Alquileres: qué alivio impositivo reclaman los expertos

El Gobierno dispuso este domingo a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) el congelamiento de los precios de los alquileres y suspensión de los desalojos por falta de pago durante seis meses, en el marco de las medidas adoptadas para mitigar el impacto económico ante la crisis por el coronavirus.

La norma suspende los desalojos por falta de pago y prorroga la vigencia de los contratos, con conformidad de la parte locataria hasta el 30 de septiembre.

Asimismo, se congelan los precios de los alquileres al valor de marzo y la deuda por diferencia de precio entre lo que se debía pagar y lo que efectivamente se pague por el congelamiento, se abonará en 3 cuotas mensuales sin intereses, a pagar desde octubre.

De acuerdo con la normativa, las deudas que se produzcan por falta de pago se pagarán a partir de octubre en 3 cuotas, con intereses compensatorios, pero sin penalidades.

La norma también prevé que quedará exceptuado del pago aquel locador que acredite que depende del monto que destina para el alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria conviviente.

En caso de controversia entre las partes del contrato, habrá una instancia de mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia.

Los alquileres alcanzados por el DNU son los de inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares; e inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

Asimismo, incluye a inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; e inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

El decreto alcanza además a inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

Los inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES están también abarcados en el DNU.

Alquileres: qué alivio impositivo se reclama

Juan Carlos Nicolini,  Socio del Estudio Bertazza, Nicolini Corti y Asociados, detalló la carga fiscal que soportan los alquileres:Impuesto a las gananciasLos alquileres y arrendamientos se imputan en el impuesto a las ganancias por el sistema de devengado, hayan sido cobrados o no. Sólo puede considerarse como alquileres incobrables al finalizar el jucio de desalojo y de cobro. Prevé la reglamentación que la AFIP puede considerar otros índices que evidencien la incobrabilidad de los alquileres devengados.Impuesto al valor agregado

Están exentos de este gravamen la locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia. Dejamos para otra oportunidad el alcance de esta exención (por ejemplo, si el locatario convive con su pareja sin estar casado). También se encuentran exentos los arrendamientos de inmuebles rurales destinados a actividades rurales. Finalmente, la exención abarca a la locación de inmuebles al Estado.

Las restantes locaciones de inmuebles se encuentran gravadas (despreciable la exención para inmuebles comerciales cuyo alquiler mensual no exceda de $1.500).

En los alquileres que corresponda incluir el IVA, el nacimiento del hecho imponible (o sea cuando se genera el impuesto) es al vencimiento del plazo para el pago o el del cobro –percepción- el que sea anterior. En síntesis, parecido al devengado del impuesto a las ganancias.En la medida que el locador sea monotributista el IVA se encuentra comprendido en la cuota mensual de tal tributo.Impuesto a los ingresos brutos

En general en todas las jurisdicciones este tributo alcanza a las locaciones, con muy limitadas exenciones, y se parte de la base que corresponde su pago por los ingresos devengados. En algunas jurisdicciones se establecen valores mínimos o presunciones de montos sujetos a impuestos.Facturación y registración

Se requiere la facturación en forma electrónica y la correspondiente registración.Propuesta para la emergencia

"Sería razonable que la norma que considere congelados los alquileres, y postergados los desalojos, tenga en cuenta que en numerosas situaciones los alquileres no podrán ser percibidos, y no sería razonable que a quien no pueda cobrar los alquileres en esta situación de emergencia se pretenda cobrarle los impuestos. Se debiera disponer que durante la emergencia en materia de locaciones los gravámenes se liquiden por lo percibido", señala Nicolini.