Con el dólar por las nubes y el sueldo por el piso, ¿cuántos años se necesitan para comprar un inmueble?

Durante décadas, el "ladrillo" fue la inversión por excelencia en nuestro país. Tal vez se trata de una tradición heredada de aquellos inmigrantes de principios de siglo XX que llegaron al país con "una mano adelante y otra atrás", para quienes su primera gran ilusión era tener la tranquilidad del techo propio.

Sin dudas que muchos de ellos lograron alcanzar su sueño a fuerza de trabajo y voluntad, pese a que fueron pocas las ocasiones en las que abundó el crédito destinado a la vivienda.

Más recientemente, el crédito para vivienda desapareció hacia fines de 2008. Y cuando resurgió no estuvieron dadas las condiciones para que se convirtiera en una herramienta útil para cumplir con las expectativas de millones de personas.

A vuelo de pájaro, se pueden mencionar los fracasos de líneas tales como la famosa "1050" que ajustaba el capital según la evolución de la tasa de interés o, más acá en el tiempo, a los préstamos UVA, actualizados por inflación. Y no se puede dejar de mencionar lo sucedido en 2002 tras la salida de la convertibilidad con los créditos en dólares, que ante la magnitud del problema fueron pesificados a un tipo de cambio sustancialmente menor al de mercado.

Pero más allá de la ausencia de este motor financiero que que necesita el mercado inmobiliario, existe otra limitación tan o incluso más importante: es la distancia creciente entre el precio del metro cuadrado (m2) y el salario.

La notoria brecha que los separa es consecuencia de que mientras que la valuación de las propiedades se realiza en dólares, obviamente la retribución al trabajo en la Argentina es en pesos.

La falta de crédito y los precios en dólares complican el acceso a la vivienda en la Argentina.

Cómo evolucionarion el metro cuadrado y los salarios

Si se analiza lo sucedido en los últimos años, pueden sacarse algunas conclusiones por demás interesantes. Por ejemplo:

Entre 2005 y 2012 el m2 subió un 150%, pues pasó de u$s998 a u$s2.515, en tanto que el salario en dólares trepó unos 20 puntos porcentuales por encima, de u$s407 a u$s1.100. Durante gran parte de ese período, el crédito hipotecario fue el gran sustento de la actividad, con tasas fijas en pesos y financiación a largo plazo. A esto se le sumó otro elemento clave: el libre acceso al mercado cambiario.

Posteriormente y hasta 2015, se ingresó en un período de transición, en el que el m2 se redujo cerca del 7% mientras que los salarios en dólares cayeron un 3 por ciento. Pero ya existía el cepo cambiario y el crédito hipotecario se había reducido a la mínima expresión.

Un año después, entró en vigencia la línea de créditos ajustada por UVA, en momentos en los que los salarios en dólares alcanzaron los mayores niveles de toda la serie, pues rondaban los u$s1.240, en tanto que el m2 promedio iniciaba su rally ascendente.

Pero a partir de la crisis cambiaria que se inició en abril de 2018, el escenario comenzó a complicarse. Mientras que el m2 alcanzaba el valor máximo de la serie, con casi u$s3.000, los salarios en dólares se desplomaron hasta los u$s724. Es decir que mientras que los inmuebles seguían subiendo de precios, la capacidad de compra de los argentinos se reducía en forma drástica.

 

Propiedades: ¿cuántos sueldos se necesitan para comprar?

Ante la marcada contracción de la demanda, que luego se redujo aun más como consecuencia de la cuarentena y la pandemia de Covid-19, los precios comenzaron a caer en forma acelerada, pues entre fines de 2018 y la actualidad retrocedieron un 32%. No obstante la magnitud del ajuste, este no pudo ser capitalizado por los potenciales compradores, debido una vez más a la falta de crédito en condiciones accesibles y a que el salario también se licuó, incluso más que el precio del metro cuadrado.

Como consecuencia de esta situación, en la actualidad se requieren poco más de 4 sueldos para adquirir un m2, mientras que a lo largo del último período analizado (2019 a la actualidad) era necesario sumar seis meses más.

Este indicador es exactamente el doble que el que se necesitaba entre 2013 y 2017, pues se requería 2,4 sueldos por m2.

 

Así, un simple ejercicio permite concluir que para poder comprar un departamento estándar de 65 m2 en Capital Federal se requiere nada menos que ahorrar en forma ininterrumpida a lo largo de 23 años, pese al derrumbe de los precios, mientras que años atrás ese número se reducía prácticamente a la mitad.

A partir de estos datos y de otros factores como la actual ley de alquileres que desalienta la inversión en el sector inmobiliario, explican la escasa concreción de operaciones de los últimos años.

Con salarios en pesos, cada vez es más difícil adquirir propiedades valuadas en dólares.

Según consigna la consultora Reporte Inmobiliario, para los meses de septiembre de cada año, entre 2005 y 2011 se registraban unas 6.000 escrituras por operaciones de compra venta en la Capital Federal. Entre 2012 y 2016 la cifra bajó a 3.500 y solo repuntó en 2017 con los créditos UVA, cuando se volvió, aunque en forma transitoria a los niveles iniciales. El punto mínimo de la serie fue con la pandemia, pues en 2020 apenas se anotaron 2.181 operaciones y este año muestra un leve repunte, ya que llegó a las 2.815.

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En cuanto al acumulado en los primeros nueve meses de cada año, "las compraventas siguen en mínimos históricos. La suma hasta septiembre de 2021 es un 18,5 % inferior al que se registró en los mismos nueve meses del 2019 y es el más bajo desde el año 1998, a excepción del 2020. Se ubica incluso por debajo de 2002 con la crisis de la convertibilidad y por debajo también del periodo del anterior cepo cambiario entre los años 2012 y 2015", concluye Reporte Inmobiliario.