Nueva ley de alquileres: cuáles son los cambios y cómo registrar los contratos
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Desde julio de 2020 rige la nueva ley de alquileres que, entre otras novedades, introduce cambios en la actualización del valor de los alquileres, el pago de expensas y crea el Programa Nacional de Alquiler Social.
A continuación, los puntos centrales de la nueva ley de alquileres:
Nueva ley de alquileres: cuáles son los cambios
- Cómo se actualiza: respecto al índice para la actualización anual de los precios, la nueva ley de alquileres establece que estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
- Plazo mínimo: la nueva ley de alquileres establece que el plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años.
- Depósito: el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes, establece la nueva ley de alquileres. Además introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí con cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.
- Expensas extraordinarias: de acuerdo a la nueva ley de alquileres, el locatario no tiene a su cargo el pago expensas comunes extraordinarias ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como Impuesto inmobiliario, Alumbrado público y otros gastos municipales.
- Garantía: los locadores -establece la nueva ley de alquileres- deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).
- Renovación: faltando 3 meses para finalizar el contrato, la nueva ley de alquileres establece que cualquiera de las partes puede convocar a la otra a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio o negativa del locador de llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato sin pagar la indemnización correspondiente.
Otro cambios
La nueva ley de alquileres incorpora la posibilidad de constituir un domicilio electrónico para las notificaciones fehacientes de manera de agilizar las comunicaciones entre las partes del contrato.
Se establece que previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, especifica la nueva ley de alquileres.
Para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa se establece -en la nueva ley de alquileres- que el Poder Ejecutivo Nacional, en forma concertada con las Provincias y la CABA, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo.
En los casos de desalojo el procedimiento de mediación prejudicial, deja de ser optativo para el reclamante como hasta ahora y pasa a ser obligatorio; señala la nueva ley de alquileres.
La nueva ley de alquileres establece que será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo. No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).
Cuando se inicien acciones judiciales -establece la nueva ley de alquileres- a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje conforme a la legislación local, fija la nueva ley de alquileres.
La nueva ley de alquileres crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
Nueva Ley de Alquileres: la AFIP habilitó el sistema para declarar los contratos
A fin de cumplir con lo establecido en la nueva ley de alquileres, la AFIP habilitó el servicio con clave fiscal "Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI)" mediante el cual se podrán declarar, renovar o dar de baja los contratos de alquiler o arrendamiento situados en el país.
La Resolución General 4933 de la AFIP-en base a la nueva ley de alquileres- dispone la obligación de informar los contratos de locación de inmuebles urbanos y rurales de acuerdo a lo requerido por el artículo 16 de la Ley 27551.
A tal fin, el fisco estableció que deberán registrarse a través del Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (RELI), los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las operaciones económicas que se indican a continuación:
- a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos;
- b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue;
- c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares;
- d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles -vgr. locales comerciales y/o "stands" en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o "polos" gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
En tanto, el artículo 7 de la mencionada norma dispone que para registrar los contratos celebrados por las operaciones económicas indicadas en el artículo 2, los sujetos obligados deberán ingresar, a través del sitio "web" de este Organismo (http://www.afip.gob.ar) al servicio denominado "Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE". A tales fines, utilizarán la respectiva "Clave Fiscal" habilitada con Nivel de Seguridad 3 como mínimo, señala el Blog del Contador.
Dentro de dicho servicio, por cada contrato celebrado, deberán acceder a la opción "Declaración de contratos", seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación – permanente o temporaria-, proporcionar los datos detallados en este artículo que correspondan y adjuntar en un archivo en formato ".pdf" o ".jpg" el contrato celebrado.
Nueva ley de alquileres: plazos
Esta nueva obligación de registración de contratos entró en vigencia el día 1 de marzo de 2021, inclusive. esto se debe a lo establecido en la nueva ley de alquileres.
Los contratos de locación o arrendamiento - de acuerdo a la nueva ley de alquileres- deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.
Los contratos que se hubieran celebrado a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1 de marzo, así como aquellos que se celebren a partir de dicha fecha hasta el día 31 de marzo de 2021 inclusive, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril de 2021, inclusive. De esta forma se termina de reglamentar, la nueva ley de alquileres.
Los contratos que se celebraron con anterioridad al 1 de julio de 2020 - de acuerdo a la nueva ley de alquileres- no deberán registrarse por no encontrarse vigente antes de esa fecha la ley que modificó el régimen de locaciones y que dispuso la obligación de informar los contratos.
Nueva ley de alquileres: la AFIP simplifica la deducción de alquileres en Ganancias
La Administración Federal de Ingresos Públicos precisó que "los locatarios que declaren sus contratos en el registro podrán acceder a la deducción de hasta el 40% del monto del alquiler sin necesidad de presentar una factura emitida por el locador".
"La decisión de simplificar el acceso a la deducción del alquiler en Ganancias será acompañada por una rigurosa verificación en el cumplimiento de las obligaciones de los locadores", informó AFIP.
La implementación del Registro de Locaciones de Inmuebles permite que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) simplifique el procedimiento para que los inquilinos deduzcan sus alquileres del impuesto a las Ganancias, destacó el organismo a través de un comunicado.
El mismo precisó que "los locatarios que declaren sus contratos en el registro podrán acceder a la deducción de hasta el 40% del monto del alquiler sin necesidad de presentar una factura emitida por el locador".
"Los trabajadores en relación de dependencia, jubilados y autónomos que alquilan el lugar donde viven, y no son propietarios de ningún inmueble, pueden deducir del impuesto a las Ganancias hasta el 40% de las sumas que pagan en concepto de alquiler, con un límite anual", indicó AFIP.
Sin embargo, remarcó que "la cantidad de personas que efectivamente acceden a ese beneficio es muy limitada" y explicó que "esto responde a que son muy pocos los propietarios de inmuebles que emiten las facturas necesarias para presentar en el sistema de deducciones de la AFIP".
"Para simplificar el procedimiento y garantizar el acceso al beneficio, Marcó del Pont definió que cuando un inquilino presente su contrato en el registro, la posibilidad de deducir la porción correspondiente del Impuesto a las Ganancias figurará en forma automática en el Sistema de Registro y Actualización de Deducciones del Impuesto a las Ganancias (Siradig)", indicó la AFIP.
El organismo precisó que "el beneficio estará disponible para las deducciones del impuesto correspondientes al período fiscal 2021".
El Régimen de Registración de contratos de Locación de Inmuebles entró en vigencia ayer, y los acuerdos celebrados a partir del 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante este mes, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril próximo.
Todos los contratos deberán ser informados en forma digital ingresando con Clave Fiscal en afip.gob.ar al servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - Contribuyente".
Los trabajadores en relación de dependencia, jubilados y autónomos que alquilan el lugar donde viven, y no son propietarios de ningún inmueble, pueden deducir del impuesto a las Ganancias hasta el 40% de las sumas que pagan en concepto de alquiler, con un límite anual.
El plazo para informar estas operaciones, tanto para cuando se suscriba el contrato de locación o arrendamiento, o para cuando se modifique uno ya existente, será dentro de los 15 días corridos posterior al acto.
El régimen de Registración de contratos de Locación de Inmuebles previsto en la nueva Ley de Alquileres, es una herramienta que permitirá a la AFIP contar con información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones.
"La decisión de simplificar el acceso a la deducción del alquiler en Ganancias será acompañada desde la AFIP por una rigurosa verificación en el cumplimiento de las obligaciones de los locadores", indicó el organismo.
Nueva ley de alquileres: claves del registro de contratos
1) ¿Quiénes están obligados a inscribirse?
Quienes están obligadas a inscribirse son los locadores, arrendadores, sublocadores y subarrendadores. En caso de haber intermediarios (corredores, inmobiliarios, escribanos) que los representen, podrán registrar un contrato en representación de sus clientes pero no es obligación. Y los inquilinos podrán informar el contrato en forma voluntaria.
Quienes no están obligados hasta el momento son las entidades u organismos del Estado nacional, de las provincias, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los municipios que actúen como titulares del inmueble.
2) ¿Hasta cuándo pueden hacer el registro?
Si bien esta medida entrará en vigencia a partir del 1 de marzo y los contratos alcanzados son aquellos que se realizaron a partir del 1 de julio de 2020, se estableció un plazo excepcional para la registración hasta el 15 de abril de este año para aquellos contratos que se efectuaron entre julio de 2020 y marzo de 2021.
3) ¿Cómo se hace el trámite?
Se puede hacer de manera digital a través de la página de la AFIP ingresando con la clave fiscal en el apartado en "Registro de Locaciones de Inmuebles-RELI-CONTRIBUYENTE" y deberá hacerse dentro de los 15 días posteriores a la firma del contrato.
4) ¿Qué información hay que presentar?
Para poder registrar el contrato se deben presentar aquellos datos vinculados a su rol de locador, a la identificación del inmueble y del resto de los intervinientes en el contrato. Información de su ubicación (código postal, jurisdicción provincial, localidad o CABA, calle, número, piso, departamento, unidad funcional), la fecha de inicio y finalización del acuerdo, el monto abonado y frecuencia de pago, y los comprobantes respaldatorios de pagos efectuados. Además, se deberá adjuntar en un archivo ".pdf" o ".jpg" el contrato firmado.
El propietario deberá presentar su Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), Código Único de Identificación Laboral (CUIL) o Clave de Identificación (CDI) de cada uno de los titulares y porcentaje de titularidad.
5) ¿Qué contratos están alcanzados?
- Locaciones de bienes inmuebles urbanos.
- Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales.
- Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
- Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o "stands" en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.
6) ¿Qué pasa si no se hace el registro?
La normativa establece sanciones para quienes incumplan y no presenten la información requerida dentro del régimen de registración de contratos de locación de inmuebles. Aún no se informó el alcance de las sanciones.
7) ¿Cuál es el fin de esta medida?
Según afirman en la AFIP, permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones.