Incentivo a la construcción con dinero "blanqueado": así se beneficiarán quienes vendan terrenos para inmuebles
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El régimen de incentivo a la construcción no sólo beneficiará a quienes blanqueen dinero sino también a las personas o empresas que les vendan los terrenos para construir los inmuebles en que se invertirá el dinero blanqueado.
Esto se debe a que los vendedores del terreno podrán pagar el impuesto correspondiente a la venta, por ejemplo, 5 años después de terminada la construcción realizada a raíz del blanqueo de dólares.
En tiempos de elevada inflación, esto tiene un beneficio financiero pero también netamente impositivo, ya que el gravamen a pagar no se debe ajustar.
El mercado está a la espera de la promulgación de una ley que estableció incentivos impositivos al desarrollo y la inversión en proyectos inmobiliarios, que sean obras privadas nuevas o que a la fecha de vigencia tengan un grado de avance inferior al 50%, indicó Félix Rolando, socio de Andersen Argentina.
El proyecto de ley sancionado establece básicamente los siguientes beneficios, enumeró Rolando:
1. Exención en el Impuesto sobre los Bienes Personales respecto de los montos invertidos en las obras nuevas.
Este beneficio no podrá aplicar a más de dos ejercicios fiscales.
2. Un pago a cuenta de Bienes Personales equivalente al 1% del valor de las inversiones en esas obras, el cual podrá computarse durante los ejercicios 2020 a 2022.
3. Diferimiento en el pago del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o a las Ganancias, según corresponda, por la venta de inmuebles.
4. Régimen de blanqueo de tenencia de moneda en el país y en el exterior cuyos fondos deben destinarse a la realización de obras nuevas.
El diferimiento para el vendedor
Si bien el blanqueo y los beneficios en Bienes Personales son para el inversor en la construcción, el diferimiento de ITI o Ganancias son para quien pone el terreno.
En tal sentido, el régimen contempla que los titulares de inmuebles o de derecho sobre inmuebles gozan de un diferimiento para el pago del ITI, que alcanza a personas humanas por inmuebles adquiridos con anterioridad a 2018, o para el pago del Impuesto a las Ganancias, afirmó Rolando.
¿Pero en qué casos se puede gozar de este alargue? Cuando se transfieran o enajenen inmuebles o derechos sobre los mismos a "sujetos empresas"; o sea, que estén incluidos en la tercera categoría del Impuesto a las Ganancias, precisó Rolando.
Para gozar de este beneficio, los dueños o quienes tienen derechos sobre los inmuebles tendrán tiempo para realizar la transferencia desde la vigencia de la ley y hasta el 31 de diciembre de 2022, expresó Rolando.
El beneficio de transferencia implica la posibilidad de poder pagar el impuesto en un periodo posterior aquel que hubiese correspondido hacerlo, explicó el experto.
Al existir la posibilidad de abonar el impuesto en un plazo mayor, no sólo se obtendrá un beneficio financiero; considerando el actual contexto inflacionario, se verificará una verdadera reducción del costo impositivo, dijo Rolando.
Esto se debe a que el impuesto que finalmente debe abonarse al vencimiento del plazo no debe ajustarse por ningún índice inflacionario, advirtió Rolando.
Los plazos para los inversores
Sin embargo, se establece que las empresas adquirentes de los inmuebles tendrán un plazo máximo de dos años a partir de la fecha de transferencia para iniciar las obras, puntualizó Rolando.
Por otra parte, se contempla que quienes transfieran los inmuebles deberán realizar el pago del impuesto (diferido) en el periodo fiscal en que se verifique en alguna de las siguientes condiciones, lo que ocurra primero:
- Perciban la contraprestación en moneda por la transferencia.
- Cedan o transfieran a cualquier título la participación que hubiesen recibido como contraprestación.
- Se produzca la finalización de la obra.
- Se adjudique la unidad que hubieran recibido como contraprestación.
Así, Rolando puso el ejemplo de un contribuyente que cierra su ejercicio en el mes de diciembre, si durante el año fiscal 2021 vende un inmueble a una empresa constructora.
Si la constructora toma 2 años para iniciar las obras, y luego demora otros 3 años para terminar y adjudicar la respectiva unidad, quien transmitió el terreno deberá declarar el impuesto por la venta de ese inmueble recién el ejercicio fiscal 2026, año en que se adjudica el inmueble, dijo Rolando.
Ajuste del costo para Ganancias
Más allá de los beneficios evidentes del diferimiento, la ley pendiente de promulgación contempla algo adicional, que es la posibilidad de actualizar el costo de adquisición del inmueble que se transfiere en su totalidad, para el caso del Impuesto a las Ganancias, expresó Rolando.
En efecto, los montos invertidos en la adquisición o construcción del inmueble que se transfiere se podrán actualizar por el índice de precios al consumidor (IPC) desde su fecha de origen (de cada inversión) y hasta el momento de la venta del inmueble, indicó el experto.
Esto dos beneficios, diferimiento más actualización de los costos, permiten no sólo determinar un resultado de venta ajustado por inflación (y por lo tanto no distorsionado), sino además la posibilidad de abonar el impuesto resultante recién en el periodo posterior en que se verifique alguna de las situaciones mencionadas, precisó Rolando.
El beneficio comentado constituirá una importante solución para muchos contribuyentes que actualmente poseen la titularidad de los inmuebles en forma indirecta, a través de participaciones accionarias; es decir que la sociedad es la titular de los inmuebles, aseguró Rolando.
Esos contribuyentes se enfrentan a serias dificultades al momento de pretender concretar la venta a terceros, ya que el Impuesto a las Ganancias resultante resulta ser sumamente oneroso, aseveró.
Esto se debe a la tasa del impuesto, que actualmente está en 30%, se aplica prácticamente sobre el monto bruto de la venta, considerando el exiguo cómputo del costo de ventas sin actualizar, concluyó Rolando.