencias la emisión de tales constancias o por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Para los casos de inmuebles ubicados en el exterior, transferencias que estarán gravadas también, la valuación deberá surgir de dos constancias emitidas por un corredor inmobiliario o por una entidad aseguradora o bancaria, de ese país. La ganancia de los residentes en el exterior, derivada de la enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, quedará alcanzada a la alícuota del 15%, pudiendo descontarse sólo aquellos gastos realizados en el país.

El adquirente o cesionario deberá retener el impuesto con carácter de pago único y definitivo debiéndolo ingresar en forma personal o, de no ser residente, a través de su representante legal en el país.

Algunos ejemplos de operaciones

• Venta del único inmueble adquirido hasta el 31 de diciembre de 2017, que es casa habitación y lo reemplazará por otro dentro del año: no paga ITI, ni el Impuesto a las Ganancias. Debe hacer el trámite de exención desde la página de la AFIP.
• Venta de un inmueble comprado antes del 31 de diciembre de 2017, que no se reemplaza por otro: Paga el 1,5% del ITI, lo retiene el escribano.
• Venta de la casa habitación que había sido comprada en el año 2018: no paga Ganancias, tampoco ITI.
• Venta de un inmueble adquirido en 2018 y que no es vivienda: paga el 15% sobre el resultado obtenido (precio de venta menos el costo de compra actualizado).
• Bien vendido que había sido heredado en 2018, que el donante adquirió antes del 31 de diciembre de 2017: Paga el ITI del 1,5%.
• Bien heredado en 2018 que luego se vende y que el donante originalmente compró en 2018: paga el Impuesto a las Ganancias.
• Bien vendido en 2018 que había comenzado a construirse en 2017: Paga el ITI.